Vastgoed aan de kust: beleggen in het eigen genot

Het geld op de spaarrekeningen van de vijftigers vindt zijn weg naar een tweede verblijf aan de kust. De nadruk ligt op nieuwbouw, want dat is vastgoed zonder zorgen. Her en der dreigt een tekort. Bestaande woningen zijn minder in trek.

De prijs van de kustappartementen is in het eerste kwartaal van 2021 met 0,9 procent gestegen. De mediaanprijs is 237.000 euro. Er waren enkele uitschieters, zoals Westende (+11,5%). De duurste appartementen staan in Knokke (502.000 euro) en Heist (310.000 euro). De mediaanprijs van de huizen nam sterker toe: plus 1,5 procent in het eerste kwartaal van dit jaar, naar een mediaanprijs van 274.000 euro. Er waren in het eerste kwartaal 32 procent meer transacties dan vorig jaar, al ging in de tweede helft van maart wel een lockdown in.

Geen bokkensprongen

De Oostendse makelaar Filip Dermul van Agence Dermul relativeert de mediaberichten over de scherpe prijsstijgingen. “Een vastgoedmarkt laat zich niet forceren”, analyseert hij. “De kandidaat-koper heeft een budget, dat een bepaalde prijs toelaat. De markt moet zich daaraan aanpassen. Zolang plots wijzigende regels dat evenwicht niet verstoren, maakt ook het vastgoed aan de kust geen bokkensprongen.”

Wel worden de kopers veeleisender. Ze hebben een hoger budget voor meer ruimte en een mooi terras. Dat beïnvloedt de gemiddelde prijs van de woningen. Dermul: “Er zit wat spanning op de markt. Dat komt vooral doordat er tegenover de gestegen vraag relatief weinig aanbod staat.”

Alex Dewulf van het gelijknamige makelaarskantoor in Knokke-Heist verwacht de volgende maanden nochtans een kalme periode: “Wie wilde kopen, heeft dat al gedaan. Misschien doet de mogelijkheid om weer naar het buitenland te reizen de appetijt voor de kust een beetje afnemen. Dat is niet eens zo erg. In Knokke is er bijvoorbeeld veel te weinig aanbod.”

Voor wie wil verkopen, is dit hét moment, ziet ook Filip Dewaele van de gelijknamige makelaarsgroep. “Ik denk al 25 jaar dat iedereen die een tweede verblijf wenst aan de kust, het al zal hebben. Maar toch blijft de verkoop stijgen, op enkele wat minder jaren na”, zegt hij. “Makelaars hebben de handen vol om hun aanbod op peil te houden. Normaal duurt het drie tot vier maanden voor een woning verkocht raakt. Nu is het geen uitzondering als het bordje ‘te koop’ een week later alweer weg is.”

Dat geldt voor de hele kust, getuigt zijn collega Dermul. Blijkbaar aarzelen veel eigenaars om hun woning te verkopen. Dat heeft met de pandemie te maken. Misschien is het beter de woning nog even bij te houden, al was het enkel nog voor deze vakantie. “Dat beperkt het aanbod en ondersteunt de prijzen. Naarmate de versoepeling doorgaat, zal er weer meer bestaand vastgoed worden verkocht.” Hij verwacht wel een blijvende interesse van kopers. “Veel mensen hebben de kust herontdekt. Ze zien weer de voordelen van de snelle bereikbaarheid en korte verblijven.”

Versneld ontwikkelingstempo

“Dit is een inhaalbeweging, nadat er tussen 2015 tot 2020 wat onzekerheid in de markt was geslopen”, stelt Bart van Opstal, notaris in Oostende. “Het was een markt met twee snelheden. De prijs van oude appartementen kwakkelde en die van nieuwbouw leek het soms wat moeilijker te hebben door het overaanbod her en der. Dat is nu volledig voorbij. De ontwikkelaars werken in een versneld tempo hun plannen af. Sommigen verdubbelden hun aanbod. Ze ontwikkelen vandaag wat ze pas over drie of vijf jaar willen verkopen, om een graantje mee te pikken van de prijsstijging. Iedereen met een grote portfolio doet goede zaken.”

De prijs van nieuwbouw ging er vorig jaar aan de hele kust met 6,2 procent op vooruit, leren de cijfers van het studiebureau De Crombrugghe & Partners. Er wordt aan de kust 124.645 vierkante meter nieuwbouw aangeboden tegen gemiddeld 3875 euro per vierkante meter. Het duurst is Knokke-Heist, gevolgd door Nieuwpoort en Oostende (zie tabel Nieuwbouwprijzen aan zee). In die laatste stad wordt meer dan een kwart van de nieuwbouw aan de kust aangeboden. “Het grote voordeel van Oostende is het brede aanbod in alle segmenten”, weet Dermul. “Vooral op Oosteroever komt er veel op de markt in de hogere prijsklasse.”

