Vastgoed op de beurs: 30 procent winst in 2019
De Belgische beursgenoteerde vastgoedvennootschappen scheren hoge toppen. “Dankzij de hoge waardering van hun aandelen hebben ze een competitief voordeel tegenover buitenlandse vastgoedvennootschappen wanneer ze overnames doen”, zegt Olivier Hertoghe, een van de beheerders van de vastgoedfondsen van DPAM.
“De index van Belgische vastgoedaandelen leverde in 2019 een totaalrendement – inclusief dividenden – van 38 procent op. Voor de index van Europese vastgoedaandelen was dat 25 procent”, zegt Olivier Hertoghe, een van de drie beheerders van de vastgoedfondsen van Degroof Petercam Asset Management. “Over twee jaar haalt de Europese index niet eens half zoveel rendement als de Belgische index.”
Olivier Hertoghe noemt de dreiging van de e-commerce de belangrijkste reden voor die tweespalt. “Bij de zwaargewichten in Europa zitten veel spelers zoals het Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco-Westfield die shoppingcentra in heel Europa bezitten. Zij trekken de index naar beneden. In België zijn er niet zoveel vastgoedvennootschappen met winkelvastgoed bezig en ze wegen niet zo zwaar in de index.”
Wat is een gereglementeerde vastgoedvennootschap?
GVV staat voor gereglementeerde vastgoedvennootschap. Een GVV moet 80 procent van de uitkeerbare winst uitkeren aan de aandeelhouders. Als er winst is, stroomt het grootste deel daarvan dus naar de aandeelhouders. De GVV’s betalen geen vennootschapsbelasting. “Ze betalen wel belasting op de aan- en verkopen van hun gebouwen”, legt DPAM-beheerder Olivier Hertoghe uit. “Op de dividenden houden de vastgoedvennootschappen ook roerende voorheffing in. De GVV’s dragen dus wel hun steentje bij aan de schatkist.”
Voor België het statuut van vastgoedbevak – de voorganger van de GVV – uitwerkte, werkten alle vastgoedvennootschappen met constructies in het buitenland om de belastingen zo laag mogelijk te houden, aldus Olivier Hertoghe. “Nu is het eenvoudiger en transparanter. In alle ons omringende landen zijn er gelijkaardige gunstige statuten uitgewerkt voor vastgoedvennootschappen.”
Belgische beleggers kunnen gemakkelijk op eigen houtje Belgische vastgoedaandelen kopen. Vastgoedfondsen hebben vooral een streepje voor als het om beleggingen in het buitenland gaat. De fondsen kunnen in sommige landen de belasting die ze betalen op dividenden recupereren. En dat kunnen kleine beleggers niet.
Hertoghe heeft winkelvastgoed nog niet volledig afgeschreven. “We hebben geprobeerd het kaf van het koren te scheiden”, legt hij uit. “Unibail-Rodamco-Westfield is een van onze grootste posities.” Hij vindt ook niet dat beleggers Retail Estates uit de portefeuille moeten gooien. Retail Estates heeft vooral baanwinkels en winkels in de stadsrand in portefeuille. “Het dividend van Retail Estates groeit al twintig jaar op rij en zal naar verwachting verder stijgen.”
Aanvaardbaar
Gelijkaardige vastgoedbedrijven uit binnen- en buitenland halen doorgaans gelijkaardige rendementen. “Het Franse Argan of het Duitse VIB Vermögen moeten niet echt onderdoen voor de Belgische logistieke spelers WDP en Montea”, vindt Olivier Hertoghe. “Het is moeilijk de premies ten opzichte van de intrinsieke waarde te vergelijken, want sommige schatters zijn voorzichtiger dan andere. De verhouding van de koers tegenover de verwachte inkomsten is wellicht een betere schatting van de waardering van een aandeel. WDP noteert tegen 25 keer de verwachte winst en Argan tegen 18 keer. Dat is allebei vrij duur, maar WDP kan een beter groeiplan voorleggen dan Argan, en je betaalt ook voor de toekomstige groei en het trackrecord van het management. Als WDP die groei kan realiseren, dan is de hoge waardering nog aanvaardbaar.”
