Toenemende interesse, maar geen wondermiddel: is samenhuizen iets voor u?

De Samenhuisdag brengt een breed scala aan alternatieve woonvormen onder de aandacht, om in te wonen én te investeren. “We bieden oplossingen voor een aantal uitdagingen, maar geen antwoorden op alle wereld- problemen.”

Dit weekend, op 15 en 16 mei, vindt de Samenhuizendag plaats. “Ben je geïnteresseerd in cohousing, huisdelen of een andere vorm van samenhuizen? Benieuwd of het iets voor jou is? De Samenhuizendag is je kans om eens de sfeer op te snuiven in gemeenschappen, te kijken hoe zij dingen aanpakken en ervaringen uit te wisselen”, klinkt het in de aankondiging.

De Samenhuizendag is een event van de vzw Samenhuizen, een organisatie “die alle vormen van gemeenschappelijk wonen ondersteunt”, dixit medewerker Roland Kums. Onder samenhuizen valt een brede waaier van woonvormen ¬ van mensen die samen een huis bewonen, over gezinnen die een tuin of een aantal gemeenschappelijke ruimtes delen, tot zorgwoningen en cohousingprojecten. “Dat is een heel diverse groep, wat weleens tot Babylonische spraakverwarringen leidt”, zegt Kums. “Samenhuizen is de overkoepelende term voor gemeenschappelijk wonen. Daaronder vallen heel wat vormen.”

De motieven voor die verschillende vormen van alternatief wonen zijn al even divers, verklaart Michaël Ryckewaert, onderzoeker bij Cosmopolis, het centrum voor stedelijk onderzoek aan de Vrije Universiteit Brussel, en het Steunpunt Wonen. Een belangrijke factor zijn demografische trends zoals de gezinsverdunning. Daarnaast spelen de hoge vastgoedprijzen en duurzaamheidsoverwegingen. Er zijn ook mensen die ervoor kiezen met gelijkgestemden samen te leven. En wat oudere mensen zoeken dan weer vaker naar manieren om wonen en zorg te combineren.

Huisdelen

Veruit de grootste groep samenhuizers zijn mensen die een huis of een appartement delen. “Dat is vooral heel populair bij twintigers en dertigers om financiële en sociale redenen. Het gaat om duizenden mensen, vooral in de steden”, stelt Kums. Precieze cijfers kan hij niet geven, omdat er geen data over worden bijgehouden. “We kunnen enkel schattingen maken, bijvoorbeeld aan de hand van het aantal zoekertjes.”

Twee of meer mensen kunnen samen een woning huren. Is één van hen de eigenaar, dan wordt het plaatje wat complexer. Kums: “De wet maakt een onderscheid tussen samenwonen en kamerverhuur. Voor kamerverhuur bestaan er strenge regels en kwaliteitseisen, bijvoorbeeld inzake brandveiligheid. Je mag een woning ook niet zomaar opsplitsen en een kamer met een eigen keuken en badkamer uitrusten. Het moet een eengezinswoning blijven. Dat zijn in se zinnige regels, maar in de praktijk is het onderscheid tussen kamerverhuur en samenwonen niet altijd makkelijk te maken, en doen de meeste mensen het gewoon.”

Er zijn nog wel meer grijze zones. Zo is het de vraag of iemand die een huis deelt een alleenstaande of een samenwonende is. Voor bepaalde uitkeringen kan dat al snel een stevige slok op een borrel schelen. Het idee is dat je minder uitgaven hebt als je de huur en een aantal kosten kunt delen.

“Vier jaar geleden heeft het Hof van Cassatie de RVA daarover in het ongelijk gesteld. Als je een voldoende autonoom huishouden hebt, ben je toch een alleenstaande”, vertelt Kums. “Daarvoor werd soms geld teruggeëist omdat mensen samen bleken te wonen. Nu zien we minder drama’s. Maar vanaf wanneer word je een gezin en wat is voldoende autonoom? Als je nooit samen eet, is het duidelijk. Maar wat als je één of twee keer per week een maaltijd deelt? Er bestaan nu richtlijnen, maar het blijft moeilijk aan te tonen of je een alleenstaande bent dan wel samenwoont. We kunnen dat onderscheid beter afschaffen.”

