Wie een huis koopt moet registratierechten betalen op de “verkoopwaarde”. Maar wat is dat juist? En wat als je een koopje doet?
Wie een huis koopt van bijvoorbeeld 350.000 euro, zal daarop in principe 10% registratierechten (verkooprecht genoemd in Vlaanderen) betalen in Vlaanderen en in Wallonië en Brussel is dat 12,5%.
Je deed een koopje
Maar stel dat je een koopje deed en het huis eigenlijk 400.000 euro waard is. Dan moet je die 10 procent (12,5%) registratierechten niet betalen op 350.000 euro maar op 400.000 euro. De wetgever voorziet immers voor de 3 gewesten dat de zogenaamde “verkoopwaarde” van het gekochte onroerend goed geldt als een minimum voor het berekenen van de registratierechten.
Wie dus een koopje doet zoals in ons voorbeeld zal dus best spontaan een ‘pro-fiscoverklaring’ in de koopakte laten opnemen, waarin je de hogere verkoopwaarde (400.000 euro) spontaan opgeeft en waarop je dan registratierechten betaalt. Als je dat niet doet dan kan de fiscus, op basis van de vergelijkingspunten in de buurt, oordelen dat de verkoopwaarde hoger is dan de prijs.
Je krijgt dan een zogenaamd bericht van tekortschatting waarin gevraagd wordt om de aanvullende registratierechten te betalen op het verschil tussen de prijs en de verkoopwaarde. Als het verschil bepaalde grenzen overschrijdt dan krijg je in de 3 gewesten trouwens ook nog eens een boete daarbovenop.
Wat is de juiste verkoopwaarde?
Een notaris of vastgoedmakelaar kan je daarbij uiteraard helpen op basis van vergelijkbare verkochte panden in de buurt. Maar belangrijk om weten is dat je om de verkoopwaarde te bepalen geen rekening moet houden met “subjectieve” elementen. Dat is bijvoorbeeld het geval als een garage naast je woning koopt, die voor jou eigenlijk een stuk meer waard is dan wat je betaalde.
Maar met “objectieve” elementen mag je wel rekening houden. Denken we bijvoorbeeld maar aan de beperkte bestemmingsmogelijkheden van een pand, de ligging, de geldende (ongunstige) voorschriften inzake ruimtelijke ordening, het onroerend goed dat belast is met wettelijke erfdienstbaarheden, een ongunstig lopend huurcontract dat de nieuwe koper moet respecteren,… Die zaken mag je dus wel in rekening brengen om de verkoopwaarde te bepalen.
