Sinds 2023 geldt dat wie een huis koopt met een EPC-label E of F, verplicht moet renoveren. De Vlaamse regering heeft de regels intussen versoepeld, maar het debat blijft: opent de maatregel de deur naar betaalbaar wonen of legt ze starters net een zware hypotheek op nog vóór ze hun eerste sleutel in handen hebben?
Het principe waarmee de renovatieplicht in 2023 in werking trad, was glashelder: wie een woning koopt met een EPC-label E of F moest die binnen vijf jaar opkrikken tot minstens energielabel D. Die eis zou geleidelijk aan verscherpen, tot en met de verplichting om tegen 2040 tot EPC A te renoveren. Vorig jaar paste de nieuwe Vlaamse regering de regels aan. De regering-Diependaele verhoogde de renovatietermijn van vijf naar zes jaar en het verstrengingspad naar de hogere EPC-labels ging voor de bijl. De ambitie om tot label A te gaan, creëerde volgens de nieuwe beleidsploeg onrealistische tijdspaden en financiële druk, met name voor starters en gezinnen met beperkte middelen. Met de versoepeling wilde Vlaanderen de betaalbaarheid behouden, meer realisme brengen en nog steeds renovatie stimuleren.
Geen marge om te verbouwen
Met die motivatie raakt de Vlaamse regering in elk geval de essentie aan van het debat dat al enkele jaren heerst over de renovatieplicht. Bij de invoering redeneerde de overheid dat de woningen met een E- en F-label in waarde zouden dalen, om zo budget vrij te maken voor een renovatie. Niet iedereen was overtuigd dat zo’n prijsdaling jonge kopers echt vooruit zou helpen. “De verplichting duwt precies het onderste segment, de enige betaalbare woningen voor starters, uit de markt”, zegt architect-bouwexpert Vincent Van Den Broecke (Metier Experten). “Jonge kopers kunnen misschien nog net de aankoop financieren, maar niet de extra investeringen voor de verplichte renovatie die erbovenop komt.”
De versoepeling van de renovatieplicht, verandert daar niet meteen iets aan, vindt Van Den Broecke. “Vroeger konden jonge gezinnen een huis kopen en dan rustig tien of vijftien jaar plannen maken voor de renovatie ervan”, zegt hij. “Nu moeten ze alles binnen zes jaar realiseren. De banken gaan daar niet altijd in mee. Bovendien is de prijsdaling – als die er al is – van de E- en F-woningen te beperkt om voldoende renovatiebudget te creëren.”
‘De prijsdaling – als die er al is – van de E- en F-woningen is te beperkt om voldoende renovatiebudget te creëren’
Volgens de Vastgoedbarometer van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat steeg de mediaanprijs van woningen met EPC-label A in 2024 met 10,9 procent, tot 388.000 euro. Woningen met het slechtste label F zakten in diezelfde periode slechts van 246.000 naar 242.750 euro. De prijskloof tussen een woning met het beste energielabel en een woning met het slechtste is op die manier in een jaar met meer dan 40.000 euro toegenomen. De prijsdaling van de F-woning is met 1,3 procent echter beperkt.
De sectorfederatie Embuild Vlaanderen rekent voor dat het 40.000 tot 60.000 euro kost om een woning op te trekken tot label D, en ruim 100.000 euro voor een grondige energierenovatie naar label A. Maar dat prijskaartje vertelt maar een deel van het verhaal, benadrukt Caroline Deiteren, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen. “Wie renoveert, moet kijken naar het totale plaatje”, vindt ze. “Premies en de renteloze Mijn Verbouwlening kunnen helpen om de kloof te dichten. Een energiezuinige woning betaalt zichzelf ook deels terug via een lagere energierekening.”
Volgens Deiteren komt het er vooral op aan die effecten zichtbaar te maken. “Jonge kopers moeten vanaf dag één weten wat de renovatie hun écht zal kosten én wat het hun nadien oplevert. Alleen dan wordt de renovatieplicht geen last, maar een hefboom. Daarom is de taxshift ten voordele van elektriciteit nu aan de orde, zodat verbouwers hun investering in een warmtepompklare woning sneller kunnen terugverdienen.”
Keuken en badkamer
Of het voor starters op de vastgoedmarkt vandaag verstandig is een E- of F-woning te kopen, blijft daarmee ook bij de vernieuwde renovatieplicht de hamvraag. Voor veel jonge kopers is een huis met een slechte energiescore nog altijd de enige betaalbare instap op de vastgoedmarkt. Maar het risico is duidelijk: de aankoopprijs lijkt behapbaar, het renovatiebudget is echter niet altijd van meet af aan duidelijk.
Architect Vincent Van Den Broecke ziet dagelijks hoe starters botsen op dat spanningsveld. Hij pleit voor een andere kijk op het systeem zelf: “De overheid heeft een extra verplichting gecreëerd, boven op wat al bestond via de EPB-normen bij vergunningsplichtige werken. Je legt die druk nu vooral op jonge kopers die net een woning kunnen betalen.”
Volgens Van Den Broecke is het tijd voor flankerend beleid dat zowel het vertrouwen in de bouwsector herstelt als meer zekerheid biedt aan de consument. Hij hamert op een stabiel btw-tarief van 6 procent voor renovatie en voor wonen als dusdanig, het toevoegen van een kwaliteitscomponent aan het EPC-attest, verplichte opleiding en verzekering voor alle aannemers, regelluwheid en een kader dat ook rekening houdt met de ‘menselijke maat’. “Starters willen vaak eerst hun keuken of badkamer aanpakken, om zich meteen thuis te kunnen voelen. Als het beleid daar volledig aan voorbijgaat, krijg je de bevolking nooit mee.”
Ook Embuild Vlaanderen ziet dat de renovatieplicht zonder begeleiding zwaar kan wegen. Caroline Deiteren pleit voor meer ondersteuning: “Begeleiding is cruciaal. Starters hebben nood aan een renovatiecoach, een masterplan en duidelijke informatie. Je moet hun tonen welke stappen logisch zijn en welke premies en leningen helpen.”
De federatie wijst erop dat de rekening niet stopt bij facturen voor isolatie of ramen. “Wie naar het hele plaatje kijkt, ziet ook opbrengsten: een lagere energiefactuur en een hogere waarde van je woning na renovatie”, zegt Deiteren.
Embuild pleit voor meer collectieve woonprojecten en buurtgerichte renovaties die kosten drukken en expertise bundelen. Het maakt het antwoord genuanceerd: een E- of F-woning kan voor starters nog altijd een slimme zet zijn, maar enkel als de prijs voldoende ruimte laat voor de energierenovatie én als ze begeleiding krijgen om het traject realistisch aan te pakken. Deiteren vat het samen in één zin die meteen de ambitie schetst: “Wie renoveert, moet voelen dat een hoger label een lagere factuur betekent.”
EPC of EPB?
Vincent Van Den Broecke is radicaler en wil voorbij de facturen kijken. “Het EPC is te theoretisch en louter kwantitatief”, besluit hij. “Het is beter niet enkel naar facturen te kijken, maar naar de échte toestand van een gebouw, zowel constructief-technisch als bouwfysisch. De EPB-normen die gelden voor elke vergunningsplichtige verbouwing, vormen daarom een sterker kader. Waarom daar dan nog eens een aparte renovatieplicht aan vastknopen? Als je werkt vanuit de EPB-normen en vanuit de werkzaamheden die de woning echt energiezuiniger maken, dan leg je de focus op de gebouwschil en de uitvoeringskwaliteit, en niet op onbetrouwbare cijfers in een softwarepakket.