Cohousing

Ook het aantal cohousingprojecten zit stevig in de lift. Volgens Samenhuizen gaat het over zo’n 8000 woningen. Ook cohousing is een amalgaam van verschillende concepten. In sommige projecten wordt enkel een tuin gedeeld. In andere is het collectieve deel groter en worden bijvoorbeeld ook de keuken of een aantal andere ruimtes gedeeld.

“Er zijn veel mensen die interesse hebben in compacter wonen of die bepaalde zaken willen delen. Volgens een enquête tot 25 procent”, aldus Kums. “We willen graag 10 procent van de bevolking zien samenhuizen. Vandaag is dat nog minder dan 1 procent.”

Ook lokale besturen springen steeds vaker op de kar. Steden als Gent, Leuven, Hasselt en Mechelen schrijven soms zelfs voor dat minstens een deel van een ontwikkelingsproject voorbehouden moet zijn voor nieuwe vormen van samenwonen. En ze laten daarbij toe dat er afgeweken wordt van de stedenbouwkundige verordeningen, zoals de parkeernorm.

Het gevolg van de groeiende interesse is dat steeds meer professionele ontwikkelaars zich aan cohousing wagen. “Vandaag is er meer kennis over cohousing en is een betere begeleiding mogelijk. Daardoor kan de ontwikkeling sneller. Van idee tot verhuizing duurt het nog gemiddeld vier tot vijf jaar”, legt Kums uit. “De grote uitdaging is geschikte sites vinden. Vroeger kon je zoeken naar de stadskankers en die goedkoop op de kop tikken. Die tijd is voorbij.”

Volgens Kums is het dan ook een misverstand dat een cohousingproject goedkoper zou zijn dan een klassieke woning. “Wie veel zelf doet, komt misschien 5 procent goedkoper uit, maar niet veel meer dan dat. Een baksteen is nu eenmaal een baksteen.” Hij wordt op dat punt bijgetreden door Ryckewaert van het Steunpunt Wonen: “Cohousing is geen wonderformule. Kleinere woonunits en het delen van een aantal zaken kunnen de bouwkosten een beetje drukken, maar niet spectaculair.”

Coöperatieven

Om samenhuizen betaalbaar te maken, wordt druk geëxperimenteerd met alternatieve financieringsvormen zoals coöperatieven. Ook die staan in de kijker op de Samenhuizendag.

In vier jaar tijd zit Wooncoop aan 23 projecten, die het ofwel heeft gerealiseerd of die in de steigers staan in verschillende Vlaamse centrumsteden. Wat en hoeveel de bewoners delen, verschilt van project tot project. “We staan voor een bepaalde ruimtelijke visie en houden vast aan onze normen en waarden, maar de concrete invulling van wat gedeeld kan worden maakt niet zoveel uit. Voor ons is de essentie het coöperatieve model”, zegt oprichter Karel Lootens.

Eenvoudig uitgelegd ligt dat model ergens tussen kopen en huren. “Als je bij ons komt wonen, bedraagt de huur ruwweg 3,5 procent van de brutobouwkosten van de unit. Als die 400.000 euro bedragen, zal de huur dus ongeveer 1166 euro zijn”, geeft Lootens aan.

Die huur gaat wel omlaag voor wie een eigen inbreng doet. Hoeveel hangt af van hoe groot de investering is. En als de investeerder weggaat, krijgt hij zijn kapitaal terug. “We bieden een faire woondeal voor wie 100.000 euro heeft, voor wie maar 5000 euro heeft en voor huurders zonder inbreng. Zo willen we voor meer inclusieve wijken zorgen”, stelt Lootens. Al geeft hij toe dat ook dit model niet voor iedereen betaalbaar is. “Bij ons kunnen ook mensen met een meer bescheiden inkomen terecht en we hebben antwoorden op een aantal uitdagingen, maar we bieden geen oplossing voor alle wereldproblemen. In die zin zijn we realistisch.”

