Vijf tips om zonder zorgen vastgoed te kopen in Spanje

Spanje kreunt onder een vastgoedcrisis. Veel huizen zijn in beslag genomen door banken en moeten gedwongen worden verkocht. De prijzen zijn dan ook in vrije val en dit opent mooie perspectieven om een koopje te doen in Spanje. Hoe zorgt u voor een veilige aankoop?

De Spaanse vastgoedmarkt wordt overstelpt met woningen en appartementen die met serieuze kortingen te koop worden aangeboden. Al dient er wel te worden aan toegevoegd dat de villa’s en appartementen met een unieke ligging (aan zee, niet ver van een luchthaven,…) met een prijsvermindering van ‘slechts’ 15 à 20% worden verkocht. Voor Belgen die hun spaarcenten goedkoop willen beleggen in vastgoed en op hun oude dag naar zonnige oorden willen trekken, biedt Spanje zeker mooie opportuniteiten.

Vastgoed kopen in het buitenland is niet zo evident. Er gelden immers andere juridische regels dan in België en ook de belastingen op het vastgoed zijn anders. Het is dan ook belangrijk u vooraf goed te informeren over alle mogelijke aspecten die met een vastgoedaankoop in Spanje gepaard gaan. We geven u alvast vijf tips.

TIP 1: Bezoek de woning of appartement

Koop uw Spaanse droomvilla niet blind op het internet. Bezoek fysiek de woning of appartement. Alleen op die manier kunt u uitmaken of alles in orde is en of de woning geen deel uitmaakt van een wooncomplex waar de intussen failliete aannemer slechts een deel van de geplande woningen opleverde en niet alle nutsvoorzieningen in orde zijn.

TIP 2: Betaal de juiste btw of registratierechten in Spanje

Is de verkoper btw-plichtig – dit zal meestal het geval zijn als u een nieuwe woning koopt – dan betaalt u 8% btw plus 1,2% zegelrecht; in totaal dus 9,2%. Koopt u van een particulier (niet btw-plichtig), dan betaalt u een registratierecht van 6 of 7%, in functie van de Spaanse regio waar de woning ligt.

Let wel, koopt u een bestaand gebouw van een btw-plichtige, dan betaalt u geen btw, maar eveneens een registratierecht. Het kan ook gebeuren dat u een Spaanse onroerend goed koopt van iemand die geen Spaans rijksinwoner is (bv. een Duitser die een Spaans buitenverblijf heeft). U bent dan als koper verplicht om 3% van de koopprijs in te houden bij wijze van voorheffing op de Spaanse belasting voor niet-inwonende verkopers en deze door te storten aan de Spaanse fiscus binnen de maand na de verkoop.

TIP 3: Geef uw Spaanse eigendom aan in België

Het is gevaarlijk om uw Spaanse villa of woning niet aan te geven in uw Belgische belastingaangifte. Spanje en België spelen immers steeds meer informatie aan elkaar door. Deze aangifteplicht heeft niet noodzakelijk een hogere belasting tot gevolg. Spanje zal immers uw eigendom daar belasten. België moet uw Spaanse woning vrijstellen, maar kan er wel rekening mee houden om het belastingtarief op uw Belgische inkomsten te bepalen, lees ‘verhogen’ van bv. 45% naar 50%

TIP 4: Houd rekening met de Spaanse belastingen

De Spaanse belasting op uw woning of appartement verschilt in functie van het feit of u het al dan niet verhuurt. Als u uw onroerend goed niet verhuurt, dan zult u belast worden op een fictief huurinkomen gelijk aan 2% van de kadastrale waarde van de woning of het appartement. Op dit fictief huurinkomen betaalt u een tarief van 24,75%. Indien de kadastrale waarde van uw woning in Spanje werd vastgesteld na 1994, is het fictief huurinkomen gelijk aan 1,1% van de kadastrale waarde.

Indien u de woning in Spanje verhuurt, dan wordt u belast op de bruto huurinkomsten die kunnen verminderd worden met de kosten van voor herstel en onderhoud van de woning. Ook de interesten die u betaalt op een lening in Spanje afgesloten om de woning te financieren, kunnen worden afgetrokken van de bruto huurinkomsten. Houd er eveneens rekening mee dat de Spanje opnieuw een vermogensbelasting heeft ingevoerd voor 2012 en 2013. Het tarief hiervan varieert tussen 0,2 en 2,5%, maar de eerste 700.000 euro is vrijgesteld.

Als u de woning of het appartement na verloop van tijd verkoopt met een meerwaarde (winst), dan zal Spanje hierop een belasting van 21% toepassen. De meerwaarde is gelijk aan het positieve verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Dit verschil kan wel worden gecorrigeerd en dus verkleind door rekening te houden met de betaalde aankoopkosten en inflatie. Bovendien wordt de belastbare grondslag nog eens verminderd voor onroerende goederen verworven vóór 31 december 1994. Tenslotte moet u ook rekening houden met belasting van lokale overheden op waardestijgingen van de grond waarop uw woning staat. Het tarief hiervan verschilt van gemeente tot gemeente.

TIP 5: Doe beroep op een expert

Om onaangename verrassingen te vermijden, laat u zich bij de aankoop het best begeleiden door een expert in de Spaanse vastgoedmarkt. U vindt deze experten zowel in België als in Spanje, bv. een advocaat, fiscalist of vermogensbeheerder.