Ulvenhout Retail Invest Fund: extra pensioentje wordt beursbedrijf

Ulvenhout Retail Invest Fund werkt aan een beursgang. Daarvoor plant het een nieuwe kapitaalronde en past het zijn structuren aan. Niet slecht voor wat ooit begon als een privébelegging in winkelvastgoed.

“We zijn met onze portfolio van 158 miljoen euro nog net iets te klein voor een beursnotering”, stelt Wouter Dewulf (48), de CEO van Ulvenhout Retail Invest Fund (URIF). “We moeten nog voor 60 tot 80 miljoen euro winkels bijkopen. Tenzij de hemel op ons hoofd valt, moet dat lukken. Momenteel organiseren we een kapitaalronde bij privébeleggers, om eind november ons kapitaal met 10 tot 12 miljoen op te trekken, naar 53 tot 55 miljoen euro. Dat vormt een hefboom voor nieuwe aankopen.”

Dewulf, in een vorig leven de topman van de afvalgroep van Gansewinkel in België, is sinds 2008 actief in winkelvastgoed. Hij richtte URIF op samen met zijn broer Jeroen Dewulf, Philippe Donche (die toen Bank van Breda in Ieper leidde) en de ingenieur Thomas Verheust (toen Ecosmart/van Gansewinkel). “We hoopten in twee jaar de aankoop van zes Carrefour Express-winkels te kunnen financieren met de huur, en na vijftien jaar afbetalen de opbrengst opzij te leggen als een extra pensioentje”, aldus Donche, die als CFO instaat voor de relatie met investeerders en banken. “Na een jaar hadden we acht gebouwen, met een jaarrendement van 10 procent. We hadden al een netwerk opgebouwd en enkele kennissen wilden ook op de kar springen (zie kader Vroege investeerders).”

Wouter Dewulf houdt zich bezig met de acquisities en het vastgoedbeheer. URIF koopt enkel in België winkelpanden onder huurcontract. Vorig jaar verdubbelde de portfolio. 140 winkels brengen een jaarlijkse huuropbrengst van 9,3 miljoen euro op. Er staan slechts drie winkels leeg.

Vooral buurtwinkels

URIF werkt aan een omvorming tot gereglementeerde vastgoedvennootschap of GVV (zie kader GVV op til). Waarin wil het zich onderscheiden van andere retail-GVV’s als Retail Estates, Ascencio, QRF of Vastned Belgium? “Wij investeren in supermarkten en e-commerceresistent vastgoed. E-commerce is al goed voor 15 procent van de handel, maar bij de supermarkten wordt minder dan 2 procent online besteld. Buurtsupermarkten vervangen zowat overal stilaan de klassieke slagers, vishandels, bakkers en dagbladhandelaars. Vandaar de brede geografische spreiding van onze winkels.”

Supermarkten, zoals Carrefour, maken de helft van de portfolio uit. Als URIF wil uitgroeien tot een GVV, moet het vermijden dat die ene klant het wettelijke maximum van 20 procent van de inkomsten genereert. Colruyt en Aldi bouwen meestal hun eigen winkels, meer dan Lidl. “Delhaize wil na zijn fusie met Albert Heijn zijn vastgoed uitbesteden”, meldt Dewulf. “Zo kunnen we onze portfolio diversifiëren. En natuurlijk volgen we de komst van Jumbo met argusogen. Het grote voordeel van buurtwinkels is dat ze redelijk sterk in het pand verankerd zijn.”

Resistent tegen e-commerce zijn voor de hand liggende klanten zoals opticiens, fitness- en voedingszaken. Maar URIF verhuurt ook aan ketens als Action, Zeeman en Kruidvat. “De eerste twee verkopen zulke goedkope producten, dat het niet de moeite loont in te zetten op onlineverkoop. Dat geldt wat minder voor Kruidvat. De recente aankoop van een winkel in Leuven paste in een breder complex van winkels in onze niche.” Volledig uitgesloten als investering zijn winkels voor speelgoed, elektro, schoenen en merkenkleding.

De gemiddelde huur van URIF-buurtwinkels, die dikwijls niet eens in een winkelstraat liggen, schommelt rond 100 euro per vierkante meter. De huur op stedelijke toplocaties is soms vijftien keer hoger. Dewulf: “De huurprijs maakt voor de klassieke modeketens snel de helft van de operationele uitgaven uit. Als die het wat slechter doen, zijn heronderhandelingen met de verhuurders de eerste stap om financieel orde op zaken te stellen. Huur vertegenwoordigt 2 procent van de omzet bij onze supermarktklanten. De huurprijs is dus amper een issue.”

Schuld afbetalen

De 6 procent huuropbrengst levert door de financiële hefboom een jaarlijks rendement op eigen vermogen van 10 procent op (huuropbrengsten min rente en beheerskosten). Op een geconsolideerde omzet van 5,8 miljoen euro boekte URIF in 2017 amper 141.000 euro nettowinst. De 5,8 miljoen cashflow – zo hoog door een dividend van een dochterbedrijf – vloeide vooral terug naar de aankoop van nieuwe gebouwen en schuldafbouw.

De stevige cashflow is een sterk verhaal voor de beursgang. Eerst moet nog gewerkt worden aan de versterking van het eigen vermogen. Met een geconsolideerde schuld van 100 miljoen euro, tegenover 158 miljoen euro activa, blijft URIF onder de maximale schuldgraad van 65 procent, die de wet bepaalt voor GVV’s. De richtwaarde van de GVV’s is echter 50 procent. “We zullen daarom dit en volgend jaar bijna 8 miljoen euro schuld afbetalen”, stelt Donche. “We bouwen ook het actief voort uit, om een schuldgraad van 50 procent te bereiken. Na de beursgang zal zo’n grote schuldafbouw niet meer kunnen, omdat de wet stelt dat we 80 procent van de winst moeten uitkeren aan de aandeelhouders.”

Er was eerder dit jaar een kapitaalverhoging van 12,5 miljoen euro, met een minimuminleg van 102.500 euro. “De meeste aandeelhouders namen een ticket tussen 200.000 en 500.000 euro”, aldus Donche. “De operatie verliep vrij vlot, omdat aandeelhouders verwachten dat ze na de beursgang een flexibele exit hebben voor hun participatie. Niet dat dat massaal zal gebeuren. Tijdens een vroegere kapitaalronde vroegen we of we een deel van de inkomsten moesten spenderen aan de terugkoop van aandelen, maar daar was geen interesse voor. De meeste aandeelhouders blijven trouw volgen.”