Tweede verblijf in Spanje blijft populair, maar de prijzen stijgen

Om de twee uur gemiddeld kochten Belgen een Spaanse woning in 2018. Het aantal gekochte panden is in tien jaar haast verachtvoudigd. En ook voor 2019 en 2020 ziet het er nog rooskleurig uit.

Zon, zee en strand zijn ongetwijfeld de grote troeven van Spanje. In veel Spaanse regio’s schijnt de zon 320 dagen per jaar. Maar uniek is dat natuurlijk niet voor de landen aan de Middellandse Zee. De belangrijkste troef van Spanje ten opzichte van bijvoorbeeld Frankrijk en Italië is dat het er 30 procent goedkoper leven is. Ook de vastgoedprijzen liggen er nog een stuk lager dan in die landen.

Meer transacties, hogere prijzen

Volgens de website HTBIS.com (How To Buy In Spain) betaalde de Belg in de tweede helft van 2018 gemiddeld 1777 euro per vierkante meter, tegenover het landgemiddelde van 1619 euro per vierkante meter. De prijzen op de Balearen (Ibiza, Mallorca) en steden als Barcelona en Madrid zijn een pak hoger. Maar op de Canarische eilanden (Tenerife & co) en aan de Costa Blanca liggen ze met gemiddeld 1200 à 1300 euro per vierkante meter een stuk onder het gemiddelde.

Die prijzen zijn een pak redelijker dan wat men doorgaans in Frankrijk en Italië betaalt. “Vergeet niet dat Spanje een zware vastgoedcrisis heeft gekend”, merkt Marleen De Vijt, de CEO van de Spaanse marktleider Azull, op. “Tussen 2008 en 2013 zijn de prijzen met 42 procent teruggevallen. Intussen zijn ze zowat 10 procent hersteld. Dus globaal staan de prijzen nog 25 tot 30 procent onder de top.” Op de piek zagen we een gemiddelde van 2275 euro per vierkante meter voor Spanje.

Er zijn zowat 25 miljoen woningen in Spanje en op de piek in 2007 werden bijna 1 miljoen vastgoedtransacties genoteerd. Dat aantal viel terug tot circa 350.000 in 2013, om dan vorig jaar te herstellen tot bijna 517.000, het hoogste cijfer in elf jaar. Met een stijging van 11,3 procent was 2018 het vierde jaar op rij met een dubbelcijferige groei. Van die ruim een half miljoen vastgoedtransacties werden er in 2018 afgerond 65.500, of bijna 13 procent, door buitenlanders verricht. Dat is 7,6 procent meer dan in 2017.

“Volgens de officiële statistieken van de Spaanse registratiekantoren kochten 4108 landgenoten vorig jaar een Spaanse casa”, meldt Marleen De Vijt. “Dat betekent dat om de 2 uur en 8 minuten een Belg zijn handtekening zette voor de aankoop van een woning in Spanje, 4,9 procent meer dan in 2017. ”

Opmerkelijk is de grote voorliefde van de Belgen voor nieuwbouw. “Een op de drie aankopen door Belgen, of 1349 woningen in 2018, was nieuwbouw. Daarmee zijn we de kampioenen onder de buitenlanders”, stelt de CEO van Azull vast. De Vijt verklaart dat door de voorkeur van de landgenoten voor strak en modern, met grote ramen. Ook woont de Belg graag groot. Vorig jaar was een derde van de door Belgen gekochte panden groter dan 100 vierkante meter (gemiddeld 82 vierkante meter). De stijging van meer dan 10 procent in het aantal transacties in 2018 leidde tot een gemiddelde prijsstijging van 8 procent tegenover 2017.

Verder in de lift

Dat wil nog niet zeggen dat we voor een nieuwe Spaanse vastgoedzeepbel staan. Bijna alle waarnemers gaan uit van een verdere toename van het aantal transacties en hogere prijzen voor dit en volgend jaar. De cijfers voor het eerste kwartaal bevestigen die tendens met 133.860 transacties versus 128.990 in de eerste drie maanden van 2018, of een toename met 3,8 procent. Opmerkelijk is wel dat de Belgen even op de pauzeknop hebben geduwd, met 883 aankopen versus nog 1084 in dezelfde periode vorig jaar. Wellicht heeft dat te maken met de late paasvakantie dit jaar.