Dermul verwacht niet dat door de stijgende vraag schaarste zal ontstaan. “Er zit nog voldoende in de pijplijn”, ziet hij. Daar is Bart Van Opstal niet zo zeker van. “De leveringstermijn van de verkochte appartementen wordt langer en langer. Het wordt ook heel moeilijk nog aannemers te vinden. Aan de middenkust is er nog voldoende aanbod, maar het wordt kleiner. Ook de ruimte om te ontwikkelen neemt af. Misschien kan de bouw van woontorens op bepaalde plaatsen op de tweede lijn de vraag invullen. Het is echter de vraag of dat maatschappelijk verantwoord is en of de weginfrastructuur een versterkte instroom van tweedeverblijvers aankan.”

Vlucht naar de kust

Door de angst voor inflatie en negatieve rentes zal de appetijt voor een appartement aan zee blijven, rekent Alex Dewulf. Hij verwijst naar ING België, dat vanaf 1 juli zijn particuliere klanten met meer dan 250.000 euro spaargeld een rente van 0,5 procent aanrekent. “Tot hiertoe was die drempel 1 miljoen euro”, rekent hij. “Dat zal zijn effect hebben.”

Dat zal ook gevolgen hebben in kustgemeentes die wat goedkoper zijn, meent Filip Dewaele. “Met de extreem lage rente – en dus een reële inflatie – kan de Belg nog leven. Maar de negatieve rente heeft een enorm psychologisch effect. Wie een half miljoen op zijn spaarboekje heeft staan en jaarlijks 2500 euro moet afgeven, vlucht nu in vastgoed. De combinatie van veilige investeringshaven en oord van genot maakt de kust ideaal. De coronacrisis was goede reclame voor de kust.”

De kopers zijn typisch vijftigers die hun hypothecaire lening hebben afbetaald of die geërfd hebben. “Een tweede verblijf brengt het slapende geld tot leven”, verklaart Dewaele. “Wie niet actief is in de horeca of de vrijetijdssector heeft verrassend weinig geleden onder de crisis en ziet het bedrag op zijn spaarboekje stijgen. Ook Jan Modaal zakt af naar de kust, in het wat goedkopere segment.”

Er is een generatiewissel aan de gang, weet Michiel Vervecken, vastgoedmakelaar bij Dewaele. “De generatie die in de jaren zestig tot tachtig een appartement kocht, verkoopt dat nu. Soms hebben hun kinderen het geërfd en verkopen zij het. De prijzen voor die verouderde panden liggen ver onder de mediaanprijs.”

Focus op nieuwbouw

De meeste kopers focussen echter op nieuwbouw. “Zij willen een budget spenderen aan een tweede verblijf, maar ze willen geen zorgen achteraf”, zegt Bart Van Opstal. “De aankoop van een bestaand appartement houdt altijd een risico in. Veel blokken zijn verouderd en het staat in de sterren geschreven dat er in de toekomst werken aan moeten gebeuren. Dat willen de kopers absoluut vermijden.”

Ook wie investeert om te verhuren is bereid meer te betalen, stelt Bart Vandemoortele van Immo Marina in Blankenberge. “Professionele vastgoedinvesteerders, die tien of twintig panden beheren, zijn wat voorzichtiger. Ze beschouwen de plotse prijsstijging als een tijdelijk fenomeen en wachten tot de storm gaat liggen.”

Van Opstal denkt niet dat veel investeerders de rush op de kust volgen. “Het rendement is te klein”, stelt hij. “Een investeerder kan hier alleen maar mooie prijzen vragen in het hoogseizoen. Voor de rest valt de verhuur van kustappartementen veelal stil. Een uitzondering zijn particulieren die hun tweede verblijf tijdens de vakantie verhuren om de kosten te compenseren en er de rest van het jaar gratis in wonen.”

Parkingvastgoed grote prijsverschillen

Het studiebureau De Crombrugghe & Partners analyseert voor Trends elk jaar ook de markt van garageboxen en parkeerplaatsen aan zee. Het doet dat op basis van de geafficheerde huur- en koopprijzen op Immoweb. Voor parkeerplaatsen ligt de prijsvork op de koopmarkt tussen 14.000 euro (Middelkerke-Westende, Oostende) en 73.000 euro (Knokke-Heist). Voor de garageboxen gaan de prijzen van 12.500 euro (Koksijde) tot 105.000 euro (Knokke-Heist).

In de meeste kustgemeenten zitten de koopprijzen in de lift. De uitschieter is Blankenberge met een prijsstijging op jaarbasis van 15 procent voor parkeerplaatsen. De rendementen komen daardoor nog meer onder druk. De Crombrugghe & Partners merkt wel op dat er dit jaar opvallend minder boxen en parkeerplaatsen werden aangeboden dan vorige jaren. Daardoor zijn de data gevoeliger voor extremen.