Tweede verblijven in Spanje: niet langer voor het financiële rendement maar uit passie voor het land
Heel wat Belgen hebben nog altijd een Spaanse baksteen in hun maag. Vorig jaar kochten ruim 4.700 landgenoten een woning of appartement in Spanje, en dat aantal stijgt nog altijd. Maar de tijd dat je voor een prikje een Spaanse villa op de kop kon tikken, is definitief voorbij. En er zijn geografische verschuivingen op gang gekomen.
De Spaanse vastgoedmarkt heeft, na de terugval tijdens de coronacrisis, opnieuw de wind in de zeilen. Het totale volume aan verkochte en aangekochte woningen nam van april 2021 tot april dit jaar met ruim 15 procent toe. Ook de gemiddelde verkoopprijs ging in die periode met ruim 8 procent de hoogte in, blijkt uit cijfers van het Spaanse notariaat. De prijs van nieuwbouwwoningen steeg gemiddeld zelfs met 10 procent. Marleen De Vijt, managing partner van het gespecialiseerde vastgoedkantoor Azull, ziet een vergelijkbare stijgende trend in de aankoop van Spaans vastgoed door Belgen. “Vorig jaar zagen we het aantal transacties in Spanje al met 17 procent stijgen, maar die toename was wellicht nog deels een gevolg van de achterstand die we tijdens de pandemie hadden opgelopen. Intussen zitten we alweer een halfjaar verder en merken we dat die stijging blijft doorzetten.”
Het lijkt erop dat flink wat mensen die van plan waren ooit een woning in Spanje te kopen, die beslissing hebben vervroegd’
“Het lijkt erop dat flink wat mensen die van plan waren ooit een woning in Spanje te kopen, die beslissing hebben vervroegd”, vermoedt De Vijt. “Mogelijk spelen zowel de pandemie als de geopolitieke spanningen van de voorbije maanden daar een rol in. De overgrote meerderheid van onze kopers ziet een woning in Spanje overigens niet als een investering: 80 procent van de aankopen is zuiver bestemd voor eigen gebruik, en eventueel ook nog om te verhuren aan familie of vrienden. Na de financiële crisis waren de prijzen van het Spaanse vastgoed zo zwaar gezakt dat je er perfect een woning kon aankopen enkel en alleen voor het financiële rendement. Die tijd is definitief voorbij. Een woning in Spanje moet je kopen je uit passie voor het land en het leven daar.”
‘Let ook op de bouwkwaliteit’
Nico De Beuckelaer kocht in augustus vorig jaar voor 236.000 euro een appartement in Finestrat, een gemeente in het hinterland van Benidorm. Hij ging bewust op zoek naar een pand wat verder van de kust. “Wij zitten hier op zowat 4 kilometer van het strand, maar doordat ons appartement nogal hoog tegen een berg aanleunt, hebben we toch zeezicht. Ooit hadden we aan de Vlaamse kust een appartement op de zeedijk, maar vooral ‘s avonds vonden we dat geen aanrader. Je kijkt dan echt uit op een zwart gat. Tegelijk wilden we de grote drukte overdag vermijden, en dus zijn we naar Spanje getrokken met het idee dat we liever in een wat levendig dorpje in het hinterland wilden zitten. Dankzij Vamos, de makelaar die ons begeleidde, is dat ook gelukt.”
De Beuckelaer werkt in de bouwsector. Hij waarschuwt potentiële kopers om niet enkel oog te hebben voor de locatie, maar ook voor de bouwkwaliteit. “Denk aan betonnen platen, kwaliteitsvloeren of stevige deuren, versus gyprocwanden of schilderdeuren. Ik vind het dan ook heel belangrijk om ter plekke een kijkje te gaan nemen. Nogal wat kopers staren zich blind op een mooie locatie vlak bij het strand, maar beseffen niet dat je daar voor een vergelijkbare bouwkwaliteit al vlug enkele tienduizenden euro’s moet uittrekken.”
Ook Jeroen Bolle, oprichter en zaakvoerder van Vamos Immo, stelt vast dat het aantal Belgen dat op zoek is naar een woning in Spanje nog altijd in stijgende lijn zit. “Een interessante nieuwe trend is dat steeds meer mensen vandaag ook locatieonafhankelijk kunnen werken. Zij kunnen om het even waar op zoek gaan naar een pand.” Wie een woning in Spanje ook als een investering ziet, kan zich volgens hem toch maar beter op de echte kuststrook focussen. “Je vindt in het binnenland prachtige finca’s tegen aantrekkelijke prijzen, maar het aantal huurders dat daarin geïnteresseerd is, blijft natuurlijk vrij beperkt.”