Raf Jacobs verwacht dit jaar 6 à 7 procent meer transacties en 4,5 procent hogere prijzen. Volgend jaar zou er een stijging met 6 procent zijn. De Belgische ondernemer is sinds het begin van de eeuw in Barcelona actief. De CEO van het vastgoedkantoor Inspire Boutique Apartments is lid van het directiecomité van de Spaanse Verenigingen voor Aankoopmakelaars en publiceert regelmatig over de Spaanse vastgoedmarkt. “Het is vandaag voordeliger om te kopen dan morgen. Spanjaarden hebben de crisis meer en meer verteerd en de buitenlanders kopen meer dan ooit.”

Voorliefde voor Costa Blanca

Jacobs wijst wel op grote regionale verschillen. Zo ziet hij voor de periode 2019-2020 vooral stijgingspotentieel voor de Costa Blanca (6 tot 8% per jaar). Hij is een stuk voorzichtiger voor de Costa del Sol (0 tot 3%). “Marbella en omgeving zijn exclusiever en duurder. De periode tussen de oplevering en de verkoop wordt langer. Dat zal op de prijzen wegen.” Jacobs is ook opvallend negatief voor de Balearen. “Mallorca en Ibiza zijn een pak duurder dan voor de Spaanse vastgoedcrisis. Ze zijn dan ook naar Spaanse normen duur geworden. Voor Mallorca moeten we rekening houden met een daling van 2 tot 3 procent en voor Ibiza zelfs met 5 tot 6 procent.”

De Vijt van Azull is het ermee eens dat wat Marbella aan de Costa del Sol betreft, het niet al goud is wat blinkt. “Rond Marbella duurt het gemiddeld heel lang om vergunningen te krijgen, vaak tot drie jaar. Toen de crisis voorbij was in 2013-2014, zijn er vergunningen aangevraagd voor heel veel complexen, en die komen nu allemaal tegelijk op de markt. Voor bestaande woningen is het zeker beter te wachten tot na de zomer, want ik verwacht prijsdalingen. Omdat de ontwikkelaars hun nieuwbouwprojecten de deur uit willen hebben, zijn daar nu koopjes te doen. Er zijn bijvoorbeeld al grote spelers die melden dat de prijzen inclusief btw zijn. Eigenlijk geven ze dus 10 procent korting.”

Als we dan vragen waar kandidaat-kopers in Spanje de meeste bakstenen voor hun geld kunnen krijgen, dan verwijst De Vijt zoals vele anderen naar de Costa Blanca en meer nog naar de zuidelijke kant van de Costa Blanca (vanaf Alicante tot Carthagena) en Murcia. “Daar zijn de gronden goedkoper en valt er gemakkelijker te bouwen door laagbouw. Een nieuwbouwvilla die aan de Costa del Sol minimaal 420.000 euro kost, kan je aan de Costa Blanca nog laten bouwen voor minder dan 300.000 euro.”

Vandaar dat de Costa Blanca almaar populairder wordt. Vorig jaar vond 31 procent van de aankopen daar plaats. Op de tweede plaats stond de Costa del Sol (18%) en op nummer drie Tenerife (12%). Op de ‘dure’ Balearen kopen Belgen nog nauwelijks (1,4%). “De beste voorwaarden verkrijgt men door als eerste op plan te kopen bij een nieuwbouwproject. Let wel op de voltooiingswaarborg”, geeft De Vijt als tip. “Toekomstige eigenaars moeten er dan wel rekening mee houden dat ze tien tot twaalf maanden moeten wachten op de realisatie van het project.”

Beperkt nettorendement

“Veel vastgoedmakelaars zullen het misschien niet graag horen, maar wij raden de aankoop van een Spaanse casa enkel en alleen als belegging af. We willen dat de kopers er op de eerste plaats ook zelf willen wonen. Ze moeten er plezier aan beleven. De vaste kosten kunnen ze goedmaken door hun eigendom tijdens de zomervakantiemaanden te verhuren. Rendementen van 5 tot 7 procent zijn niet realistisch. Volgens mij is het nettorendement van een Spaans tweede verblijf eerder 2 à 2,5 procent. Vaak worden bij de berekening allerlei kosten niet in rekening gebracht. Zo kunnen de aankoopkosten alleen al oplopen tot 10 à 15 procent, afhankelijk van de regio. Bovendien verrekent men al verwachte meerwaarden in het rendement. Het wordt weinig gezegd of geschreven, maar sinds het najaar van 2017 daalt de gemiddelde periode van verhuur in Spanje. Het gaat nu veeleer om gemiddeld tien tot twaalf weken per jaar.”

