Vastgoed als beleggingsproduct is onvoldoende gereguleerd

Wat is de rode draad in alle betreurenswaardige verhalen over vastgoedbeleggingen die ons de voorbije maanden ter ore zijn gekomen? Het gaat doorgaans om stukken van een groter geheel, waarbij de beleggers vaak niet eens de eigenaar van ‘hun stuk’ blijken te zijn.

Van de assistentiewoningen van Triamant in Bree, Sint-Truiden en Wervik tot de kamers in een luxehotel in Kaapverdië. Er kwamen het afgelopen jaar veel teleurgestelde vastgoedbeleggers met verhalen naar buiten. We vroegen de kabinetten van de ministers van Financiën, Economie en Consumentenbescherming of er niet meer bescherming nodig is. We kregen tot nu geen antwoord op de vraag of wetgevende initiatieven op stapel staan.

Toch vraagt Geert Lenssens, advocaat bij SQ-WATT Legal, zich af of het wettelijke kader wel aangepast is aan de nieuwe realiteit. “Er komen de jongste jaren steeds nieuwe juridisch-financiële constructies bij. Ik zou op korte termijn in een brede bijkomende informatieplicht voorzien voor wat de eventuele investeringsaspecten van vastgoed voor vastgoedmakelaars en notarissen betreft, waarbij zij naargelang de gehanteerde constructie specifieke uitleg kunnen geven of kunnen doorverwijzen naar specialisten. Zowel de kopers als de verkopers hebben er belang bij dat de spelregels duidelijk en begrijpelijk zijn, en verder verfijnd worden.”

Tot er een betere, wettelijke bescherming is, kunt u zich beter beschermen door de juiste vragen te stellen voor u tot een investering overgaat.

1. Betaalt u niet te veel?

Hotelvastgoed, studenten- en seniorenresidenties worden tegenwoordig per kamer verkocht aan investeerders. U kunt dat beschouwen als een democratisering van het beleggen in vastgoed, omdat particulieren met 100.000 à 200.000 euro nu ook in zulk vastgoed kunnen investeren. Veel grote investeerders, zoals verzekeraars, pensioenfondsen, infrastructuurfondsen en gereglementeerde vastgoedvennootschappen, zijn vragende partij om in grote blokken vastgoed te investeren. De particuliere investeerder moet zich afvragen waarom verkopers zich de moeite zouden getroosten vastgoed in stukken te verdelen en daar kleine kopers voor te zoeken. Het antwoord is heel eenvoudig: de ontwikkelaars hopen er bij kleine investeerders een hogere prijs voor te krijgen dan wanneer ze het vastgoed als geheel aan grote, professionele beleggers verkopen. Die professionele beleggers willen een bepaald rendement halen met hun beleggingen. Wanneer de prijs van bij de start te hoog is, gaat dat ten koste van dat rendement.

2. Weet u voldoende af van de sector?

In sommige gevallen, als de verkopers te kwader trouw zijn, zullen ze gebruikmaken van het gebrek aan kennis van particuliere investeerders. “We hebben ongeveer 150 projecten in portefeuille”, zegt Valérie Jonkers, uitvoerend bestuurder van Care Property Invest, een beursgenoteerde en gereglementeerde vastgoedvennootschap gespecialiseerd in zorgvastgoed. “Het gaat om woon-zorgprojecten die door openbare besturen of private spelers worden uitgebaat. Elke uitbater van een woon-zorgcentrum of een groep assistentiewoningen moet een erkenning hebben van de overheid om zo’n project te mogen uitbaten. Mensen die niet professioneel actief zijn in onze sector, weten dat mogelijk niet. Voor ons is het cruciaal dat de uitbater over die vergunningen beschikt. Als een uitbater niet op de lijst met vergunningen van de Vlaamse, Waalse of Brusselse overheid staat, zullen wij niet investeren in het vastgoed.” In juli liet Vlaams minister van Welzijn Hilde Crevits (cd&v) weten dat ze de vestigingen van Triamant zou sluiten, omdat ze geen erkenning hadden als groep van assistentiewoningen. Behalve een omgevingsvergunning hebben assistentiewoningen sinds het nieuwe zorgdecreet van 15 februari 2019 een erkenning van het agentschap van Zorg en Gezondheid nodig. De erkenningsaanvraag moest voor 31 december 2021 ingediend zijn en de assistentiewoningen moesten uiterlijk op 31 december 2022 voldoen aan alle nieuwe erkenningsvoorwaarden op het gebied van dienstverlening en permanentie.

