Vijf tips om vanuit België een verblijf in het buitenland te kopen

Het is perfect mogelijk vanuit België een tweede verblijf in het buitenland te kopen en te beheren. Maar dan omringt u zich het best met de juiste mensen.

Een buitenverblijf kopen zonder uit uw zetel te komen? In principe is dat geen probleem. Makelaars hebben doorgaans voldoende foto- en beeldmateriaal, zodat u die prachtige Spaanse villa via de digitale snelweg kunt bewonderen. Ook voor de juridische afhandeling van de verkoop hoeft u meestal niet ter plekke te reizen, want ook dat kan op afstand worden geregeld.

Maar dat het mogelijk is, betekent niet dat het ook altijd goed uitdraait. Eind vorig jaar daagden meer dan 150 Vlamingen de Belgische vastgoedmaatschappij Creadomus in Duitsland voor de rechter. Ze hadden 45.000 tot 90.000 euro betaald voor appartementen met grote gebreken. Het gebeurt dus wel degelijk dat mensen zich op basis van brochures en beeldmateriaal laten verleiden tot een aankoop op afstand. “Ik zou dat nooit aanraden. Op een foto ziet een woning er meestal anders uit dan in werkelijkheid”, zegt Wim Vermeulen, partner bij het advocatenbureau Cazimir. Soms is een foto het enige wat een kandidaat-koper heeft, bijvoorbeeld wanneer hij de aankoop van een appartement in aanbouw overweegt. “Ook dan moet je toch zeker eens ter plekke gaan om de ligging te bekijken. Zowel de woning als het dorp of de stad moet je kunnen voelen. Daarom raad ik mensen zelfs aan zowel tijdens de zomer als tijdens de winter eens naar de plek te gaan waar ze iets willen kopen.”

Zelfs wie afreist naar de Toscaanse heuvels of de Franse Rivièra om een buitenverblijf te kopen, kan zelden het hele proces ter plaatse volgen. Daarvoor neemt het verkoopproces of het bouwproces te veel tijd in beslag. Hoe pakt u dat dan aan?

Zoek uw eigen advocaat

De kans is klein dat in uw adressenboekje advocaten staan in Spanje of Italië. Koopt u daar een buitenverblijf, dan gaat u daar het best op zoek naar een raadsman die u kan helpen met de juridische aspecten. “Ga nooit in zee met de advocaat die de makelaar voorstelt. Als die elkaar kennen, is de kans groot dat ze onder één hoedje spelen. Dat kan het begin van een lange lijdensweg zijn”, waarschuwt Vermeulen. Ga daarom op zoek naar een raadgever die handelt in uw belang en niet in dat van de tegenpartij, net zoals u in ons land zou doen. Vermeulen: “Een onafhankelijke raadsman kan veel problemen vermijden. Want geloof me: je wilt geen rechtbankprocedure doorlopen in het buitenland. Dat is heel tijdrovend en complex. En de uitkomst is vaak hoogst onzeker. Ik heb in Italië nog nooit een Belgische cliënt een rechtszaak weten winnen tegen een Italiaan, ook niet als de zaak duidelijk in het voordeel van onze landgenoot was.”

Maar waar vindt u die onafhankelijke lokale raadsman? Daarvoor doet u het best een beroep op uw netwerk. Hebt u vrienden of kennissen met een buitenverblijf in dezelfde regio? Informeer dan naar de ervaringen met hun advocaat. Een andere mogelijkheid is de vraag te stellen aan uw advocaat in België, die soms ook een internationaal netwerk heeft en betrouwbare buitenlandse confraters kan aanraden.

Weet wat u hebt aan de buitenlandse notaris

Als u op afstand het verkoopproces moet afhandelen, kan het verleidelijk zijn te vertrouwen op de lokale notaris. In ons land vervult die een centrale en onafhankelijke rol, met veel verantwoordelijkheden en een grote aansprakelijkheid. Maar dat is niet in alle landen zo.

