‘Verlaag registratierechten en bouw woonbonus af’

Sven Damen van de KULeuven vraagt zich af of een kredietverzekering wel het meeste efficiënte instrument is om mensen zonder al te veel eigen inbreng aan een woonlening te helpen. Een verlaging van de registratierechten en de gelijktijdige afbouw van de woonbonus vindt hij een veel beter idee.

Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein (Open Vld) deed enkele weken geleden zijn plannen uit de doeken om hypotheekleningen met een hoog leenbedrag tegenover de waarde van de woning te verzekeren. Het plan is een antwoord op de verwachting dat het in de toekomst moeilijker of duurder wordt een lening met een hoge beleningsgraad af te sluiten. De bezorgdheid groeit dat heel wat gezinnen daardoor onvoldoende spaargeld hebben om een woning te kopen.

Een eigen inbreng van gemiddeld 20 procent en registratierechten van 10 procent vereisen inderdaad een aanzienlijk spaarbedrag. Terwijl u in 2005 gemiddeld nog 40.000 euro spaargeld nodig had voor een woning, was dat in 2011 al 60.000 euro. Een toename met de helft, en dus meer dan de algemene prijsstijging of de groei van de inkomens. Die toename is trouwens het sterkst voor kleinere woningen. Aangezien die vaker worden gekocht door alleenstaanden, lagere inkomens of starters, heeft dat belangrijke gevolgen voor de financieringsmogelijkheden van die groep.

Sinds 2011 ligt de toename van het vereiste spaargeld in de lijn van de algemene inflatie, maar steeds meer kredietinstellingen worden strenger voor leningen met hoge leenbedragen ten opzichte van de woningwaarde. Sindsdien moet u een hogere rentevoet betalen voor leningen met een hogere beleningsgraad. Het is dan ook niet onbegrijpelijk dat er bezorgdheid ontstaat over kredietwaardige potentiële kopers die geen woning kunnen kopen als hun ouders de eigen inbreng niet mee kunnen financieren.

Toch doet het voorstel van minister Tommelein heel wat vragen rijzen. Zo hebben verscheidene economen al gewaarschuwd voor het risico van een prijsopdrijvend effect. Een bijkomend risico is dat kredietverstrekkers minder incentives hebben om de kredietwaardigheid van de kopers na te gaan. Aangezien het belangrijkste risico van het krediet wordt doorgegeven aan de verzekeraar, krijgt de kredietinstelling een aansporing zo veel mogelijk kredieten af te sluiten.

En is een nieuwe verzekering wel het meeste efficiënte instrument om dat probleem op te lossen? Er kunnen ook andere instrumenten worden ingezet.

Ten eerste verleent de Vlaamse overheid al een waarborg op hypothecaire kredieten die zijn aangegaan bij een erkende kredietmaatschappij (EKM). Door die gewestwaarborg kunnen kopers tot 100 procent van de aankoopwaarde lenen zonder dat de rentevoet verhoogt. De voorwaarde is wel dat de waarde van de woning, afhankelijk van de locatie, niet hoger ligt dan 260.000 of 285.000 euro als het gezin twee kinderen heeft. Maar dat is net het segment dat die waarborg het meest nodig heeft. In 2009 kenden de EKM’s 2000 leningen toe, ongeveer evenveel als het cijfer dat circuleert voor de nieuwe verzekering. Na de crisis is het aantal nieuwe kredieten bij de EKM’s echter gedaald. Als de gezinnen met onvoldoende spaargeld de weg naar de bestaande instrumenten niet vinden, lijkt een informatiecampagne alvast efficiënter dan een nieuwe verzekering.

Ten tweede kan Tommelein zelf de vereiste eigen inbreng doen dalen met een derde (of 23.000 euro in 2016) door de verlaging van de registratierechten. We pleiten al langer voor de verlaging van die marktverstorende belasting, en Tommelein heeft zelf al aangegeven dat hij over een verlaging nadenkt. Door de gelijktijdige afbouw van de woonbonus is er ook geen prijsopdrijvend effect te verwachten. Een maatregel waar we allemaal beter van zouden worden.