‘Volledige bouwshift is onbetaalbaar’

Energiemaatregelen stuwen de prijs van nieuwbouw omhoog. De renovatie van verhuurwoningen is ook duur en dwingt eigenaars te verkopen aan ontwikkelaars. Daniel Buschman, de topman van de beroepsvereniging voor makelaars CIB, pleit voor een belasting op de reële huurinkomsten.

Daniel Buschman is vanuit Brasschaat met Group B actief als vastgoedmakelaar en -ontwikkelaar. In oktober werd hij ook de voorzitter van CIB Vlaanderen, de beroepsvereniging voor makelaars en syndici. Hij is positief over de woningmarkt. “De markt stabiliseert in Vlaanderen, na de rush van het laatste kwartaal van 2019. Kopers betaalden toen zotte prijzen”, zegt hij. “Ze anticipeerden op de afschaffing van de woonbonus begin dit jaar. Ik vrees dat sommigen te veel hebben betaald en dat niet zullen recupereren door de fiscale stimulans.”

Zullen de prijzen dalen door het wegvallen van de woonbonus, gecombineerd met de effecten van de coronacrisis?

DANIEL BUSCHMAN. “Natuurlijk maakt de coronacrisis het moeilijk voorspellingen te doen. Heel wat kopers zullen wel twee keer nadenken over een aankoop. Door de maatregelen tegen niet-noodzakelijke verplaatsingen kunnen ze bovendien niet eens een huis bezoeken. Veel huizen staan lang te koop, en dat terwijl de verkoper wel een overbruggingskrediet moet betalen.

“Ik heb in de periode voor de crisis geen plotse terugval van de transacties gezien. Beleggers, die vastgoed terecht als een stabiele investering beschouwen, houden de boel blijkbaar overeind. Zij bleven in de laatste maanden van 2019 afzijdig, omdat ze toch geen aanspraak konden maken op de woonbonus. Het is best mogelijk dat door hun terugkeer het aantal transacties op de woningmarkt in de volgende zomer hetzelfde peil bereikt als vorig jaar en dat de prijzen stabiel blijven.”

Staat betaalbaar wonen onder druk?

BUSCHMAN. “Nieuwbouw is de voorbije vijf jaar een derde tot de helft duurder geworden door allerhande regels die duurzaam wonen willen stimuleren. Er is een grove discriminatie tussen de aankoop van een bestaande woning en nieuwbouw. De verkooprechten (de vroegere registratierechten, nvdr) op een aankoop op de secundaire markt bedragen 6 procent. Voor nieuwbouw – ook de eerste woning – geldt een btw-tarief van 21 procent, voor grond komt er 10 procent bij. Terwijl nieuwbouw wél onmiddellijk beantwoordt aan de energienormen. Secundaire woningen worden vernieuwd in het tempo dat de eigenaar kan dragen.”

Huurwoningen moeten wel aan normen voldoen, zoals dubbelglas of de verplichte dakisolatie vanaf 2020. Kunnen de eigenaars die financiële last dragen?

BUSCHMAN. “Veel eigenaars willen of kunnen die nieuwe investeringen niet meer doen. Ze verkopen hun appartementje aan ontwikkelaars of investeerders. Die slopen het appartementsblok en bouwen een nieuw.

“Die nieuwe panden, die uiteraard wel aan alle normen voldoen, worden dan tegen een hogere prijs verhuurd. Veel niet zo kapitaalkrachtige gezinnen kunnen zich die huurprijs niet veroorloven. Ze vinden dan een alternatief in verouderde panden van mindere kwaliteit. Of erger, ze komen terecht bij verhuurders die zich niets van de regels aantrekken. Die evolutie is volop bezig. Het idee huurders te laten meegenieten van de energiezuinige maatregelen, leidt er pervers genoeg toe dat heel wat mensen terechtkomen in huizen die nog minder geschikt zijn om te verhuren.”

Hoe maken we het voor de eigenaars-verhuurders wel mogelijk de renovatie te dragen?