Het Ibiza van het vasteland
Belgen kopen niet alleen méér huizen in Spanje, er zijn ook opvallende geografische verschuivingen merkbaar in hun aankoopgedrag. Traditioneel scoorde vooral de Costa Blanca goed bij landgenoten die op zoek gingen naar een plekje onder de Spaanse zon. De voorbije jaren nam de populariteit van de nog veel zuidelijker gelegen Costa del Sol opvallend toe. Marleen De Vijt: “Terwijl het aantal verkochte woningen aan de Costa Blanca bij ons vroeger dubbel zo hoog lag als aan de Costa del Sol, stellen we vandaag vast dat de Costa del Sol al goed is voor 40 procent van het aantal transacties. Dat heeft volgens mij ook te maken met de stijgende prijzen aan de Costa Blanca: vroeger was de Costa del Sol nog een stevig stuk duurder, nu liggen de prijzen aan beide costa’s almaar meer in elkaars buurt. Voor pakweg 250.000 euro kun je nu ook aan de Costa del Sol al een optrekje op de kop tikken. Dat is een bedrag dat je stilaan ook aan de Costa Blanca moet neertellen.”
Aan de Costa Blanca is er ook een verschuiving merkbaar: het zuidelijke deel, richting Alicante, wordt steeds populairder. Zelfs Murcia en de Costa de Almería winnen aan belangstelling: de grondprijzen liggen daar nog een heel stuk lager en het mooie weer krijg je er ook daar gratis bovenop. “Vroeger waren vooral de regio rond Calpe en Benidorm – zeg maar het noorden van de Costa Blanca – ontzettend populair”, stipt Jeroen Bolle aan. “Vandaag raakt ook de zuidelijke Costa Blanca steeds meer in trek en beginnen de prijzen ook daar te stijgen. Toch is er nog altijd een relatief groot prijsverschil: voor een mooi appartement met twee slaapkamers en twee badkamers op een goede locatie zit je in het noorden van de Costa Blanca toch al snel aan 300.000 euro. Een stukje zuidelijker kun je zo’n appartement nog op de kop tikken voor 200.000 tot 250.000 euro. Meer naar het noorden toe, richting Valencia, winnen steden zoals Denia en Jávea dan weer fors aan populariteit. Voor faciliteiten en horeca is die regio stilaan aan het uitgroeien tot het Ibiza van het vasteland.”
Ik zou Belgen eerder de raad geven om voor nieuwbouw te opteren, ook omdat de wat oudere appartementen of villa’s kwalitatief een stuk minder zijn dan wat Belgen gewoon zijn’
“Ook de Costa Brava komt almaar meer in het vizier van de Belgen”, vult Marleen De Vijt aan. “Traditioneel zijn de woningen daar nog een stukje duurder – en niet zelden ook wat ouder – dan aan de andere populaire costa’s, maar de Costa Brava heeft het voordeel dat ze een stuk gemakkelijker bereikbaar is met de wagen. Belgen kopen doorgaans in eerste instantie een verblijf in Spanje om daar een aantal maanden per jaar naartoe te trekken, en dus niet zozeer als een permanente verblijfplaats. Dan speelt die vlotte bereikbaarheid een grote rol. Ook het gegeven dat sommige mensen na de pandemie het vliegtuig nog altijd een beetje vermijden, kan hierin meespelen.”
‘Let ook op de bouwkwaliteit’
Nico De Beuckelaer kocht in augustus vorig jaar voor 236.000 euro een appartement in Finestrat, een gemeente in het hinterland van Benidorm. Hij ging bewust op zoek naar een pand wat verder van de kust. “Wij zitten hier op zowat 4 kilometer van het strand, maar doordat ons appartement nogal hoog tegen een berg aanleunt, hebben we toch zeezicht. Ooit hadden we aan de Vlaamse kust een appartement op de zeedijk, maar vooral ‘s avonds vonden we dat geen aanrader. Je kijkt dan echt uit op een zwart gat. Tegelijk wilden we de grote drukte overdag vermijden, en dus zijn we naar Spanje getrokken met het idee dat we liever in een wat levendig dorpje in het hinterland wilden zitten. Dankzij Vamos, de makelaar die ons begeleidde, is dat ook gelukt.”
De Beuckelaer werkt in de bouwsector. Hij waarschuwt potentiële kopers om niet enkel oog te hebben voor de locatie, maar ook voor de bouwkwaliteit. “Denk aan betonnen platen, kwaliteitsvloeren of stevige deuren, versus gyprocwanden of schilderdeuren. Ik vind het dan ook heel belangrijk om ter plekke een kijkje te gaan nemen. Nogal wat kopers staren zich blind op een mooie locatie vlak bij het strand, maar beseffen niet dat je daar voor een vergelijkbare bouwkwaliteit al vlug enkele tienduizenden euro’s moet uittrekken.”
‘Win voldoende informatie in’
“Wij wilden weg van de drukte van de kust, maar we waren ook op zoek naar een ruime villa met een mooie tuin”, vertelt Ingrid. “Die zoektocht heeft ruim twee jaar aangesleept, maar finaal hebben we twee maanden geleden een nieuwbouwvilla gekocht in Hondón de las Nieves, een klein dorpje zowat 40 kilometer in het binnenland ter hoogte van Alicante. We beschikten daarvoor over een budget van 300.000 euro. Het voordeel van zo’n locatie is dat er ook in de wintermaanden iets te beleven valt, aan de kust is het dan vaak behoorlijk doods.”
