Vastgoed, het betere spaarboekje

In deze onzekere economische tijden, waarin het spaarboekje nauwelijks nog iets opbrengt, blijft een investering in vastgoed een veilige en rendabele belegging.

Op de spaarboekjes van de Belgen staat een recordbedrag van meer dan 230 miljard euro. De inflatie op jaarbasis bedraagt 2,75 procent: dat betekent dat de Belgen koopkracht verliezen door geld op hun spaarboekje te houden. Er is dus vraag naar rendabeler beleggingen, die toch weinig risico’s inhouden. Een investering in een beleggingspand – een woning of een appartement – om dat te verhuren aan een particulier, kan een oplossing zijn.

Beleggen in vastgoed

John Romain, de bestuurder-directeur van de onafhankelijke kredietadviseur Immotheker, licht toe: “Wie belegt in vastgoed, doet dat omwille van het huurrendement en de meerwaarde op lange termijn. De ligging, de verhuurbaarheid en de potentiële meerwaarde van de woning of het appartement zijn daarbij belangrijk. De investeerder moet vooraf een gedetailleerd fiscaal plan opstellen. Vastgoed moet een belegging op lange termijn zijn. Zo wordt de meerwaarde niet belast en worden de hoge instapkosten – de registratierechten, de notariskosten en de eventuele btw – vlot gecompenseerd.”

Bereken de kosten

De aankoopsom van een woning of een appartement ligt behoorlijk hoog. Op die prijs zijn in Vlaanderen bovendien 10 procent registratierechten verschuldigd, en 12,5 procent in Brussel en Wallonië. Enkel voor woningen en appartementen met een laag kadastraal inkomen kan de koper onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op een verlaagd tarief – het klein beschrijf. Dat bedraagt 5 procent in Vlaanderen en 6 procent in Wallonië. Voor de aankoop van een nieuwbouw zijn de instapkosten in principe nog hoger. De koper betaalt 10 of 12,5 procent registratierechten op de grond en 21 procent btw op de bouw. Die belasting kan zelfs oplopen tot 21 procent btw op het totale bedrag, als de grond en het gebouw worden verkocht door dezelfde eigenaar. Al die kosten moeten nog worden verhoogd met de notariskosten, de kredietkosten en de dossierkosten.

Het is ook belangrijk rekening te houden met onderhoudskosten. De onderhoudskosten worden het beste begroot op een maand huur per jaar. Voor oudere woningen en appartementen is het raadzaam uit te gaan van twee maanden huur. Om een onroerend goed in goede staat te houden, is daarnaast een budget voor grote herstellingen nodig. Het is verstandig daarvoor een jaarlijks bedrag van 0,5 procent van de geactualiseerde waarde van het onroerend goed opzij te zetten. Voor oudere gebouwen die nog niet werden gerenoveerd, wordt dat budget het beste verhoogd tot 1 procent.

Fiscaal voordeel voor de kapitaalaflossingen

Voor een tweede woning, kan men geen aanspraak maken op de fiscaal interessante woonbonus of de aftrek eigen en enige woning. Toch kunnen de kapitaalaflossingen die worden betaald aan de bank beperkt fiscaal in mindering worden gebracht, afhankelijk van het bedrag van de lening – er geldt een beperking tot een maximumschijf van 73.190 euro – en van het nettoberoepsinkomen van elke ontlener. De voorwaarde is dat de lening minstens tien jaar loopt en wordt gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving.

Het maximum van de kapitaalaflossingen dat in aanmerking komt voor een belastingvermindering, bedraagt 2200 euro per medelener en per jaar (bedrag geldig voor het inkomstenjaar 2012). Het eigenlijke belastingvoordeel bedraagt 30 procent van dat bedrag (plus de uitgespaarde gemeentebelasting).

Fiscaal voordeel voor de intresten

De intresten die voor een tweede woning worden betaald aan de bank, zijn aftrekbaar van het totale onroerend inkomen van de ontlener(s). Bij een verhuur voor woondoeleinden, wordt men niet belast op de ontvangen huurinkomsten, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen van het appartement, verhoogd met 40 procent.

Mikken op meerwaarde

De voorbije jaren steeg de waarde van appartementen gemiddeld met 6,7 procent per jaar. Als de eigenaars hun appartement na meer dan vijf jaar verkopen, hoeven ze geen belasting op de meerwaarde af te dragen, op voorwaarde dat “de verkoop kadert binnen de normale verrichtingen van beheer van het privévermogen”. Verkopen ze hun appartement binnen de vijf jaar na de aankoop, dan wordt de meerwaarde belast tegen 16,5 procent (plus de gemeentebelasting).

In Trends van 29 november vind je een uitgewerkt voorbeeld.

De conclusie is alvast de volgende. Vastgoed is een interessante belegging als je de woning of het appartement voldoende lang – minstens tien jaar – aanhoudt. Het duurt enkele jaren voordat de kosten die gepaard gaan met de aankoop worden terugverdiend. Een vastgoedinvestering brengt aan het begin de grootste kosten met zich mee.

Johan Steenackers