De wetgeving rond assistentiewoningen, vroeger serviceflats genoemd, is in de periode 2012 tot 2019 verschillende keren veranderd. Triamant is in 2007 opgestart en heeft minstens sinds 2011 via obligaties geld opgehaald bij investeerders. Tussen 2012 en 2019 konden assistentiewoningen zich ook aanmelden zonder een vergunning aan te vragen. Triamant was dus niet per se van bij de start “een illegale uitbating van een zorgvoorziening”, zoals minister Crevits het in een persbericht noemt.

Sinds 2019 zijn nog een andere, illegale groep van assistentiewoningen en twee illegale woon-zorgcentra gesloten, volgens Crevits. “De inspectieverslagen van woon-zorgcentra zijn publiek beschikbaar. Voor mensen die willen investeren in zorgvastgoed of die een plek zoeken om te wonen, kunnen die heel leerrijk zijn. Als het agentschap Zorg en Gezondheid tekorten vaststelt, kun je dat daarin lezen.”

3. Begrijpt u de juridische constructies?

Bij Triamant bleken uiteindelijk meer dan twintig vennootschappen betrokken. De curatoren van al die vennootschappen moeten nu proberen na te gaan wat met het geld van de investeerders en de bewoners is gebeurd, en of daar nog iets van te recupereren valt. Het gebeurt wel vaker dat meerdere vennootschappen worden opgericht. Op zich is daar niets tegen. Alleen kan er wel met geld geschoven worden van de ene naar de andere vennootschap. Hoe meer vennootschappen betrokken zijn, hoe moeilijker het wordt al die geldsporen te volgen.

Nog bij Triamant investeerden allicht honderden mensen via obligaties, die recht gaven op een verblijf. Volgens Valérie Jonkers is een investering via een obligatie zeker geen standaardpraktijk in de sector, maar het komt wel af en toe voor. “Het Zorgbedrijf Antwerpen biedt investeerders of bewoners een formule aan met een soort obligatie, een woonrechtcertificaat, maar daar zijn afdoende garanties voor”, weet Valérie Jonkers. Net als bij obligaties krijgen investeerders in woonrechtcertificaten van het Zorgbedrijf Antwerpen na afloop hun geld terug. De jaarlijkse intresten of coupons worden niet uitbetaald, maar omgezet in “het recht om in uw eigen serviceflat te wonen”.

In de sector worden wel vaak erfpachtconstructies opgezet of constructies om mede-eigendom te vermijden. Het grote gevaar bij mede-eigendom is dat een of meer eigenaars-investeerders via de vereniging van mede-eigenaars bepaalde renovaties, verduurzamings- of opfrissingswerken kunnen tegenhouden. Door bijvoorbeeld het vruchtgebruik aan de uitbater van het hotel of de residentie toe te kennen en jaarlijks reserves op te bouwen uit de winst, om die werken te financieren, kunnen die investeringen gemakkelijker gebeuren.

Investeerders moeten goed weten waar ze recht op hebben. In een prospectus moeten alle rechten en plichten en de risico’s voor investeerders opgesomd staan. Wie via obligaties investeert, zou op zijn minst een hypotheek op het vastgoed moeten eisen. Er zijn een onderpand of bijkomende garanties nodig als er iets misloopt.

“Kandidaat-kopers moeten leren zich beter te informeren, zelf vragen stellen en zelf constructies onderzoeken. Ze laten alles over aan de makelaar of de notaris, maar die zeggen niets of onvoldoende over het investeringsaspect”, stelt Geert Lenssens. Serge Van Eeghem valt zijn confrater bij: “Neem uw tijd. Ga niet zomaar op een aanbod in en leg de overeenkomst voor aan een advocaat voor je iets tekent. Zelfs als je alle kleine lettertjes hebt gelezen, kunnen voor leken nog onaangename verrassingen in zo’n overeenkomst verscholen zitten. Een notaris zal het contract voorlezen, zonder daar per se veel uitleg over te geven. Bovendien wordt die notaris vaak naar voren geschoven door de firma die de producten aanbiedt.”

4. Wordt u gelokt door een fiscaal voordeel?

We zagen het bij de staatsbon. We zien het keer op keer opnieuw. Wanneer met een belastingvoordeel wordt gezwaaid, werkt dat bij beleggers als een rode lap op een stier. Bij assistentiewoningen wordt verwezen naar het btw-voordeel. Bij nieuwbouw is normaal 21 procent btw verschuldigd, maar bij erkende assistentiewoningen is dat slechts 12 procent.

Bij hotelkamers is er zo goed als altijd de een of andere ingewikkelde juridische constructie. De verkoper heeft daar vaak een uitleg voor, zoals: “er is een fiscaal voordeel aan verbonden”, waar investeerders wel oren naar hebben. Bij constructies met vruchtgebruik wordt vaak verwezen naar rulings of voorafgaande beslissingen die aan de belastingdienst werden gevraagd, om belastingen op de huurinkomsten te vermijden.