BUSCHMAN. “Het kan, al zullen velen mijn antwoord niet graag horen. Een belangrijke drempel voor de vernieuwing van bestaande woningen is de achterhaalde en kunstmatige belasting op het kadastraal inkomen, het fictief bepaalde huurinkomen dat elk jaar geïndexeerd wordt. Ik pleit voor een belasting van de reële huurinkomsten, met als duidelijke voorwaarde dat alle kosten, zoals een renovatie, fiscaal in rekening kunnen worden gebracht.”

In de groene rand ten noorden van Antwerpen staan heel wat villa’s die niet bepaald een voorbeeld van energiezuinigheid zijn. Worden die niet beter gesloopt en vervangen door moderne meergezinswoningen?

BUSCHMAN. “Veel villa’s worden verkocht tegen de prijs van de grond min de afbraakkosten. De overheid staat niet toe op die grond een energetisch verantwoord meergezinscomplex neer te zetten. Er is nochtans vraag naar. De huidige generatie tweeverdieners wil geen slaaf meer zijn van hun tuin van 5000 vierkante meter. Zij gaan bewust kleiner en energetisch wonen. Ze vinden het ook niet erg een villacomplex met meer gezinnen te delen. Bovendien past zo’n complex perfect in de verdichting die de Vlaamse regering nastreeft.

Met verdichting wil de Vlaamse overheid een bouwshift realiseren van landelijk gebied naar woonkernen. Is dat haalbaar?

BUSCHMAN. “De lokale besturen staan onder druk van bouwontwikkelaars of socialehuisvestingsmaatschappijen om toch de woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Het gaat niet op de last van een beter uitgebouwde ruimtelijke ordening op de schouders van de burgemeesters te leggen. De Vlaamse overheid moet meer middelen vrijmaken voor de lokale overheden. Er is ook een betere regeling nodig voor planschade van de eigenaars, bijvoorbeeld wanneer een woonuitbreidingsgebied weer landbouwgebied wordt. Een volledige bouwshift is onbetaalbaar, niet alleen voor de lokale overheden, ook voor Vlaanderen. Iedereen met gezond verstand beseft dat.

“Wie een verdichting en een verduurzaming van het woonarsenaal wil bereiken, moet toelaten dat de lokale bouwvoorschriften versoepelen, zelfs in groene gemeentes. Buurtcomités in landelijke gemeentes verzetten zich tegen een efficiënt grondgebruik uit vrees voor de komst van appartementen. Steden, Antwerpen bijvoorbeeld, zijn veel creatiever.”

Bewoners van het platteland vrezen dat ze naar de stad gejaagd worden.

BUSCHMAN. “Het tegendeel gebeurt. De meeste centrumsteden lopen leeg. Enkel in Sint-Niklaas, Hasselt, Genk, Brugge en Aalst stijgt het aantal inwoners. Volgens de media trekken de stadscentra heel wat jonge mensen aan. Dat klopt niet. Neem Antwerpen. In 2018 ruilden 8183 millennials de stad voor de rand, terwijl er slechts 3700 bij kwamen.

Volgens de stadsbouwmeester zijn steden toch in trek bij jonge mensen? Zij zouden opteren voor kleinere wooneenheden, met gemeenschappelijke ruimtes en weinig parkeerplaatsen.

BUSCHMAN. “Tot ze kinderen krijgen. Dan willen ze een ruimer appartement of een huis met een tuin. En die zijn in de stadscentra onbetaalbaar voor jonge gezinnen. Daarom trekken ze naar de stadsrand. Daar hebben ze wel ruimte, een tuin en een behoorlijke school in de buurt. Dan hebben ze natuurlijk wel een extra auto nodig, om naar hun werk, de school en de winkel te gaan. Die kunnen ze daar wel voor de deur parkeren.

“Het lijkt erop dat senioren de A-locaties in het centrum van de steden innemen. Zij hebben het geld om er appartementen te kopen. Stadsontwikkelaars wijken uit naar B-locaties, om kleinere, nog betaalbare appartementen aan te bieden, zoals Park Spoor Noord in Antwerpen en de Oude Dokken in Gent. Maar ook die B-locaties groeien intussen uit tot dure A-locaties. De prijzen van de woningen zijn in de stad vrij hoog en blijven stijgen.”