Voel u zelf een eigenaar, geen schuldenaar!

Een woning kopen, bouwen of verbouwen is een serieuze investering. Het is dan ook belangrijk dat u op voorhand correct inschat hoeveel u hieraan kunt besteden. We helpen u alvast flink op weg.

John Romain, bestuurder-directeur van Immotheker valt meteen met de deur in huis. “Een woning moet u een gevoel van vrijheid geven en niet van schuld. Sommige kredietformules lijken aantrekkelijk op korte termijn, maar worden een zware last op langere termijn. Kijk ook niet alleen naar de leenlasten maar breng de volledige woonlasten in kaart.” Een eigen huis is natuurlijk fantastisch, maar het wordt al wat minder leuk als na een tijdje blijkt dat u niet meer op vakantie kunt gaan omdat al uw geld naar de aflossing van uw lening gaat. Om dit te vermijden bepaalt u best zelf hoeveel u kunt lenen vooraleer u begint aan een aankoop of (ver)bouwing.

Bepaal uw woonlasten

Het bedrag dat u aan een woning kunt uitgeven, hangt af van uw financiële situatie, van hoeveel spaargeld u hebt en hoeveel u hiervan wilt gebruiken, van de rentestand, van de duur van uw lening en van wat u bereid bent ervoor te doen en te laten. John Romain geeft meer uitleg. “De beste manier om na te gaan wat u kunt afbetalen aan een lening, is vertrekken van uw eigen huur of afbetaling waarbij u uw huidige sparen optelt. U kunt ook iets bijtellen als uw spaarvermogen groter zou zijn dan vandaag, maar ga hier zeer voorzichtig mee om. Houd hierbij niet te veel rekening met toekomstige indexeringen of met eventuele loonstijgingen, tenzij deze bijvoorbeeld volgende maand zouden plaatsvinden. Uiteraard trekt u van deze bekomen leencapaciteit de meer kost af van de energievoorzieningen als deze duurder uitvallen voor de nieuwe woning. Breng ook een post in rekening voor de jaarlijkse onroerende voorheffing en de onderhouds- en herstellingskosten die u zult moeten betalen als eigenaar. Sta ook even stil bij de eventuele meer kost van kinderen en misschien wilt u wel vanaf volgend jaar maar 80% meer werken. Eenmaal bepaald wat u zelf maandelijks kunt en uiteindelijk wilt betalen, dan kunt u berekenen hoeveel u daarmee kunt lenen bij een bepaalde leenformule, rentevoet en looptijd.” De aankoop of (ver)bouwing van een pand moet dus steunen op solide fundamenten.

Concreet voorbeeld

Laten we met een concreet voorbeeld het een en ander toelichten. Als gezin tweeverdieners woont u in Brussel. U wenst een enige eigen woning te kopen in Brussel of Vlaanderen (rond Leuven) of in Wallonië (rond Waver). U beschikt over een spaarpot van 55.000 euro. U wenst uw eigen geld aan te spreken voor 45.000 euro om uw woning mee te betalen zodat u een financiële buffer behoudt van 10.000 euro. Dit vertegenwoordigt ongeveer 3 maanden netto loon. U verdient samen met uw partner 3300 euro netto per maand. Eén van u beiden heeft een bedrijfswagen die ook de enige wagen is voor het gezin. De andere partner gebruikt het openbaar vervoer.

Stap 1. Bepaal hoeveel u zelf wenst te betalen aan een lening, hoeveel u mag afbetalen en hoeveel u kunt terugbetalen als u rekening houdt met alle toekomstige uitgaven en fiscale voordelen.

Stap 2. Bepaal de maximale totale projectkost (koopprijs + alle aanschaf- en leningskosten inbegrepen) die u mag uitgeven.

Volgende vragen zijn daarbij essentieel:

– Op welke duurtijd wenst u te lenen en wat is de rentevoet die u hiervoor moet betalen?

– Hoeveel kunt u dan lenen met uw gekozen afbetalingsbedrag?

– Hoeveel kunt u met dit leenbedrag en uw eigen geld dan uitgeven aan kopen/bouwen?

Stap 3. Na het vastleggen van uw maximale totale projectkost, moet u bepalen met welke kosten u rekening moet houden bij de aanschaf van een woning.

Als u koopt in de regio Leuven, dan kunnen de aanschaf- en leningskosten, naargelang u koopt uit de hand of openbaar, onder het regime van de registratierechten met klein of groot beschrijf of een aankoop onder btw, oplopen van 20.541 euro tot 54.852 euro.

Als u koopt in de regio Brussel, dan kunnen de aanschaf- en leningskosten, naargelang u koopt uit de hand of openbaar, onder het regime van de registratierechten met groot beschrijf (Brussel kent geen klein beschrijf) of een aankoop onder btw, oplopen van 30.909 euro tot 54.852 euro.

Als u koopt in de regio Waver, dan kunnen de aanschaf- en leningskosten, naargelang u koopt uit de hand of openbaar, onder het regime van de registratierechten met klein of groot beschrijf of een aankoop onder btw, oplopen van 25.180 euro tot 54.852 euro.Een aantal tips, kunnen de kosten verlagen

Tip 1: Indien het onroerend goed nog in opbouw is, wordt de basis waarop het ereloon van de notaris berekend wordt in principe verminderd tot de helft van de gebouwwaarde

Tip 2: Het 6% btw-tarief bij afbraak en wederopbouw? Deze gunstmaatregel blijft bestaan, maar dan wel terug zoals voorheen, nl. alleen in de zgn. 32 steden en gemeentes. De volgende steden komen in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief van 6% bij de afbraak en de heropbouw van een woning gelegen op hun grondgebied: Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel en Etterbeek. Verder komen in het Brussels Hoofdstedelijk gewest nog de volgende steden in aanmerking: Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst.

Tip 3: Het 6% btw-tarief bij renovatie van woningen ouder dan 5 jaar? Sinds 1 juli 2012 is dat 6% btw-tarief definitief voor alle renovatiewerken in een woning van vijf jaar of ouder.

Johan Steenackers