Advocaat Serge Van Eeghem: “Als een verkoper zegt dat de constructie ingewikkeld of technisch is, dan begrijpt hij het ofwel zelf niet, ofwel klopt het niet.” Gladde verkopers proberen de kandidaat-kopers vaak het idee te geven dat ze toegang hebben tot een enorme buitenkans, dat het normaal is dat ze die constructie niet kennen, dat ze ook niet willen dat te veel mensen ervan af weten, omdat anders iedereen er gebruik van zou kunnen maken.

5. Spelen uw emoties een rol bij de investeringsbeslissing?

“Of het nu om een hotelkamer of een assistentiewoning gaat, al die verkooppraatjes werken in op het sentiment”, meent Serge Van Eeghem. Hij vertegenwoordigt mensen die investeerden in hotelkamers van een luxeresort in Kaapverdië, waarvan de bouw in 2019 werd stilgelegd en waarover verschillende Belgische investeerders getuigden in een reportage van het televisieprogramma Pano in april. De droom die aan die investeerders werd verkocht: fabelachtige, gegarandeerde rendementen én een jaarlijks vakantieverblijf in een weelderig hotel op een exotisch eiland. “Mensen geraken soms ook wat door hebzucht verblind en zien de risico’s niet”, stelt Van Eeghem.

Mensen zijn ook bang om hun oude dag in eenzaamheid te slijten of weg te kwijnen in een woon-zorgcentrum. Ook daar spelen listige verkopers handig op in. Triamant Finance gaf bijvoorbeeld obligaties uit met een minimuminvestering van 100.000 euro, die de investeerders op hun oude dag recht gaven op een verblijf in de woon- en leefgemeenschappen van Triamant. “Wanneer mensen op rijpere leeftijd komen, dan beginnen ze te denken aan hun oude dag. Vandaag een mooi rendement en later kan ik er ook zelf naartoe, denken ze. Dat kan kloppen, maar ze moeten elk contract goed laten screenen door een advocaat voor ze het ondertekenen”, waarschuwt Van Eeghem.

6. Hebt u bewijzen voor gegarandeerde, bewezen of veilige rendementen?

Bij alles wat meer opbrengt dan een spaarboekje, komt risico kijken. Van Eeghem is de advocaat die er in 2021 in slaagde de verkoop van hotelkamers voor 24 investeerders terug te laten draaien, omdat de verkoper met een ‘bewezen’ rendement had gegoocheld, dat hij achteraf helemaal niet kon bewijzen. Die verkoper van hotelvastgoed liet zich pakken op zijn woorden, maar vaak worden investeerders op een subtielere manier wijsgemaakt dat ze zo goed als zeker kunnen zijn van een behoorlijk hoog rendement. Er bestaat geen rendement zonder risico, en u moet voorbereid zijn op het slechtst denkbare scenario. Wat hebt u in handen als de uitbater failliet gaat?

De vennootschappen van Triamant zijn failliet, en alle schuldeisers moeten aangifte doen van hun schuldvordering via www.regsol.be om nog iets van hun centen terug te krijgen. “De curator neemt normaal alle vorderingsrechten op de bestuurders en andere betrokkenen over. De aandeel- en obligatiehouders en de schuldeisers kunnen zelf niet achter de bestuurders aangaan, wat tot voor een paar jaar in bepaalde gevallen wel kon. Er is één uitzondering: wanneer misdrijven zijn begaan en het strafrecht van toepassing is”, legt Geert Lenssens uit.

“Tegen Triamant lopen verschillende strafonderzoeken. Ik geef aan al wie geld verloor de raad zelf of via een raadsman een ‘verklaring van benadeelde’ te doen bij het Parket van de Procureur des Konings, ook parket of openbaar ministerie genoemd”, vervolgt Geert Lenssens. “Je kunt nog een stap verder gaan en je burgerlijke partij stellen bij de onderzoeksrechter. Zulke zaken vallen normaal onder een verzekering rechtsbijstand, waardoor de eigen kosten beperkt zijn. Daardoor krijg je recht op toegang tot het strafdossier. Zo kun je beter inschatten of er een kans is om je geld te recupereren en verdere juridische stappen de moeite lonen of niet.”

Geert Lenssens vindt dat schuldeisers te veel overgeleverd zijn aan curatoren, die in zijn ogen soms stil zitten of te traag werken. “In het algemeen vind ik dat de positie van de schuldeisers in faillissementen wettelijk moet worden herbekeken, want ik zie te veel situaties waar er geen transparantie is en soms zelfs willekeur heerst.”