Toon Haverals (CEO projectontwikkelaar LIFE): ‘Het topsegment ging door het lint de laatste jaren’

Toon Haverals, de CEO van de ontwikkelaar LIFE, ziet de wereld veranderen en daarmee ook het vastgoed. “Delen, flexibiliteit en duurzaamheid worden de codewoorden.”

Toon Haverals volgde eind vorig jaar Serge Hannecart op als CEO van LIFE (Living in Funky Environments). Die Antwerpse ontwikkelaar van residentieel vastgoed werd tien jaar geleden opgericht in de sporen van het ontwikkelingsbedrijf Himmos, waarmee Hannecart in de jaren negentig actief was op de kaaien. In de beginfase na 2010 ontwikkelde LIFE vooral luxeappartementen, maar na een overgangsfase in studentenvastgoed is de onderneming nu in alle woningsegmenten actief, ook in Nederland, Polen, Spanje en Kaapverdië en Zuid-Afrika. LIFE had in 2017 een geconsolideerd eigen vermogen van 29 miljoen euro.

Wat beweegt momenteel op de markt van de woningen in Antwerpen?

TOON HAVERALS. “Door de aangekondigde verlaging van de registratierechten van 10 naar 7 procent, zien we een lichte stagnatie, die nog wel enkele maanden zal duren. Gezinnen stellen soms de aankoop van een woning uit. Om dezelfde reden loopt ook de verkoop van woningen van minder dan 200.000 euro, die van een fiscale korting genieten, moeilijk. Het goede nieuws is natuurlijk dat de verkoop waarschijnlijk zal opveren in de tweede helft van het jaar.”

Een stijgende rente kan roet in het eten gooien. Zullen de prijzen daardoor dalen?

HAVERALS. “Dat is onmogelijk te voorspellen. Vraag en aanbod creëren een broos evenwicht op de markt van de woningen. Als iemand ergens aan een touwtje trekt, bewegen allerlei andere parameters in het vastgoed, waardoor het effect moeilijk te voorspellen is. Het duurt een tijdje voor er weer duidelijkheid is en dat heeft tot gevolg dat de activiteiten wat vertragen, zoals nu.

“Door de verlaagde registratierechten houden de gezinnen meer van hun woningbudget over. Dat kan de prijzen in principe lichtjes opdrijven, maar een eventuele rentestijging kan dat effect milderen. Zo’n rentestijging gaat echter meestal gepaard met wat meer inflatie, waardoor het budget groeit en ook de huurprijzen stijgen. Dat kan een positief effect hebben op de prijs die de beleggers en eigenaars-bewoners overhebben voor een woning. Uiteindelijk bepalen de koopkracht en de leencapaciteit van de mensen het totale budget om te wonen of investeren.”

Wat is de verhouding tussen beleggers en bewoners in uw verkoop?

HAVERALS. “Dat hangt af van het product. Bij gewone appartementen koopt 70 procent om er zelf in te wonen, de rest zijn beleggers-verhuurders. Bij de studentenkoten is die verhouding andersom en ook dat is relatief. Meestal kopen ouders een studio voor hun studerende kinderen, maar nadat die af- of uitgestudeerd zijn, verhuren ze aan derden. Het is wel een feit dat de beleggers tegenwoordig een sterke pijler zijn van de markt.”

LIFE zette enkele jaren scherp in op studentenhuisvesting in Antwerpen. Is dat nog zo?

HAVERALS. “Neen. We focussen in Antwerpen minder op nieuwe ontwikkelingen in die niche. We stapten in die markt toen er schaarste was door het toenemende aantal studenten. Een deel van het aanbod viel gradueel weg, omdat de UA en de hogescholen almaar strengere huisvestingsnormen hanteerden en ook meer controles uitvoerden. Dat gaf ruimte aan professionele verhuurders. Serge Hannecart, mijn voorganger als CEO en eigenaar van LIFE, had dat snel door en stapte vroeg in die markt. Heel wat concurrenten volgden. Maar wij zijn eruit gestapt voordat zowat iedereen dat segment ontdekte en een zeepbel in zicht kwam. Nu ontwikkelen we vooral appartementen, ook buiten Antwerpen.

“De wereld verandert en de residentiële markt volgt. Daar ben ik van overtuigd. De toekomst zit in het creëren van een maximale levenskwaliteit door een aanbod van kwalitatieve ruimtes en door mensen te ontzorgen. Delen, flexibiliteit en duurzaamheid worden de codewoorden. Elke gebouwde vierkante meter en elk geproduceerd voorwerp moet optimaal gebruikt worden. Die invulling van duurzaamheid is toch wel iets anders dan een isolatie van 30 centimeter.

