Vastgoed blijft ook in de toekomst goed

Het toenemend aantal kleinere gezinnen is een belangrijke verklaring voor de stijgende Belgische huizenprijzen. Samen met de geleidelijke toename van het inkomen zullen die gezinnen de vastgoedprijzen blijven ondersteunen. Een crash is zeer onwaarschijnlijk, maar een tijdelijke dip als gevolg van het terugschroeven van de woonbonus, valt niet uit te sluiten.

De telefoon rinkelt.

“Mr. P, een goede namiddag.”

“Goedemiddag, Dirk. Je kent mijn nummer al, merk ik. Stoor ik?”

“U? Nooit. Wat kan ik voor u doen?”

“Vastgoed, Dirk. Dat terugschroeven van die woonbonus: ik heb daar geen goed oog in”, zucht Mr. P. “Wat denk jij?”

“Het zal de betaalbaarheid van een woning er niet op vergroten”, zegt Dirk. “Anderzijds vragen almaar meer experts zich af of de woonbonus de huizen echt betaalbaarder heeft gemaakt. Het fiscale voordeel van maximaal 3250 euro per jaar is aanzienlijk. Maar een studie van de KU Leuven stelt dat de woonbonus de huizenprijzen gemiddeld 40.000 euro, of 28 procent, hoger heeft geduwd.”

“En vanaf 1 januari 2015 gaat dat voordeel in Vlaanderen lager. Met een forse prijscorrectie tot gevolg?”

“Diezelfde studie gaat uit van een correctie met amper 6 procent”, stelt Dirk gerust. “Maar zelfs dat is onzeker. Want de sterke stijging van de vastgoedprijzen na 2005 had ook te maken met de eenmalige bevrijdende aangifte. Gezinnen repatrieerden geld, en een belangrijk deel daarvan investeerden ze in vastgoed. Maar vanwaar de plotse interesse voor vastgoed, Mr. P?”

“Mijn kleinzoon, de zoon van Alex, gaat samenwonen en ik ga hem steunen”, lacht Mr. P. “Hij vroeg zich af of hij niet beter eerst zou huren, omdat Alex met overwaarderingen van 50 procent op de proppen kwam. Die cijfers komen uit The Economist trouwens.”

“Ja, ik ken die cijfers. De eerste ratio zet de huizenprijzen af tegenover de huurprijzen, de tweede tegenover het beschikbare inkomen. Volgens onze berekeningen wijst die eerste ratio op een overwaardering van 54 procent. De tweede geeft een overwaardering van 48 procent aan.”

“Maar…?” zet Mr. P voor.

“Die ratio’s houden slechts rekening met één parameter. De betaalbaarheid hangt ook af van de hypothecaire rentevoeten. Corrigeren we de ratio tussen het beschikbare inkomen en de huizenprijzen voor de rentedaling, dan valt de overwaardering terug naar 12 procent. Trouwens, er zijn nog andere factoren die een invloed hebben op de prijs.”

“Zoals?”

“Vastgoedprijzen worden in belangrijke mate verklaard door drie factoren: het reëel beschikbare inkomen, de reële hypotheekrente en het aantal gezinnen. Met die drie parameters ontwikkelden onze economen een model, en hun conclusie is dat de residentiële vastgoedmarkt vandaag correct gewaardeerd is.”

“Dat is toch wel sterk. In bijna alle Europese landen zijn de huizenprijzen gezakt en België geeft geen krimp?”

“Nog sterker: van het eerste kwartaal van 2008 tot het tweede van 2014 stegen de Belgische nominale woningprijzen met 15 procent, terwijl ze in de hele eurozone met 6 procent daalden.”

“De Belg en de baksteen in zijn maag. Verklaart dat het feit dat de prijzen hier nooit dalen?”

