Senior Homes bouwt familiebedrijf met seniorenflats

De vergrijzing biedt kansen voor ondernemers. In Vlaanderen is het zelfs de bedoeling dat privé-initiatieven de vergrijzingsgolf mee helpen opvangen. Zo heeft ook Wilfried Martens van het familiebedrijfje Senior Homes het begrepen.

Voorlopig is het eigen vermogen van Senior Homes negatief, laat staan dat de gespecialiseerde bouwontwikkelaar winst zou maken. Toch stralen Wilfried Martens, zijn zoon Dimitri Martens en Kathy Vandenborre zelfvertrouwen uit. “Vanaf april of mei komen de eerste winsten”, zegt Wilfried. De oprichter van het familiebedrijf heeft het over zijn project in Oudenaarde. Of Senior Homes deze zomer helemaal uit de rode cijfers is, valt nog af te wachten, maar in elk geval gelooft de familie Martens in het product dat ze aanbiedt: vastgoed voor senioren.

Vastgoed is al een tijdje de heilige graal onder bouwontwikkelaars, vooral sinds de vorige Vlaamse regering met het nieuwe woon-zorgdecreet de spelregels voor privé-initiatieven in de zorg heeft aangepast. Zeker de wetgeving over assistentiewoningen, die van kracht is sinds 2012, biedt kansen aan ontwikkelaars. “We steken niet weg dat we onze boterham willen verdienen, maar het draait in de eerste plaats om de bewoners”, zegt Dimitri Martens. “Dat principe is voor ons essentieel. Daarom bieden we meer dan wat wettelijk verplicht is.”

Familiale inbedding

Het seniorencomplex Leiedal in Deinze is het eerste operationele project van Senior Homes. Meer familiebedrijf dan Senior Homes kan een kmo nauwelijks zijn. Vanuit een privéwoning in Deinze bestieren elf werknemers het groeiende vastgoedrijkje. Zoon Dimitri is net als zijn vader zaakvoerder, en Kathy, de tweede vrouw van vader Martens, leidt de uitbating in goede banen.

De keukentafelaanpak heeft een traditie bij Wilfried Martens. Voordat hij in het seniorenvastgoed stapte, deed hij in mannenkleding. “Ik geloofde dertig jaar geleden al niet meer in het normale winkelcircuit voor kleding”, vertelt hij. “Maar we merkten dat het steeds moeilijker werd in dat spel tussen grote jongens mee te blijven spelen. Dus hebben we onze zaak verkocht.”

Na textiel volgde buitenlands vastgoed. Eerst een verkaveling in Zuid-Frankrijk en nu dus seniorenflats in Vlaanderen. Dat heeft te maken met de demografische realiteit. Vorige week nog maakte de studiedienst van de Vlaamse regering demografische projecties tot 2030 bekend. Daarin wordt nog maar eens gewezen op de toename van de alleenwonende ouderen. Vooral de groeiende groep van de tachtigplussers is opvallend. “Het is een zekerheid dat mensen steeds ouder en steeds beter oud worden”, vat Dimitri samen. “In een vrij snel tempo ontstaat een doelgroep van een miljoen mensen, voor wie de woonvoorzieningen die er op dit moment zijn, niet zullen volstaan.”

Checklist met 80 punten

De wetgeving over assistentiewoningen van 2012 maakt dat heel wat bestaande serviceflats de komende jaren voor infrastructuuraanpassingen staan. Zo moeten de erkende serviceflats 40 in plaats van 24 vierkante meter woonruimte aanbieden. “Wij zijn daarin nog wat verder gegaan”, vertelt Dimitri. “Wij bouwen minstens 50 tot 55 vierkante meter, altijd met een bruikbaar terras waar plaats is voor een tafel en een ligstoel. Sommige van onze flats zijn zelfs ruim 100 vierkante meter.”

Eigenlijk gaat het er volgens Martens om dat de woning er helemaal niet mag uitzien als een rusthuis. Ze mag er zelfs niet naar verwijzen. Zo wil Senior Homes nooit bouwen naast een bestaand rusthuis. Veel woon-zorgcentra doen dat net wel: ze bouwen een groep assistentiewoningen naast een rusthuis, omdat hulp en voorzieningen dan vlakbij zijn. “Onze bewoners willen dat niet”, zegt Kathy Vandenborre. “We hebben 3500 senioren gevraagd wat hen bezighoudt. Daar kwamen twee dingen uit: dat ze nooit naar het rusthuis willen en bang zijn voor eenzaamheid op hun oude dag.”

Die antwoorden probeert Senior Homes te integreren in zijn aanpak. “We bouwen volgens de regelgeving van assistentiewoningen, maar we steken die in het jasje van een mooi, luxueus appartement”, vertelt Dimitri. “Eigenlijk kiezen de bewoners voor een project dat één derde appartement is, één derde assistentiewoning en één derde hotel. We bieden ook diensten aan zoals fitness, wellness, een restaurant en er is zes dagen per week een woonassistent aanwezig die de zorg coördineert.”

Duizend appartementen

Senior Homes bestaat nog maar sinds 2009, maar is vrij ambitieus assistentiewoningen aan het bouwen. Leiedam is al operationeel, daarnaast bouwt Senior Homes in Aalst, Oudenaarde, Waregem, Zwevegem en Nieuwpoort. In totaal lopen er twaalf projecten, vooral in Oost- en West-Vlaanderen. “Deinze was voor ons een soort proof of concept. Onze ambitie is de komende vijf jaar in die twaalf projecten duizend appartementen te realiseren.”

Daarbij blijft de uitbating in eigen beheer. “Dat is een bewuste keuze”, zegt Kathy Van den Borre. “We willen investeren in woonassistenten. Ideaal komen die uit de regio van het project. Het is belangrijk dat mensen een vertrouwd gezicht hebben.” Dimitri Martens vult aan: “Je kunt kiezen voor een goede locatie of strenge normen, maar uiteindelijk staat of valt het concept met de uitbating.”

De interesse van de vastgoedwereld in seniorenhuisvesting is bovenmatig. Of Senior Homes bang is van een bubbel? Wilfried Martens: “De appartementsmarkt is verzadigd, dus zoeken veel ontwikkelaars hun winsten in flats voor senioren. Wie dat gewoon doet omdat hij gelooft dat hij ze per vierkante meter duurder kan verkopen, zal met lege appartementen blijven zitten. Het overaanbod zit eraan komen.”

Het volledige artikel leest u in Trends van deze week.