“Daarnaast geloven wij sterk in multifunctionele projecten, waarbij gewone appartementen, assistentiewoningen en studentenkoten gecombineerd worden met kantoren en commerciële ruimtes.”

Zijn er zeepbellen op komst in de klassieke residentiële vastgoedmarkt?

HAVERALS. “Er is een grote kloof tussen het standaardaanbod van 2500 tot 3000 euro per vierkante meter en het topsegment. Dat ging de voorbije jaren door het lint. Op het Eilandje in Antwerpen zie ik prijzen van 5000 euro per vierkante meter. Dat is een evolutie die me zorgen baart. De prijzen voor bouwgrond vliegen de hoogde in en de vraagprijzen lijken me stilaan irreëel. Wij blijven er weg.”

Welke locaties in de provincie trekken uw aandacht?

HAVERALS. “LIFE is een stedelijke vastgoedontwikkelaar, dus kijken we vooral naar Antwerpen en Mechelen, een stad waarin we nog niet actief zijn. In Antwerpen is bijvoorbeeld de buurt rond het Station Antwerpen-Centraal almaar meer in trek bij kopers. Na de vernieuwing van de Elisabethzaal ging de buurt er zienderogen op vooruit en er zijn nog koopjes te doen. We kijken in die buurt uit naar nieuwe ontwikkelingsprojecten. Eigenlijk doen we dat overal binnen de Antwerpse Singel.”

Is het voor een bedrijf als LIFE moeilijk rendement te halen in de minder luxueuze buurten? Het lijkt toch minder geschikt voor het wat lagere woningsegment in bijvoorbeeld de Seefhoek?

HAVERALS. “We waren actief op de kaaien in de beginperiode, toen er nog rendement te halen viel. Nu is dat minder het geval en bekijken we waar dat wel mogelijk is. Het klopt dat wijken als de Seefhoek momenteel vooral het terrein zijn voor de publieke vastgoedontwikkelaar AG Vespa. Wij kunnen daar in de huidige omstandigheden als private ontwikkelaar moeilijk het verwachte rendement halen, tenzij met banale architectuur en projecten met mindere levenskwaliteit.”

Wat bedoelt u met ‘de huidige omstandigheden’?

HAVERALS. “We zouden er in theorie wel rendement kunnen halen zonder toe te geven op kwaliteit, op voorwaarde dat de overheid ons de ruimte geeft om te ondernemen. Letterlijk. Als het op strategische locaties mogelijk wordt meer in de hoogte te bouwen, ontstaat financiële ademruimte, waardoor we appartementen van betere kwaliteit tegen een aanvaardbare prijs op de markt kunnen brengen. Ik volg dus de Vlaamse Bouwmeester, Leo Van den Broeck, en zijn Antwerpse ambtgenoot, Christian Rapp, in hun pleidooi kwaliteitsvolle torens toe te laten in de stad.

“Een ander probleem is de verplichting in residentiële projecten een groot aandeel aan appartementen met twee of drie slaapkamers te ontwikkelen, terwijl de gezinnen kleiner worden. Als je ziet dat gezinnen in de stad gemiddeld 2,1 gezinsleden tellen, dan zie je dat die eis overdreven is. In Brussel geldt dan weer de verplichting dat de eerste slaapkamer van een nieuwbouwappartement minstens 14 vierkante meter telt, terwijl het mogelijk is een goede slaapkamer te realiseren op 11 vierkante meter. In de verkoop zijn dat dure extra meters. Een koper betaalt 10.000 euro per appartement extra. Het lijkt me trouwens veel efficiënter goed doordachte woonprojecten te combineren met de bescherming van bestaande stadswoningen. Er is een tendens rijwoningen te verkopen als opbrengsteigendommen, die kunnen worden omgebouwd tot appartementen. Die trend drijft modale gezinnen die een ruime woning met een tuintje wensen, uit de stad omdat hun keuze gewoon onbetaalbaar wordt.”

Groen wil in Antwerpen dat nieuwbouwprojecten een bepaald percentage betaalbare woningen bevatten. Is dat een goed idee?

HAVERALS. “Op toplocaties kan de creatie van een bepaald percentage goedkopere woningen een meerwaarde hebben. Hoe diverser de wijken, hoe beter voor de stad. Het omgekeerde zou ook waar moeten zijn. Onder andere AG Vespa realiseert in minder aantrekkelijke wijken op zichtlocaties nieuwe, betaalbare ontwikkelingen, die een positief effect hebben op de hele wijk. Ze trekken een hogere inkomensklasse aan en vergroten zo de diversiteit en zetten aan tot nieuwe initiatieven. Zulke initiatieven zijn primordiaal om de creatie van bidonvilles in Antwerpen te helpen bestrijden.”