Gebruikt een huurder de woning om er zijn beroep in uit te oefenen, dan wordt de verhuurder zwaarder belast. Dat is zelfs het geval als de huurder de huur niet fiscaal aftrekt, oordeelt het hof van beroep in Brussel in een recent vonnis.
Meer en meer beleggers kopen vastgoed om het te verhuren. Huurinkomsten worden voordelig belast. Als u een woning of een appartement verhuurt, betaalt u geen belasting op de huur die u ontvangt, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen van het pand, verhoogd met een forfait van 40 procent.
Heeft de huurwoning bijvoorbeeld een basis kadastraal inkomen van 1000 euro, dan stijgt dat na de indexatie tot 1715,3 euro (1,7153 indexatie voor het aanslagjaar 2017 x 1000 euro). Na de verhoging met 40 procent, komt het belastbare onroerend inkomen uit op 2401,42 euro. In principe wordt dat bedrag belast in de hoogste belastingschijf van 50 procent (plus de gemeentebelasting). Hebt u een lening afgesloten om een onroerend goed te kopen, te bouwen of te verbouwen – dat hoeft niet noodzakelijk de verhuurde woning te zijn – dan kunt u die lasten aftrekken van het belastbare onroerend inkomen.
Zwaarder belast
Die regel geldt enkel als de huurder de woning alleen privé gebruikt, om erin te wonen. Gebruikt hij de woning ook om er zijn beroep uit te oefenen, dan wordt u zwaarder belast. U draagt dan belasting af op de ontvangen huur, min een kostenforfait van 40 procent. Krijgt u bijvoorbeeld per jaar een huur 800 x 12 = 9600 euro, dat bedraagt het belastbare onroerend inkomen na aftrek van het kostenforfait 5760 euro. Ook dat bedrag kunt u verlagen met leningslasten van een vastgoedkrediet. Op de rest betaalt u maximaal 50 procent belasting (plus de gemeentebelasting).
Nogal wat verhuurders verbieden de huurder in het huurcontract om de woning beroepsmatig te gebruiken en denken dat daarmee de kous af is. Dat is echter niet het geval. Als uw huurder de woning toch beroepsmatig gebruikt en de betaalde huur als aftrekbare beroepskosten in zijn belastingaangifte opneemt, wordt u nog altijd belast op de ontvangen huur. Dat is zeker het geval als de huurder ook de verwarmings- en elektriciteitskosten aftrekt. De fiscus kan gemakkelijk de link leggen tussen de huurder die de huur inbrengt en de verhuurder die de ontvangen huur niet aangeeft. U moet dan de extra belasting terugeisen van de huurder die het contractuele verbod heeft overtreden.
Hof van beroep
In zijn arrest van 4 mei 2016 ging het hof van beroep in Brussel nog een stap verder. Volgens dat vonnis kan de fiscus een verhuurder ook kan belasten op de ontvangen huur als de huurder de huur niet heeft aangegeven als aftrekbare beroepskosten. In de behandelde zaak bleek dat de huurder in het handelsregister op het adres van het gehuurde pand was ingeschreven en dat zijn btw-nummer er was geregistreerd. Daaruit bleek dat de huurder de woning gebruikt voor zijn beroep. Dat volstond om de verhuurder zwaarder te belasten.
Het enige wat u daar als verhuurder tegen kunt doen, is een clausule in het huurcontract opnemen waarin duidelijk staat dat “de huurder geen enkel effectief beroepsgebruik mag maken van de verhuurde woning en dat hij via een verhoging van de huurprijs zal moeten opdraaien voor de fiscale meerkosten als hij het huurpand toch beroepsmatig gebruikt”.