Voor 250 euro kunt u een aandeel in Wooncoop verwerven, ook als externe investeerder. “We zijn al met 900 coöperanten. Iedereen heeft één stem, hoeveel aandelen je ook hebt”, verduidelijkt Lootens. Naast inspraak is er een rendement. Een aandeelhouder krijgt een beoogde 2 procent in de vorm van gecumuleerde dividenden bij het uittreden. Lootens: “Als je na tien jaar uitstapt, heb je met de gecumuleerde intrest 21,9 procent.”

Daarnaast kunt u de coöperatie een lening verstrekken. Daarop ontvangt u een jaarlijkse brutocoupon van 2 procent. En tot slot kunt u zich als ‘achterban’ opgeven. Zo kunt u uw dividend of intrest deels of volledig afstaan aan een bewoner, die daarvoor een korting op zijn huur krijgt. Lootens: “Dat is een oplossing voor vrienden of familie die liever geen privélening geven. De coöperatie biedt hen meer veiligheid.”

Wooncoop mikt erop dat projecten telkens voor een derde worden gefinancierd door de banken, de bewoners en niet-bewoners. “Ons uitgangspunt is dat vastgoed iets meer mag opbrengen dan de inflatie, maar dat we het niet als financieel product moeten beschouwen. Wat we vandaag zien op de vastgoedmarkt, kan volgens mij niet blijven duren”, meent Lootens.

In het buitenland is de formule al een succes gebleken en heeft ze een lange geschiedenis. In het centrum van Zürich bijvoorbeeld is 20 procent van de woningen in handen van coöperaties. “We geloven dat ook hier veel mensen interesse hebben in een andere manier van huren of kopen en anders denken over eigendom en bezit”, besluit Lootens.

Uitdagingen

Michaël Ryckewaert verwacht dat samenhuizen in al zijn vormen nog aan belang zal winnen. “De overheid zal dat ook verder steunen, want die initiatieven komen tegemoet aan een aantal uitdagingen, zoals duurzaamheid en ruimtelijke ordening.” De standaard zal samenhuizen evenwel nog niet snel worden. Daarvoor zijn de Vlaamse geesten nog lang niet rijp. Ryckewaert verwijst daarvoor naar een grootschalige studie uit 2019. “Tot een kwart van de mensen is nog bereid een tuin te delen. Maar de interesse om een keuken of een leefruimte te delen is meteen veel lager, minder dan 10 procent.”

Ook voor andere grote uitdagingen op de woningmarkt is samenhuizen geen wondermiddel. Neem bijvoorbeeld de lamentabele staat van veel woningen. “Ook samenhuisprojecten moeten goed omkaderd worden met sterke kwaliteitsnormen”, geeft Ryckewaert aan. “Als je meer kamerwoningen bouwt waar een keuken en badkamer worden gedeeld, zijn er strenge normen nodig waar die gedeelde ruimtes moeten aan voldoen. Vandaag is er een juridisch vacuüm en dus ook geen garantie op kwaliteitsvolle woningen.”

Hetzelfde geldt voor die andere grote uitdaging, de betaalbaarheid. Ook daar blijkt samenhuizen geen mirakeloplossing. “Drie personen in een appartement met drie slaapkamers kunnen meer huur betalen dan een alleenstaande moeder met twee kinderen die uit is op hetzelfde appartement. Samenhuizen kan zo de prijzen doen stijgen. Dat zien we bijvoorbeeld in steden met veel studenten.” Ryckewaert besluit dat de overheid voor een dilemma staat: “Je wilt samenhuizen mogelijk maken omdat wonen zo duur is. Maar daarmee dreig je het nog duurder te maken.”