Zo is een Spaanse notaris louter een ambtenaar die de identiteit van de koper en de verkoper checkt en vervolgens de eigendomstitel aanpast. Hij zal niet controleren of de stedenbouwkundige vergunningen in orde zijn of dat er nog een hypotheek ligt op de woning. Dat moet u zelf – of uw advocaat – maar uitzoeken. Het is niet eens de taak van de notaris om de inhoud van de akte te kennen en hij is al helemaal niet verantwoordelijk voor de juistheid of de volledigheid ervan. De Spaanse notaris noteert letterlijk wat de partijen hem zeggen en daar stopt het. In Italië is zelfs niet eens een notaris nodig om een vastgoedtransactie te begeleiden.

Kortom: in Spanje of Italië mag u niet rekenen op advies van de notaris. In Frankrijk, Duitsland en Nederland speelt de notaris wel een vergelijkbare rol als bij ons. Daar is de notaris een betrouwbaardere partner voor advies.

Stuur uw Belgische architect naar het buitenverblijf

Kunt u niet zelf naar het buitenland om een woning te inspecteren, dan kan het raadzaam zijn een vliegtuigticket te boeken voor uw Belgische architect of aannemer. Vermeulen: “Dat is vooral aan te raden als je een woning wilt bouwen of renoveren. Het is natuurlijk mogelijk een lokale architect in de arm te nemen, maar die zal de woning toetsen aan de lokale standaard. Zeker in de zuiderse landen is de bouwkwaliteit niet van dezelfde standaard als bij ons.”

Een goede kwaliteitscontrole kan veel problemen vermijden. Vermeulen: “Zodra een woning verkocht is, wordt het heel lastig om problemen te verhalen op de verkoper. Je kunt dus maar beter op voorhand zeker zijn van je stuk.”

Betaal een lokale expert om de bouwwerf op te volgen

Mocht u in ons land een woning bouwen, dan zal u vermoedelijk wekelijks tot zelfs dagelijks de werf bezoeken om de vorderingen te inspecteren. Maar dat is natuurlijk moeilijker als u ergens in het zuiden van Europa uw droomvilla laat optrekken. Daarvoor kunt u vertrouwen op de lokale architect, maar de kans is groot dat die geregeld samenwerkt met de aannemer en dat ze zich ook samen zullen indekken. Daardoor kan het interessant zijn naast de lokale architect nog iemand te hebben die meekijkt, een expert (zoals een tweede onafhankelijke architect) die zowel toeziet op de architect als de aannemer. Vermeulen: “Bij ons zou dat geldverspilling zijn, maar in het buitenland kan het nuttig zijn dat iemand voor jou controleert of alles correct wordt geplaatst en of de materialen worden gebruikt die in het lastenboek zijn afgesproken.”

Een homemanager voor het onderhoud

Wie zorgt voor uw huis – en eventueel de huurders – als u er niet bent? Als u al goed ingeburgerd bent, kunt u daarvoor een beroep doen op buren of kennissen die in de nabije omgeving wonen. Of u laat dat over aan een professionele homemanager van een bedrijf dat gespecialiseerd is in het beheer van tweede verblijven. Ook makelaars bieden die dienst soms aan. U kunt er terecht voor herstellingen, de schoonmaak, het onderhoud van het zwembad en de tuin. Sommige bieden bijkomende diensten aan, zoals het vullen van de koelkast of het overhandigen van sleutels aan huurders. Ook kleine renovatie- en verbouwingswerken -denk aan schilderwerken of de heraanleg van een terras – kunnen ze laten uitvoeren.

Neemt u een vast abonnement bij een homemanager, dan zijn een aantal diensten vaak al inbegrepen. De woning zal meestal een keer per maand worden bezocht en gelucht. Ook de brievenbus wordt geleegd en de post wordt doorgemaild. De tarieven verschillen naargelang de diensten die zijn inbegrepen. In Spanje starten de meeste homemanagerdiensten vanaf 350 euro per jaar. Kies bij voorkeur voor een homemanager in de onmiddellijke omgeving van de woning. Dat levert doorgaans een betere service op.