Raf Jacobs is het daar niet mee eens. “Vakantiewoningen aan de Spaanse kust halen misschien een lager rendement, maar in steden als Barcelona, Madrid, Valencia en Alicante zijn wel hogere rendementen mogelijk.” Marleen De Vijt besluit echter “wie vandaag wil kopen, zal het pand, gezien de kosten, toch tien jaar moeten bijhouden om er iets aan te kunnen verdienen.”

Lees ook:

Belg kiest voor tweede verblijf in het buitenland: genieten of investeren?

Zes tips voor een mooi tweede verblijf: zo vermijdt u een miskoop

Stappenplan voor een aankoop in Spanje

Christian Stoop, advocaat bij Reyns-advocaten, begeleidt dagelijks landgenoten bij de aankoop van een pand in Spanje. Hij gidst ons door de stappen die kandidaat-kopers moeten ondernemen om probleemloos eigenaar te worden van een tweede verblijf in Spanje.

Stap 1: het bod

De eerste stap is meteen een zeer belangrijke, het uitbrengen van het bod, waarbij u een ‘reservatie-overeenkomst’ maakt. Daarbij is het Spanje gebruikelijk een reserveringsbedrag van 6000 à 10.000 euro te betalen. Dat bedrag is in principe niet terugvorderbaar. Dat voorschot moet ervoor zorgen dat het onroerend goed uit de markt wordt gehaald, want in Spanje hebben makelaars geen exclusiviteit en kan een pand op tientallen websites worden aangeboden.

Stap 2: onderhandse overeenkomst

De tweede stap volgt standaard al binnen de tien dagen; de ondertekening van een onderhandse overeenkomst. Dat kan een koop-verkoopovereenkomst (de zogenoemde compromis) zijn, maar ook een koopoptie of een Arras-contract, waarbij de verkoper het recht behoudt het papier te verscheuren, bijvoorbeeld bij een hoger bod. Hij moet dan wel minstens het dubbele van het voorschot terugstorten. De onderhandse overeenkomst zonder tussenkomst van een notaris bevat onder meer de identificatie van de koper en de verkoper, de beschrijving van het onroerend goed, de prijs, het tijdschema van de betaling en de gevolgen bij niet-naleving.

Stap 3: notariële akte

De derde stap is de ondertekening van de notariële akte. Cruciaal is dat een Spaanse notaris lang niet dezelfde rol speelt als in België. In Spanje is zijn rol in hoofdzaak beperkt tot het controleren van de identiteiten (handtekeningen) van de koper en de verkoper, de financiële afwikkeling tussen de koper en de verkoper, en het verifiëren van de voorwaarden van de verkoopovereenkomst. Het is dan ook aanbevolen al van bij het uitbrengen van een bod een gespecialiseerde advocaat in de arm te nemen. Hij kan belangrijke opzoekingen verrichten, zoals de registratie van de eigendomstitel, de exacte beschrijving van het eigendom conform de realiteit, de kosten, beslagen, hypotheken, dwangbevelen, beperkingen van de eigendom. Hij kan de koper ook vertegenwoordigen, mits die een volmacht geeft bij de notaris. Het kostenplaatje voor de diensten van een advocaat is standaard 1 procent van de aankoopprijs + 21 procent btw.

De eigendomsakte ( escritura de compraventa) wordt ondertekend en de koper neemt het eigendomsrecht over van de koper, gevolgd door de registratie van de eigendomsakte in onder meer het landregister.

Essentieel is dat u in Spanje als buitenlander niks kunt doen zonder een fiscaal nummer. Zonder dat N.I.E. nummer kunt u geen auto of onroerend goed kopen, geen bankrekening openen, geen elektriciteitsaansluiting aanvragen, enzovoort. U kunt dat nummer zelf aanvragen op het lokale politiecommissariaat of via de ambassade, maar dat kan erg tijdrovend zijn. Dat is ook iets waar u een advocaat voor kunt inschakelen.