Strenge normen en hoge grondprijzen maken nieuwbouw voor de happy few

De kostprijs om te bouwen stijgt veel sneller dan de index van de consumptiegoederen. Wie een nieuwbouwwoning wil kopen moet of veel geld hebben, of tevreden zijn met een appartementje.

” Vastgoed bouwen is de voorbije twee decennia 20 procent duurder geworden dan andere uitgaven”, zegt Johan Van Gompel. De econoom van KBC vergelijkt de index van de bouwprijzen (ABEX) en die van de algemene consumptieprijzen sinds 1999. Die laatste landt dit jaar op 149, die van de bouwprijzen op 169.

Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw duidt die tendens: “Vooral de jongste drie jaar stegen de bouwkosten sterk. Dat komt door nieuwe verplichtingen voor ventilatie, isolatie en hernieuwbare energie. Het betekent ook dat het aanbod van nieuwbouwwoningen sterk is veranderd.”

Philippe Janssens van het vastgoedadviesbureau Stadim waardeerde twee jaar geleden de bouwprijs op 1100 tot 1200 euro per vierkante meter. Vandaag is dat 200 euro meer. Hij wijt de stijging aan de bouw van steeds kleinere wooneenheden. “In kleine woningen wegen de badkamer en de keuken – ruimtes waar veel geld aan opgaat – relatief zwaarder”, klinkt het.

Iedereen naar vastgoed

Een andere reden van de stijgende bouwprijzen is de loutere marktwerking. “Er gaat veel kapitaal naar vastgoed”, zegt Erik Buyst, hoogleraar economie KU Leuven en hoofdpromotor Steunpunt Wonen. “De mensen weten dat spaarboekjes en obligaties niets opbrengen. Aandelen vinden ze dan weer te wisselvallig en een te groot risico. Wie zijn spaargeld wil laten renderen, kijkt dus naar vastgoed. Maar zij begeven zich op de markt op een moment dat jonge gezinnen de goedkoopste hypotheekleningen in de geschiedenis kunnen afsluiten. De vraag naar nieuwe woningen is enorm, de bouwbedrijven kunnen niet volgen. Ze vinden ook onvoldoende personeel. En dus gaan de prijzen op de offertes omhoog. En de bouwheer, hij gaat erop in.”

“Vroeger vingen lokale onderaannemers pieken op de markt op”, reageert Marc Dillen. “Maar ook die zijn schaars geworden. Buitenlandse onderaannemers zijn het enige alternatief.”

Philippe Janssens: “De hogere bouwkosten worden wel deels gecompenseerd door meer automatisering van het bouwproces.” Volgens hem bereiken de bouwkosten opnieuw hun normale niveau. Na een piek in 1980 daalde de index van de bouwprijzen met 20 procent. Vanaf 1984 ging die weer omhoog.

Duurdere nieuwbouw

Zullen de hogere bouwkosten de prijzen van nieuwbouwwoningen doen stijgen? Marc De Ceuster, academisch directeur Real Estate Management (Antwerp Management School, UA), relativeert dat sterk. “De prijs van vastgoed hangt niet zozeer af van de bouwkosten”, zegt hij. “Een vastgoedpromotor probeert voldoende nettomarge te halen, nadat hij de kostprijs van het bouwen heeft verrekend. Kan hij dat, dan zal hij bouwen. Kan hij dat niet, dan bouwt hij niet. Hogere bouwprijzen maken nieuwbouwwoningen niet duurder, ze maken dat er minder gebouwd wordt, en vooral minder groot.”

Eigenaardig genoeg stijgt de prijs van nieuwbouwwoningen zelfs trager dan die van bestaande woningen. Sinds 2005, het eerste jaar waarvoor het Belgische statistiekbureau Statbel opgesplitste cijfers heeft, steeg de prijs van de bestaande huizen met 68 procent, terwijl die van nieuwbouw slechts met 41 procent toenam. “De prijs van bouwgrond is in die periode sterk gestegen. Bestaand vastgoed is meestal groter, en dus weegt de grondprijs daarin zwaarder. Nieuwbouw is veelal appartementen, waarvoor de grondprijs minder zwaar weegt”, duidt Van Gompel.

Bouwgrond kostte in 1999 in Vlaanderen 49 euro per vierkante meter. Vandaag is de mediaanprijs 222 euro per vierkante meter. De prijsstijging van de woningen is volgens de Nationale Bank voor driekwart te wijten aan de duurdere bouwgronden.

John Romain van Immotheker noemt de sterke stijging van de prijs van bestaande woningen logisch. “Nieuwbouw is te duur. Voor de aankoop van een bestaande woning ontleenden gezinnen vorig jaar gemiddeld 158.320 euro, of 11.000 euro minder dan voor nieuwbouw. Met dat geld kunnen ze een rijhuis financieren, terwijl de nieuw gebouwde woningen vooral appartementen zijn. Het is geen toeval dat ruim drie van de vier vastgoedaankopen bestaande woningen zijn. Vlaanderen en Brussel stimuleren dat soort aankopen ook nog eens fiscaal” (zie kader Subsidies voor krotten).

“Het is fiscaal veel voordeliger een bestaande woning te kopen dan nieuwbouw aan te schaffen”, beaamt Olivier Carrette van de beroepsfederatie van vastgoedontwikkelaars BVS. “Uiteraard verrekent een koper dat in de prijs die hij bereid is te betalen. Die fiscale discriminatie zal nog groter worden als Vlaanderen zijn registratierechten verlaagt ter compensatie van de afschaffing van de woonbonus. Nieuwbouw wordt dan nog meer een luxegoed. Zeker alleenstaande nieuwe woningen worden onbetaalbaar voor iemand met een gemiddeld inkomen.”

Kleiner maar beter

De enige nieuwe woning die een gemiddeld gezin zich nog zal kunnen veroorloven, is een appartement, zegt Carrette. En zelfs dat zal minder ruim zijn dan vroeger. Twintig jaar geleden was slechts een op de drie aangeboden woningen een appartement. Vandaag is de verhouding omgekeerd. In 1990 was een nieuw appartement gemiddeld 123 vierkante meter groot, vorig jaar was dat nog maar 66 vierkante meter.

“Dat is geen drama”, sust Carrette. “We hebben te lang te luxueus geleefd in onze steden. In Parijs of Londen betaal je meer voor een appartement dat de helft kleiner is dan in Antwerpen of Brussel. Onze nieuwbouwappartementen zijn geen kiekenkoten. Minder oppervlakte betekent niet minder levenskwaliteit. Die woningen zijn veel beter ingericht, bieden een optimaal gevoel van ruimte, en hebben meer groen en gemeenschappelijke voorzieningen.”

“Jonge stadsmensen leven anders dan hun ouders”, beaamt Erik Buyst. “Kleine, kwaliteitsvolle appartementen beantwoorden aan hun vraag.”

Nog duurder

Iedereen verwacht dat de bouwnormen de volgende jaren nog strenger worden. “De bouwkosten zullen nog toenemen, en door een of andere vorm van betonstop ziet het ernaar uit dat ook de prijs van bouwgronden zal stijgen”, zegt van Gompel. “Nieuwbouwwoningen zullen dus nog duurder worden. En de kans is groot dat de beleggers actief blijven op de woningmarkt. Een betaalbare woning vinden wordt voor veel gezinnen een probleem.”

“Voorlopig is er geen acuut probleem, dankzij de extreem lage hypotheekrentes”, zegt Erik Buyst. “En dat zal nog wel een tijdje zo blijven. Maar zodra de rente begint te stijgen, is het sprookje voorbij.”

“We beleven unieke tijden”, beaamt De Ceuster. “In de Babylonische tijden kon men lenen tegen 20 procent rente. Onder de Romeinen was dat 8 procent en de jongste 500 jaar was 4 procent normaal. Vandaag kun je gratis lenen, en er zijn geen tekenen dat daar snel verandering in komt.”