Serge Fautré (AG Real Estate): ‘In Brussel waren er voor de crisis al te veel winkels’

AG Real Estate is de grootste vastgoedspeler in België. Omdat de groep actief is in zowat alle segmenten van de vastgoedmarkt, kan het de schade van de coronacrisis goed inschatten. ‘Vooral de shoppingcenters en de parkings zijn getroffen.’

Met een portefeuille van 6,5 miljard euro is AG Real Estate de grootste vastgoedgroep van België. De dochter van AG Insurance, een onderdeel van de verzekeringsgroep Ageas, is als vastgoedspeler een wat vreemde eend in de bijt. Ze is actief in zowat alle segmenten: kantoren, parkings, horeca, winkels, logistiek, woningprojecten en zorgvastgoed.

U hebt zeven winkelcentra in uw portefeuille. Hoe bent u omgegaan met de lockdown?

SERGE FAUTRÉ. “We willen niet dat onze klanten failliet gaan. AG Real Estate heeft als eerste zijn huurprijs in de shoppingcenters met de helft verlaagd, behalve voor voedingswinkels. De horeca hebben we volledig vrijgesteld. Door 5 à 10 miljoen huurinkomsten op te geven hopen we onze klanten te behouden. Dat kost minder dan wanneer je op zoek moet naar nieuwe huurders.

“In Brussel is vooral de kleinhandel getroffen. Daar waren er voor de crisis al te veel kledingwinkels en andere kleine zaken. De pandemie heeft hun einde versneld. De mensen winkelen veel liever in de moderne, veilige, bereikbare en propere shoppingcenters. We investeren 170 miljoen euro in de verbouwing van City2, The Mint en Westland Shopping tot moderne complexen. Onze retailportefeuille heeft zo voldoende weerstand om deze crisis te overleven. Moderne shoppingcenters zullen sterker uit deze crisis komen.

“De meeste winkelcentra doen het redelijk. Hoe dichter bij het centrum van Brussel, hoe moeilijker ze het hebben. Dat geldt ook voor de parkings. We hebben met Interparking meer dan 800 parkings in negen landen. Na de lockdown zagen we een zeker herstel, behalve in Brussel.”

Wat liep er mis in Brussel?

FAUTRÉ. “De stad werd van de ene dag op de andere afgesloten van de buitenwereld door een nieuw mobiliteitsplan. Iedereen moest maar zien hoe er te geraken. De bezoekers blijven weg. En nu wordt gespeeld met het idee van een tolheffing. De Brusselse overheid denkt enkel aan haar kiezers. Ze vergeet dat ook pendelaars en andere bezoekers de stadseconomie voeden.”

Hoe groot was de weerslag van de crisis op de kantorenmarkt?

FAUTRÉ. “De investeringsmarkt bleef goed draaien. We verkochten in Frankrijk en Luxemburg kantoren tegen recordprijzen. Dat heeft alles te maken met de lage rentevoeten. De huurmarkt stagneert. Na de pandemie zal iedereen bekijken hoeveel vierkante meter per medewerker nodig is. Voor de crisis hebben we misschien overdreven met de promotie van open kantoorruimtes. We beseffen nu dat mensen geen veertig jaar willen werken in ondermaatse omstandigheden, met een koptelefoon op, omdat er te veel lawaai is.

“In het begin van de lockdown leek het wel alsof telewerken de wonderoplossing voor alles was: de mobiliteit, een betere work-lifebalans en zelfs het klimaat. Intussen hebben we ingezien dat mensen behoefte hebben aan echte contacten. Werk is een groot deel van het sociale leven. Maar de tijd dat we met z’n allen in de file stonden, om tegen 9 uur op het werk te arriveren en na 17 uur weer naar huis te gaan, is voorbij. Flexibiliteit in het werk is definitief geaccepteerd.”

Hoe zwaar zijn de woon-zorgcentra in uw portefeuille getroffen?

FAUTRÉ. “In de pers is een beeld geschetst dat alles verkeerd liep, maar dat klopt niet. Elke maand overlijden ongeveer 7000 van de 140.000 bewoners in de Belgische woon-zorgcentra. Gemiddelde verblijven mensen twintig maanden in een woon-zorgcentrum. Mensen verhuizen er niet naartoe om er op vakantie te gaan, maar om er aan hun laatste levensfase te beginnen. Er was uiteraard oversterfte tijdens de crisis, maar dat heeft vooral een tijdelijk statistisch effect. Er zijn natuurlijk drama’s gebeurd, omdat de bewoners niet bezocht mochten worden en eenzaam achterbleven.”

Waren er financiële gevolgen voor uw zorgvastgoed?

FAUTRÉ. “Nee. Noch de 11 woon-zorgcentra in België, noch de 23 in Duitsland hebben financieel geleden door crisis. De exploitanten, zoals Armonea, betalen de huur. De vrij recente intrede van de privésector in het zorgvastgoed heeft overigens een positief effect gehad op de zorgverlening. Er is nu een evenwicht tussen vraag en aanbod door de investeringen van verzekeringsmaatschappijen, Aedifica en Cofinimmo.”

AG Real Estate is het grootste vastgoedbedrijf in België, maar het is niet erg actief in het buitenland. Een bewuste keuze?

FAUTRÉ. “We zoeken voorzichtig onze weg. De Benelux is goed voor 64 procent van de portefeuille. In logistiek zijn we in Nederland toch al een speler van een zeker formaat. Dat geldt ook voor Frankrijk, dat 20 procent van de portefeuille uitmaakt. We ontwikkelen met de Amerikaanse sectorgenoot Hines een kantoortoren van 76.000 vierkante meter in La Défense. Op Linkeroever werken we met Nexity en Icade het project Bruneseau uit, een nieuwe wijk met woon- en kantoortoren van 95.000 vierkante meter.

“Het valt trouwens op hoe sterk de Belgische vastgoedbedrijven aanwezig zijn in het buitenland. Vroeger maakten de Britten en de Nederlanders het mooie weer in Europa. Intussen nemen Cofinimmo, Aedifica, WDP, Montea, Immobel, VGP en Atenor een belangrijke positie in Europa in. Daar mogen we best trots op zijn.”

U bent ook beperkt aanwezig in de Verenigde Staten, met 2 procent van uw portefeuille

.

FAUTRÉ. “Dat is een erfenis van ons partnerschap met de groep Bruckner (het bedrijf van wijlen Ronny Bruckner, die in 2013 bestuurder werd van Ageas met 1 procent van de aandelen, nvdr). Die nam de leiding in de herbestemming van vier kantoorgebouwen in Manhattan, onder meer in Wall Street. We hebben al twee gebouwen verkocht. We zijn mede-eigenaar van 2000 appartementen, die huurprijzen van 5000 tot 25.000 dollar per maand halen. Maar liefst één op vijf huurders heeft de huur opgezegd om te telewerken buiten de stad, zo ver mogelijk weg van het coronavirus. Wie het zich kon veroorloven, heeft de stad verlaten. We dachten onze Amerikaanse activa dit jaar te stabiliseren, maar nu zijn ze compleet uit evenwicht. New York is de derde plek waar we klappen kregen, naast de retail en de parkings.”