Vastgoed schenken wordt moeilijker

Het is veel moeilijker een woning of een appartement fiscaal voordelig te schenken dan roerende goederen over te dragen. Sinds 1 juni dit jaar moet u ook nog eens rekening houden met de nieuwe antimisbruikbepaling.

Wie een woning of een ander onroerend goed erft, betaalt successierechten op de waarde van het vastgoed op het ogenblik van het overlijden van de eigenaar. Die belasting wordt berekend tegen een progressief tarief: hoe groter de waarde van het onroerend goed is, hoe hoger het tarief oploopt. Gezien de hoge vastgoedprijzen kan de factuur dus erg duur uitvallen. Een schenking van vastgoed is alleen mogelijk via een Belgische notaris en op de transactie moeten schenkingsrechten worden betaald. Die schenkingsrechten zijn eveneens progressief en liggen in de lijn van de tarieven van de successierechten.

Nieuwe antimisbruikbepaling

De zogenoemde antimisbruikbepaling van de fiscus is sinds 1 juni 2012 ook van toepassing op de registratie- en de successierechten. U moet daar dus rekening mee houden als u een onroerend goed op een fiscaal voordelige manier wilt overdragen aan uw erfgenamen. De fiscus kan een fiscale constructie voortaan negeren als de belastingplichtige die enkel opzet met de bedoeling minder belastingen te betalen.

Het probleem is dat wie zijn successie plant, dat bijna altijd doet om minder belastingen te betalen. Om de opzet van de antimisbruikbepaling concreter te maken, heeft de fiscus op 19 juli 2012 een rondzendbrief de wereld ingestuurd, waarin hij een reeks successietechnieken beschrijft en beoordeelt of die al dan niet door de beugel kunnen. We overlopen de gevolgen voor de overdracht van onroerende goederen.

Gesplitste aankoop van een onroerend goed

De gesplitste aankoop is een klassieke constructie om onroerende goederen te schenken. Die techniek houdt in dat ouders en hun kinderen samen een woning of een appartement kopen. De ouders verwerven het vruchtgebruik van dat goed _ in de praktijk gaat het vaak om een tweede verblijf _ en de kinderen de blote eigendom. Zolang ze leven, kunnen de ouders in die woning of dat appartement wonen, of ze kunnen het verhuren. De kinderen worden na het overlijden van de ouders automatisch de volle eigenaars van het goed, zonder dat ze successierechten hoeven af te dragen.

Om de blote eigendom te kunnen betalen, krijgen de kinderen vaak een som geld van de ouders via een bank- of handgift of een schenking voor een Nederlands notaris voordat de authentieke aankoopakte wordt verleden. Op zo’n schenking zijn geen schenkings- en successierechten verschuldigd, op voorwaarde dat de ouders niet overlijden binnen de drie jaar na de overdracht.

Wat zegt de fiscus?

Het verwekte consternatie dat de fiscus in zijn rondzendbrief van 19 juli 2012 stelde dat hij de gesplitste aankoop voortaan beschouwt als een misbruik, als die techniek gepaard gaat met een voorafgaandelijke schenking van de ouders aan de kinderen. De fiscus moet wel kunnen aantonen dat er een zogenoemde eenheid van opzet is tussen de schenking en de gesplitste aankoop.

Een gesplitste aankoop is nog altijd toegestaan als de kinderen de blote eigendom op een andere manier financieren dan met een schenking. Dat kan bijvoorbeeld als ze een lening afsluiten bij de bank of hun spaargeld gebruiken om de blote eigendom te kopen.

Schenken met tussenperiode van drie jaar

Een andere manier om de progressiviteit van de schenkingsrechten te doorbreken, is een onroerend goed te schenken in schijven, telkens met een tussenperiode van drie jaar. Een voorbeeld: een weduwnaar is eigenaar van een woning met een waarde van 400.000 euro. Daarnaast heeft hij nog een buitenverblijf en een appartement dat hij verhuurt, met een waarde van 400.000 en 200.000 euro. De waarde van zijn vastgoedpatrimonium bedraagt dus 1 miljoen euro. De weduwnaar heeft een zoon. Als de vader zijn successie niet voorbereidt, valt zijn volledige vermogen in de nalatenschap en moet de zoon ongeveer 22,5 procent successierechten betalen, afhankelijk van de woonplaats _ Vlaanderen, Wallonië of Brussel _ van de vader. Bovendien wordt in Brussel en Wallonië voor de berekening van de successierechten geen opsplitsing gemaakt tussen roerende en onroerende goederen, waardoor erfgenamen sneller in een hogere tarievenschijf zitten.

Als de vader het appartement en het buitenverblijf _ samen 600.000 euro _ schenkt in drie schijven van elk 200.000 euro met telkens drie jaar ertussen, kan hij aanspraak maken op een lager schenkingstarief en ligt het totaal aan schenkingsrechten rond de 11 procent, meer dan de helft minder.

Wat zegt de fiscus?

In zijn rondzendbrief stelt de fiscus dat er geen bezwaar kan worden gemaakt tegen de schenking van onroerende goederen met een tussenperiode van meer dan drie jaar, omdat het Wetboek registratierechten die techniek uitdrukkelijk toelaat. Wordt de tussenperiode van minstens drie jaar niet geëerbiedigd, dan wordt de nieuwe schenking bij de vorige geteld, waardoor de schenkingsrechten progressief toenemen.

Meer hierover leest u in het uitgebreide dossier successieplanning in Trends van 31 oktober.

Johan Steenackers