“Opgelet, Mr. P. Begin jaren tachtig donderden de reële woningprijzen hier een derde lager. Maar al bij al was de aankoop van een eigen huis de voorbije decennia een goede investering. Vastgoedexpert Stadim berekende dat de huizenprijzen sinds 1953 in nominale termen maal 48 gingen. En tussen 1983 en 2013 maal 6,4.”

“En wat geven zij als verklaring?”

“De daling van de rente sinds 1983 van 14 naar 3,5 procent verdubbelde de afbetalingscapaciteit. Daar komt nog eens een verdubbeling bij door de inflatie, en dan nog eens maal 1,5 door de toename van de koopkracht, de reële groei zeg maar. Dan zit je al aan maal 6. Tel daar dan nog eens de langere looptijd van de leningen bij.”

“Oké. Dat verklaart het verleden. Maar de rente staat historisch laag. Er is nauwelijks groei. Stijgt die rente, of vertraagt die groei, dan incasseren we toch klappen?”

“Dat valt best mee, en ik grijp nu terug naar het model van onze economen. Gaan we uit van een scenario van licht aantrekkende groei en inflatie, dan kruipen de reële huizenprijzen tot 2017 jaarlijks zo’n 2 procent hoger. Enkel in het meest negatieve scenario – een reële rente die in 2017 met 4 procent dubbel zo hoog ligt dan in het basisscenario, een jaarlijkse krimp met 0,5 procent van het gezinsinkomen en een halvering van de geraamde jaarlijkse toename van het aantal gezinnen met 0,8 procent – dalen de vastgoedprijzen met iets meer dan 1 procent per jaar.”

“Maar die jaarlijkse stijging met bijna 1 procent van het aantal gezinnen is wel stevig. Ging de vergrijzing niet leiden tot een dalende vraag naar woningen?”

“De groei van de bevolking vertraagt, maar blijft positief. Immigratie speelt een rol. Maar de vraag naar woningen krijgt een extra duw in de rug door de almaar kleinere gezinsomvang. In 1980 telde een gemiddeld gezin 2,8 personen, 20 procent meer dan in 2013. Wist u dat één op de drie huishoudens vandaag uit één persoon bestaat? Er zijn almaar meer singles. En oudere mensen komen er alleen voor te staan.”

“Algemene conclusie: er is weinig kans op een daling van de vastgoedprijzen.”

“Hola, Mr. P. Uitgaand van een geleidelijk aantrekkende groei zien we geen correctie. Maar het terugschroeven van de woonbonus kan de prijzen wel onder druk zetten, al is het maar tijdelijk. Zoiets kun je niet in een model opnemen.”

“Hoe gaat dat gezegde ook weer? Een econoom is een expert die morgen zal weten waarom de dingen die hij gisteren heeft voorspeld vandaag niet zijn uitgekomen”, lacht Mr. P. “Trouwens, wat raad je jonge mensen aan: bouwgrond en nieuwbouw, of een bestaand huis kopen?”

“Op lange termijn loopt de kostprijs van beide niet zover uit elkaar. In nieuwbouw werd de gigantische stijging van bouwgronden gecompenseerd door de matige stijging van de bouwmateriaalprijzen. Zowel nieuwbouw als de aankoop van een bestaand huis heeft voor- en nadelen. Bij nieuwbouw zijn er de eerste tien jaar geen renovatiekosten. Daar staat wel tegenover dat je moeilijk nog een bouwgrond vindt met een tuin waarin je zowel je eigen groenten kunt kweken en er nog plaats genoeg over is te voetballen met je kinderen. En als je die vindt, is het – voor de meeste mensen – onbetaalbaar. De drie belangrijkste zaken voor vastgoed zijn ligging, ligging en ligging. Als dat goed zit, is het wachten op de coup de foudre voor een bepaald huis of een stuk grond. En dan, in het geval van je kleinzoon, de hulp van opa inroepen.”

“Hij gaat het graag horen. Merci, Dirk!”

“Tot binnenkort, Mr. P.”

Koen De Leus, @koendeleus

Senior Economist, KBC Groep