Olivier Hertoghe blijft enthousiast over logistiek vastgoed, zoals WDP, maar zegt erbij dat beleggers hun huiswerk moeten maken en checken of de waardering strookt met hun analyse voor ze bijkopen. WDP maakte onlangs als eerste gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) gebruik van de mogelijkheid om razendsnel kapitaal op te halen met een ‘ accelerated bookbuilding‘. De kleine beleggers worden buitenspel gezet en enkel de grote beleggers kunnen aan de kapitaalronde deelnemen.
“Doorgaans zie je bij kapitaalverhogingen dat het aandeel wat lager gaat, omdat er een winstverwatering dreigt. De winst moet over meer aandelen worden verdeeld. Bij vastgoedvennootschappen zie je dat niet meer. Beleggers sturen het aandeel soms zelfs hoger, omdat ze erop rekenen dat die vastgoedbedrijven erin slagen de winst per aandeel te doen stijgen. Daarbij komt het erop aan het nodige geld pas vlak voor de investering op te halen.”
Naar het buitenland
Belgische beleggers zijn dol op vastgoed en vastgoedaandelen. “De Belgische vastgoedaandelen zijn ook mee daardoor hoog gewaardeerd”, zegt Hertoghe. “Vastgoedvennootschappen gebruiken hun eigen aandelen als pasmunt voor overnames. Door de hoge waardering van de aandelen genieten de Belgische vastgoedvennootschappen dus een competitief voordeel tegenover buitenlandse vastgoedvennootschappen.”
De residentiële vastgoedvennootschap Aedifica torent er in 2019 bovenuit, met een rendement van ruim 47 procent. De internationale expansie van Aedifica is indrukwekkend. De verhuurder van rusthuizen zette het afgelopen jaar zijn eerste stappen in het VK en heeft overnamebod lopen op een Finse speler. Aedifica was al actief in België, Nederland en Duitsland.
De aandeelhouders van Aedifica genieten bovendien van een gunstregime: ze betalen slechts 15 procent roerende voorheffing op de dividenden omdat ze voldoende actief zijn in zorgvastgoed. Ook de dividenden van Care Property Invest worden minder belast. Cofinimmo, dat gespecialiseerd is in kantoren en zorgvastgoed, nadert stilaan de drempel van 60 procent zorgvastgoed in de portefeuille. “Er wordt nu al op geanticipeerd dat Cofinimmo onder de definitie van zorgvastgoedspeler zal vallen en de dividenden dus minder belast zullen worden. Maar dat zal nog niet voor volgend jaar zijn”, weet Olivier Hertoghe.
Aedifica is niet de enige GVV die Europa verovert. De specialist in studentenresidenties Xior trok vorig jaar naar Spanje en Portugal en voerde dit jaar de forcing op het Iberische schiereiland. “Wij geloven sterk in residentieel vastgoed, maar dan vooral in Duitsland”, zegt Olivier Hertoghe. “Berlijn wil de huurprijzen voor vijf jaar bevriezen. Maar dat neemt niet weg dat er een tekort is aan betaalbare appartementen in zeven grote Duitse steden. De vraag blijft groter dan het aanbod en daarvan zal op termijn de prijs van vastgoed profiteren.”
Geen schrik voor stijgende rente
Vastgoedaandelen zijn dividendaandelen. Ze kunnen het tijdelijk lastig krijgen als de rente stijgt, omdat ze gezien worden als bijna-obligaties. Als obligaties opnieuw aantrekkelijker worden, met hogere rendementen, zullen sommige beleggers de overstap naar obligaties maken. Volgens Olivier Hertoghe moeten beleggers naar meer dan het dividend kijken. “Befimmo heeft dan wel een dividendrendement van ruim 6 procent, maar na aftrek van belasting blijft er nog maar 4 procent over. Wanneer beleggers een koersstijging van een vastgoedaandeel verzilveren, is de meerwaarde van het aandeel belastingvrij.”
Olivier Hertoghe noemt de huurinkomsten van de vastgoedbedrijven zeer voorspelbaar. “Voor andere bedrijven is het misschien moeilijker om ver vooruit te kijken dan voor verhuurders van vastgoed. Er zijn niet veel winstwaarschuwingen in deze sector.”
Voorlopig daalt de rente. “De vastgoedbedrijven slagen er nog altijd in zich goedkoper te financieren op de financiële markten. De almaar lagere rente heeft een positieve impact op de resultaten van een vastgoedvennootschap voor de komende jaren”, stelt Hertoghe.
Beleggen in 2020
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier