Slimme strategieën bij de verkoop van vastgoed

Wanneer is het juiste moment om een opbrengsteigendom te verkopen? Wat zijn de valkuilen en de kansen? Vastgoedexperts Tim Leysen en Ivo Van Genechten delen inzichten en tips. “Een investeerder die op zijn 25ste begint, bewandelt een heel ander pad dan iemand die start op zijn 50ste.”

De meest gestelde vraag onder eigenaars van een opbrengsteigendom? Volgens Tim Leysen, docent vastgoedkunde aan Odisee Hogeschool en vastgoedadviseur voor ABN AMRO, is dat: “Hoe en wanneer verkoop ik mijn investeringsvastgoed het best?” Een simpel antwoord daarop bestaat niet, want alles hangt af van uw aankoop. Wat heeft u betaald voor het pand? Heeft u al een mooie meerwaarde gerealiseerd? Die factoren bepalen grotendeels of en wanneer verkopen interessant is.

Onafhankelijk vastgoedcoach Ivo Van Genechten meent dat de exitstrategie voor veel investeerders een cruciale fase is. Dit gaat over het moment waarop u besluit uw patrimonium gedeeltelijk of volledig te verkopen, bijvoorbeeld bij uw pensionering of om de eigendommen op een fiscaal en familiaal gunstige manier over te dragen aan de volgende generatie. “Een investeerder die op 25-jarige leeftijd begon, zal een ander pad volgen dan iemand die pas op 50-jarige leeftijd in vastgoed stapte. En bij gezinnen met meerdere erfgenamen kan een gestructureerde overdracht belangrijker zijn dan een directe verkoop.”

Rebirth-strategie

Een andere strategie voor de verkoop van vastgoed draait om het optimaliseren van de vastgoedportefeuille door panden strategisch te verkopen en de winst te herinvesteren. “Dat noem ik de rebirth-strategie”, verduidelijkt Ivo Van Genechten. Daarbij speelt de kostenoptimalisatie een cruciale rol. “De aankoopkosten, die al snel 12 procent aan registratierechten bedragen, wegen minder zwaar naarmate je het pand behoudt. Vaak houden investeerders hun eigendom dertien tot zeventien jaar aan om die kosten te spreiden”, zegt de expert. Daarnaast geldt bij een nieuwbouw of grondige renovatie een garantieperiode van tien jaar, wat zorgt voor lage onderhoudskosten in de eerste jaren. “Na die periode kiezen veel investeerders ervoor te verkopen”, weet Van Genechten.

Wie een woning of appartement verkoopt, krijgt meestal te maken met twee soorten kopers: een eigenaar-bewoner of een investeerder. “Een investeerder rekent op rendement en kijkt vooral naar huurinkomsten. Een eigenaar-bewoner is vaker bereid net iets meer te betalen”, zegt Leysen. “Als je een eigenaar-bewoner als koper wilt, kan het slim zijn net voor het einde van een huurcontract te verkopen. Een investeerder daarentegen ziet liever een lopend huurcontract.”

Daarbij speelt ook de evolutie van energieprestatiecertificaten (EPC) en renovatieverplichtingen een rol. “Veel investeerders zijn terughoudend om een pand met zware renovatieverplichtingen te kopen, omdat ze er zelf geen direct voordeel uit halen”, legt Tim Leysen uit. Daarom kan het verstandig zijn te verkopen vóór de koper geconfronteerd wordt met die verplichtingen. “Eigenaar-bewoners zijn vaak meer bereid om te investeren in renovaties voor hun eigen comfort. Dat kan een trigger zijn om de verkoop op het juiste moment te plannen.”

Markt en rentestand

In een periode van hoge rente daalt de vraag naar vastgoed. “Als de rente daalt en de markt aantrekt, kan het slimmer zijn om nog even te wachten met de verkoop”, meent Ivo Van Genechten. Een belangrijke valkuil waar investeerders zich bewust van moeten zijn, is het blind speculeren op meerwaarde. “Ja, vastgoed is de afgelopen tien jaar met gemiddeld 3,5 à 4 procent per jaar gestegen. Maar dat was in een periode van dalende rente”, benadrukt Tim Leysen.

Vandaag is het renteklimaat anders. “Als de rente stijgt, kan dat de financieringsmogelijkheden van kopers beïnvloeden, waardoor ze minder kunnen bieden op vastgoed. Een investeerder moet het rendement kunnen verantwoorden ten opzichte van andere beleggingen.” Het advies van Tim Leysen? “Ga niet blind uit van waardestijging, maar focus op solide huurinkomsten. Dat is je echte rendement.”

Invloed van locatie en infrastructuurwerken 

De waarde van vastgoed hangt uiteraard ook sterk af van de locatie. “Stel dat je een pand hebt op een plek waar de komende tien jaar grootschalige werken gepland staan, zoals de Oosterweelverbinding in Antwerpen. Dat kan een negatieve impact hebben op de verhuurbaarheid en de verkoopprijs”, zegt Leysen. Maar het kan ook een kans zijn. “Als u op zo’n moment goedkoop kunt inkopen en de werken de buurt uiteindelijk aantrekkelijker maken, kan dat op lange termijn net voor meerwaarde zorgen.”

“Wegenwerken, milieuwijzigingen of stadsontwikkelingen kunnen een grote impact hebben op de aantrekkelijkheid van een locatie”, meent ook Ivo Van Genechten. “Als de waarde van je pand bedreigd wordt, kan eerder verkopen verstandig zijn. Daarom biedt het spreiden van je vastgoedportefeuille over verschillende types (woningen, commerciële panden, studentenkamers, nvdr) meer stabiliteit. Soms is het slim bijvoorbeeld een appartement in Leuven te verkopen en in te zetten op groeiende studentenhuisvesting in steden als Tienen.”

Snelle verkoop na aankoop: een slimme zet?

Op korte termijn winst maken met de verkoop van vastgoed is vaak moeilijk, tenzij u een pand spotgoedkoop heeft ingekocht of het snel kunt flippen (een pand kopen, direct opknappen of renoveren en het snel terug met winst verkopen). Tim Leysen: “Vastgoed flippen was vijftien jaar geleden makkelijker, maar vandaag spelen energienormen een grotere rol. Het visuele aspect alleen is niet meer voldoende om winst te maken. Grootschalige renovaties, zoals muurisolatie, zijn complexer en duurder geworden.”

Ook voor nieuwbouw is snel verkopen vaak geen goed idee. “Je zit nog met de btw die een nieuwe koper opnieuw moet betalen, terwijl de registratierechten later voordeliger kunnen uitvallen”, legt hij uit. “Bij een snelle verkoop binnen de vijf jaar komt mogelijk ook een meerwaardebelasting kijken. Die bedraagt 16,5 procent op de winst die je maakt bij de verkoop.”

“Verkopen onder tijdsdruk is iets wat je absoluut wilt vermijden”, waarschuwt Van Genechten. Al kunnen beroepskopers zoals makelaars wel nog goede zaken doen door snel te verkopen, omdat zij tegen een lager registratierecht kopen (in 2025 is dat 6 procent in plaats van 12 procent, nvdr). Bovendien kunnen zij drie vijfde van de registratiekosten terugkrijgen als ze binnen de twee jaar verkopen: het zogenoemde recuperatierecht.”

Conclusie

Kortom: vastgoed verkopen is geen impulsieve beslissing. Factoren zoals de aankoopprijs, renovatieverplichtingen, de locatie, huurcontracten en het renteklimaat spelen allemaal mee. “Ook liquiditeit is een belangrijke factor”, besluit Tim Leysen. “Vastgoed is niet onmiddellijk cashbaar, en als je te veel in vastgoed zit zonder financiële buffer, kan dat voor problemen zorgen.” 

Elke investeerder moet een persoonlijke balans vinden tussen houden op lange termijn en strategisch verkopen. “Door slim om te gaan met kosten, marktontwikkelingen en nieuwe investeringskansen, kun je niet alleen je rendement maximaliseren, maar ook je vastgoedportefeuille op een duurzame manier doen groeien”, vat Ivo Van Genechten samen.