Tweede verblijf in Frankrijk: ‘De Franse administratie kan soms heel omslachtig zijn’

Wie tweede verblijf in Frankrijk zegt, denkt meteen aan een zonnige vakantiewoning aan de Azurenkust. Maar in Cannes en Saint-Tropez telt u al snel een miljoen euro neer voor een villa met een zwembad. Toch hoeft u geen miljonair te zijn om uw eigen plekje in la douce France te bezitten.

Doe die smartphone weg. U moet de tijd nemen om te leven”, beval de waardin van een klein cafeetje in Chaumont-Porcien. Het was even schrikken voor Tony De Bel en zijn vrouw Rosy Bocaege die net een vakantiehuis hadden gekocht in het dorpje van minder dan 500 inwoners, zowat 50 kilometer ten noorden van de champagnestad Reims. “Natuurlijk had die vrouw gelijk. We komen naar deze streek om helemaal tot rust te komen: een fietstocht, een wandeling met de hond, een spelletje petanque of gewoon genieten in onze tuin”, vertelt de Oost-Vlaamse onderwijzer.

Franse bureaucratie

Sinds begin 2016 is het koppel de eigenaar van hun vakantiehuis. Aan het plaatsen van de handtekeningen ging een zoektocht van liefst drie jaar vooraf. “We hadden niet echt een voorkeur voor een bepaalde regio. Zo zijn we naar huizen gaan kijken in Bourgogne, in de Limousin en aan de Franse westkust, maar we vonden de prijzen veel te hoog voor de aangeboden kwaliteit”, vertelt Tony De Bel. “Uiteindelijk viel ons oog op een volledig gerenoveerd huis met twee slaapkamers en een tuin van 1600 vierkante meter op zowat drie uur rijden van onze woonplaats.”

Frankrijk heeft de reputatie een bureaucratisch land te zijn. De Bel en Bocaege wilden geen risico nemen en verkozen samen te werken met een Nederlandse makelaar die al jaren actief is in de streek. “Over de hele lijn was dat een positieve ervaring. Om een huis in Frankrijk te kopen, heb je nogal wat attesten nodig: de klassieke keuring van de gas- en elektriciteitsinstallatie, maar ook een controle op de aanwezigheid van asbest, loodhoudende verf en bepaalde schimmels. Alles samen is het een heel dik dossier geworden. Gelukkig nam onze makelaar al die verplichtingen op zich. We gaven hem een volmacht zodat we niet iedere keer heen en weer moesten reizen om een formaliteit in orde te brengen. Voor al zijn werk hadden we een vaste vergoeding van een paar duizend euro afgesproken.”

De fiscus komt langs

Als u een woning in Frankrijk koopt, dan moet u daarop belastingen betalen. Voor een woning van minder dan vijf jaar is het btw-regime van kracht en betaalt u 20 procent. Verwerft u een woning van meer dan vijf jaar oud, dan moet u registratierechten betalen. Het tarief bedraagt in principe 5,09 procent, maar in de meeste Franse departementen is dat verhoogd tot 5,8 procent.

Het gezin De Bel-Bocaege betaalde 100.000 euro voor hun vakantiewoning, maar in dat bedrag was ook de inboedel inbegrepen. “De nettowaarde van het onroerend goed bedroeg 94.400 euro en daarop hebben we 5,8 procent registratierechten betaald”, bewijst Tony De Bel met enkele documenten. De registratierechten bestaan in Frankrijk uit drie componenten: een departementale belasting van 4,5 procent, een gemeentelijke taks van 1,2 procent en een derde post met de moeilijk te vertalen benaming ‘ frais d’assiette‘. Die bedraagt 2,37 procent van de departementale belasting. Alles samen komt dat op 5,8 procent van de aanschafwaarde.

Niet alleen bij de aankoop moet u in Frankrijk belasting betalen, de fiscus komt ook jaarlijks nog eens langs. Zo moet de eigenaar van de woning elk jaar de taxe foncière betalen, een belasting die vergelijkbaar is met de Belgische onroerende voorheffing. Daarnaast bestaat er ook een taxe d’habitation en die is voor rekening van wie op 1 januari de woning bewoont, de eigenaar of de huurder dus. Staat de woning leeg, dan betaalt de eigenaar. De lokale overheden bepalen het tarief. De opbrengst gaat naar gemeentelijke voorzieningen.

Belgische rijksinwoners moeten hun wereldwijde inkomen aangeven in eigen land. Landgenoten die over onroerende goederen beschikken in het buitenland moeten die inkomsten aangeven in de Belgische personenbelasting. Meestal ondergaan de onroerende inkomsten uit buitenlandse bron de vrijstelling met progressievoorbehoud. Dat is het geval als België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten met het land in kwestie. Al in 2002 hebben België en Frankrijk zo’n akkoord ondertekend. Dat betekent dat een Belg met een onroerend goed in Frankrijk niet wordt belast in België, maar in Frankrijk. De Belgische fiscus neemt het buitenlands onroerend inkomen wel in rekening bij de bepaling van het belastingtarief. Zo kan het gebeuren dat u in een hogere belastingschijf terechtkomt voor uw inkomsten die in België belastbaar zijn.

Franse stielmannen

De voorbije twee jaar heeft Tony De Bel al enkele aanpassingen aan zijn vakantiewoning gedaan. “We hebben een bubbelbad geïnstalleerd, een terras en een petanqueveld aangelegd”, vertelt hij. “Daarnaast hebben we de elektriciteit verzwaard. De reputatie van de Franse stielmannen indachtig waren we daar niet gerust in, maar de samenwerking met een lokale elektricien is uitstekend verlopen. We hadden hem de sleutel gegeven en toen we een tijdje later gingen kijken, was alles perfect afgewerkt en opgeruimd.” De Bel benadrukt dat water, elektriciteit en telefonie een pak goedkoper zijn dan in eigen land.

Het gezin hoopt nog heel te lang te kunnen genieten van hun rustplekje. Als ze vroeg of laat hun vakantiewoning willen verkopen, dan moeten ze opnieuw rekening houden met de Franse fiscus. Op de gerealiseerde meerwaarde moeten ze belastingen betalen. De voorbije jaren is de wetgeving geregeld gewijzigd en nu liggen er nog maar eens nieuwe plannen op tafel. Vandaag is de basis een fiscale heffing van 19 procent op de gerealiseerde meerwaarde. Interessant is dat de belastbare meerwaarde daalt naarmate u de woning langer in eigendom hebt. Vanaf het zesde jaar vermindert die met telkens 6 procent. Dat betekent dat die belasting na 22 jaar niet meer verschuldigd is.

“Ruim twee jaar na de aankoop blikken we tevreden terug. We hebben nog geen seconde spijt gehad van onze aankoop”, zegt De Bel. “De belangrijkste les is dat de Franse administratie soms heel omslachtig is en dat het een goed idee is samen te werken met een makelaar die de streek en de gebruiken goed kent.”