Ingrid kan het niet voldoende benadrukken: win vooraf voldoende informatie in en ga zeker zelf ter plekke op prospectie. “Wij hebben ons laten begeleiden door Azull, en vooral het webinar dat we vooraf gevolgd hadden, heeft ons een hoop nuttige informatie aangeleverd, bijvoorbeeld op het gebied van fiscaliteit, btw, noem maar op. Achteraf kun je doorgaans zelf al een aantal opties uitsluiten. Vervolgens zijn ze we zelf ook op bezoek geweest bij een Vlaams koppel dat daar twee jaar geleden in de buurt een woning had gekocht. Hun verhaal heeft ons over de streep getrokken.”
Een tweede interessante geografische verschuiving is die richting het Spaanse binnenland. En dat binnenland mag zelfs al behoorlijk ruim geïnterpreteerd worden: terwijl het tot voor kort hooguit ging om enkele kilometers van het strand, zoeken steeds meer mensen hun heil nu al op pakweg een halfuurtje rijden van de kust. De reden ligt voor de hand: de prijzen aan de kust zijn stevig gestegen, al liggen ze nog altijd 15 procent lager dan aan de Belgische kust. Wie op zoek is naar een grote lap grond met plaats voor een nieuwbouw met een tuin en een mooi zwembad, krijgt in het binnenland veel meer waar voor zijn geld.
Isolatie- en milieuvereisten
Nu de rente plots weer aan een stevige klim begonnen lijkt, zou de financiering van hun Spaanse droom voor flink wat landgenoten in theorie ook een stuk duurder kunnen uitvallen. Maar zowel Marleen De Vijt als Jeroen Bolle nuanceert de impact daarvan. De overgrote meerderheid van hun Belgische kopers betaalt zijn aankoop cash en hoeft dus niet of amper bij de bank te gaan aankloppen om te lenen.
Een andere evolutie die, alvast in België, steeds meer impact lijkt te hebben op de vastgoedprijzen, is de forse verstrenging van de isolatie- en milieuvereisten, waaraan zeker nieuwbouwwoningen moeten voldoen. Ook in Spanje is een energieprestatiecertificaat al enkele jaren vereist, al mikt een doorgedreven isolatie daar meer op het buiten houden van de zomerse warmte dan op de bescherming tegen de winterse kou.
Marleen De Vijt: “De meeste Spaanse nieuwbouwwoningen scoren op dat vlak dan ook al behoorlijk goed, en ook het gebruik van warmtepompen raakt stilaan ingeburgerd. Voor bestaande panden zijn de isolatienormen in Spanje wel nog een stukje minder streng dan in België. Maar wie in Spanje een oudere woning uit de jaren tachtig of negentig overweegt, moet er rekening mee houden dat er in de toekomst flink zal moeten worden geïnvesteerd in energetische renovatie.”
“Persoonlijk zou ik de Belgen toch ook eerder de raad geven om voor nieuwbouw te opteren”, klinkt het bij Jeroen Bolle. “Niet alleen om de energetische kwaliteit van de woningen, maar ook omdat de wat oudere appartementen of villa’s in het algemeen kwalitatief een stuk minder zijn dan wat de Belgen gewoon zijn. De nieuwbouwprojecten aan de kust zijn doorgaans ook echt wel meer afgestemd op de verwachtingen van Noord-Europeanen, ook voor de inrichting en de luxevoorzieningen. Heb je een wat beperkter budget, dan blijft een wat oudere bestaande woning natuurlijk wél een interessante optie. Het aanbod aan kwalitatieve nieuwbouw aan de populaire costa’s blijft relatief beperkt, wat de prijzen dan ook de hoogte injaagt.”
Op de lange baan
Ook de stijgende materiaalprijzen laten zich voelen in Spanje. In de contracten met grote bouwbedrijven is er doorgaans nog geen sprake van prijsstijgingen, maar aannemers kunnen het contract zelf wel altijd openbreken door de kopers hun wettelijke verplichte voorschot terug te storten. In Spanje wordt gewerkt met een bankgarantie, en niet met afbouwgaranties. Mochten de prijzen van bepaalde bouwmaterialen plots te sterk stijgen, dan kan de projectontwikkelaar altijd beslissen het project tijdelijk op de lange baan te schuiven of zelfs stop te zetten, alvorens de eigenlijke bouw echt van start is gegaan. In dat geval kan hij de kopers het betaalde voorschot ook gewoon terugbetalen. “Een aantal grote aannemers heeft ook al laten weten dat ze geen contracten meer zullen aanbieden met vaste prijzen”, geeft Marleen De Vijt aan. “De vraag is natuurlijk of de soep ooit zo heet gegeten wordt.”
Dossier tweede verblijf in het buitenland
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier