Wat moet u weten voor u een woning begint te verhuren?

Uit de huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep bleek recent dat er gemiddeld 34 potentiële huurders zijn per pand dat beschikbaar komt. De beleggers in vastgoed zijn de voorbije jaren afgehaakt door de hogere rente en de renovatieplicht. Trends vroeg aan de specialisten van Dewaele wat verhuren kan opbrengen en wat er nog allemaal bij komt kijken, waar verhuurders zich ook maar beter bewust van zijn.

In december biechtte finfluencer Charlotte Van Brabander in een interview met Trends op dat ze wakker heeft gelegen van haar vastgoedbelegging. “Ik heb iets gekocht, maar ik ga het weer verkopen. Normaliter met een beetje winst. Ik heb dat pand een tijd verhuurd, maar heb pech gehad met de huurder. Als de huur niet op tijd betaald wordt, is vastgoed helemaal niet zo zorgeloos.” Ze is duidelijk niet de enige belegger die vastgoed de rug heeft toegekeerd, volgens de huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep. Dewaele biedt verhuurders een dienst aan, waarbij het de opvolging van de huurders overneemt.

1. Waar vind ik de normen waar een woning aan moet voldoen? Is een conformiteitsattest verplicht?

“De Vlaamse Codex Wonen bepaalt de kwaliteitsnormen. De woning moet voldoen aan minimale normen inzake veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Denk aan zaken zoals de structurele stabiliteit van de woning, basisvoorzieningen zoals elektriciteit, verwarming, verluchting en energieprestaties. In meer en meer steden en gemeentes is het verplicht over een conformiteitsattest te beschikken om te mogen verhuren. Dat attest verzekert dat de huurwoning voldoet aan de woningkwaliteitsnormen.”

2. Als ik een woning met energielabel E of F heb, mag ik die dan nog verhuren?

“De Vlaamse regering voorziet dat de huur van woningen met een energielabel E of F vanaf 2028 niet meer geïndexeerd zal mogen worden. Vanaf 1 januari 2030 mogen enkel woningen met een minimaal energielabel D nog verhuurd worden in Vlaanderen.”

3. Hoe kan ik de kosten inschatten, als er verbeteringen aan een woning nodig zijn?

“De EPC-score geeft een indicatie van wat er op het vlak van energie moet worden aangepakt om tot een beter EPC-label te komen. Let wel: de kosten die op het EPC vermeld worden, kloppen door de band genomen niet. Daarom is het aangewezen offertes op te vragen bij aannemers. Ook in het verslag van de woninginspecteur, die moet langskomen voor het conformiteitsattest, zullen zaken staan die aangepakt moeten worden. De verhuurder moet in functie van het huurrendement de afweging maken of hij de kosten wil maken of beter afscheid neemt van het pand.”

4. Welke onderhoud- en herstellingswerken zijn voor rekening van de verhuurder en welke voor de huurder?

 “Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor structurele en essentiële herstellingen, zoals dak- en gevelherstellingen, de vervanging van verouderde installaties zoals de centrale verwarming en grote renovaties voor energie-efficiëntie. Daarnaast dragen verhuurders de kosten voor wettelijke verplichtingen, zoals conformiteitsattesten en verzekeringen. Een lijst met de verdeling van kosten en lasten vind je op pagina 26 en 27 in de brochure van Het Vlaamse Woningdecreet en een lijst met kleine herstellingen op pagina 81 tot 84. Meer informatie staat op de website van de Vlaamse overheid.”

5. Wat als mijn huurder zijn huur niet of niet stipt betaalt?

“Het is dan belangrijk om vliegensvlug actie te ondernemen, want vaak zijn de huurinkomsten nodig om de lening af te betalen. Je kunt een verzekering aangaan om de wanbetaling van een huurder op te vangen, maar daarbij spelen wachtperiodes en een strikte administratieve opvolging. Of je kunt een beroep doen op rentmeesters zoals Dewaele, die helpt bij de opvolging van de huurgelden en een advocaat inschakelt indien nodig.”

Volgens Dewaele moeten verhuurders verschillende stappen doorlopen bij wanbetalingen:

1) De verhuurder moet in gesprek gaan met de huurder en proberen afspraken te maken over een (gedeeltelijke) betaling en die afspraken op papier proberen te zetten.

2) Als dat niets oplevert, dan kan de verhuurder de huurder via een aangetekende brief in gebreke stellen en sommeren om de achterstallige huurgelden te betalen.

3) De verhuurder kan daarna de huurders oproepen in verzoening, maar dat is geen verplichting. We raden deze manier van werken af als de tijd dringt.

4) De verhuurder kan een verzoekschrift indienen bij het vredegerecht van het kanton waar het onroerende goed gelegen is. Die procedure is niet kosteloos. U laat zich het best bijstaan door een advocaat.

5) Mogelijk moet er nog een deurwaarder ingeschakeld worden, als de huurder de woning niet vrijwillig verlaat.

6.  Wat is het best denkbare scenario voor huurrendement?

Een al dan niet stabiele regelgeving is een van factoren die het toekomstige rendement van verhuurders zal bepalen. De belasting van de reële huurinkomsten is naar verluidt een van de belastinghervormingen die in de supernota van Bart De Wever stonden. Vandaag betalen verhuurders bij verhuur aan particulieren een belasting die gebaseerd is op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent. Dat inkomen wordt bij de rest van uw inkomen geteld en belast in de personenbelasting volgens oplopende belastingtarieven (tot 50%). Het kadastraal inkomen ligt doorgaans een pak lager dan het werkelijke inkomen van de huurgelden. Wijzigingen aan de regelgeving kunt u niet tegenhouden.

Factoren die u wel enigszins in de hand hebt. “Een goed gescreende huurder, een goed contact met de huurder, zo weinig mogelijk wisselende huurders, een pand dat conform is waarbij er op korte termijn geen kosten zijn,…”

7. Wat zijn de grootste tegenslagen die een verhuurder kan tegenkomen?

“Langdurige leegstand, wanbetalingen, huurders die schade toebrengen, huurders die niet spontaan vertrekken na een ontbinding van het huurcontract, onverwachte herstellingen,…”

8. Tegen welke risico’s kunnen huurders zich verzekeren?

“De basis is een brandverzekering, die wettelijk verplicht is. Die dekt de schade door brand, storm, natuurrampen zoals overstromingen en aardbevingen, waterschade, aanrijding van het gebouw, enzovoort. In de brandverzekering zit ook een aansprakelijkheidsdekking, voor als het gebouw schade veroorzaakt aan buren of passanten.  De premie voor een brandverzekering is ongeveer 0,11 à 0,13 procent van de verzekerde waarde. Voor een woning van 350.000 euro betekent dat dus een premie van 385 à 455 euro. Voor appartementen ligt de premie een stuk lager. Reken op 0,06 procent of 210 euro voor een appartement van 350.000 euro. Sommige verzekeringen bieden een uitbreiding van de brandverzekering op maat van verhuurders aan, met bijvoorbeeld een dekking voor onbetaalde huurgelden, recuperatie van huurschade en/of bijstand bij het zoeken naar een reparateur.”

“Daarnaast kun je een aparte rechtsbijstandsverzekering afsluiten, om je als verhuurder te beschermen bij conflicten. Reken op 10 procent van de premie van de brandverzekering.”

“Tijdens de bouw of verbouwingen is een ABR-verzekering nuttig, die verzekert tegen alle bouwplaatsrisico’s. Die verzekering is zowel voor het gebouw van toepassing als voor de aansprakelijkheid voor schade door het gebouw aan derden.”

“Voor nieuwbouwwoningen, appartementsgebouwen en verbouwingen waar er een impact is op stabiliteit, soliditeit en waterdichtheid is er sinds 2018 een verplichting tot een tienjarige verzekering. Die verzekering kan worden genomen op de bouwheer of de aannemer en voorziet tien jaar lang in een dekking voor materiële schade aan de gesloten bouwschil of problemen met de stabiliteit of de waterdichtheid van het gebouw. De richtprijs voor de premie bedraagt ongeveer 0,5 à 0,6 procent van de waarde van het gebouw.”

Lees ook: