‘Privévermogens jagen vastgoedprijzen omhoog’

De vastgoedprofessionals krijgen flinke concurrentie van Belgische families die niet vertrouwd zijn met de sector. Die neofieten zijn bereid meer te betalen.

François de Montpellier, partner bij Law Square, signaleert dat de gebruikelijke investeerders op de vastgoedmarkt flinke concurrentie krijgen van Belgische families die niet vertrouwd zijn met de sector. “Normaal wordt de markt gedomineerd door zuivere vastgoedprofessionals, zoals verzekeringsgroepen, beursgenoteerde en private vastgoedgroepen en buitenlandse real estate investment trusts (REIT’s)”, zegt de advocaat die is gespecialiseerd in vastgoed.

“Door de perikelen op de beurs en de lage opbrengst van andere beleggingen worden grote vastgoedprojecten een aantrekkelijke alternatieve investering voor vermogende particulieren en families. Ze houden hun investeringen in vastgoed mogelijk verscheidene generaties lang aan. De investering van Marc Coucke in vastgoed is dus geen uitzondering. Heel wat andere rijke Belgen speuren ook de markt af.”

Die neofieten zijn bereid wat meer te betalen, weet de advocaat. “Nationale en internationale vastgoedfondsen denken op dag één van hun aankoop al aan hun exit”, zegt hij. “Hun tijdshorizon is drie tot acht jaar na de aankoop. Hun aankoopprijs is vooral gebaseerd op de cashflow van het project in die periode.”

Voor de volgende generaties

Particuliere beleggers hebben een veel langere investeringshorizon, omdat ze het rendement op lange termijn, en zelfs voor de volgende generaties bekijken. “Onlangs ging een cliënt in concurrentie met vastgoedgroepen voor een winkelcentrum”, getuigt de Montpellier. “Dat bood een aanvaardbaar, maar geen uitzonderlijk rendement. De cliënt was er op basis van een demografische analyse van het gebied van overtuigd dat binnen de vijftien jaar in de buurt een station van een gewestelijk expresnet zou liggen. Dat maakt de investering veel winstgevender, omdat er dan ook woningen en kantoren kunnen worden gebouwd. Mijn kinderen zullen er tevreden mee zijn, dacht hij. En hij bood de hoogste prijs.”

Voor triple A-projecten blijven klassieke vastgoedinvesteerders dominant, maar particuliere en familiale investeerders zijn meer vertrouwd met de lokale markt. De Montpellier: “Dat kan een voordeel zijn voor het vinden van geschikte locaties en activa: solide investeringen in regionaal belangrijke steden, gebouwen die aantrekkelijk zijn om te renoveren, winkel- en kantoorruimte in de stad, logistiek en de verbouwing van kantoorgebouwen naar woningen.”

Ter plaatse kijken

Kennis van de lokale markt is ook een hulp om het potentieel van nieuwe soorten vastgoed te ontdekken, zoals studentenflats, rust- en verzorgingstehuizen en zelfs ontspanningscentra. “Die particulieren gaan ook altijd ter plaatse om hun toekomstige investering te bekijken”, aldus de advocaat. “Een beheerder van een vastgoedfonds doet dat amper. Voor hem volstaat de excellsheet, die vastgoed reduceert tot een financieel product. Eigenlijk is hij minder met zuiver vastgoed bezig dan de individuele spelers.”

De advocaat werkt liever met de nieuwelingen. “Vastgoedgroepen selecteren per transactie een advocaat uit de klassieke partijen, zoals Stibbe of Laga, op basis van een beautycontest”, vergelijkt hij. “Het werk voor een particulier of een familie is veel persoonlijker, omdat die door het gebrek aan vertrouwdheid met vastgoed een diepgaander en omvattender advies nodig heeft. Vastgoed, fiscaliteit, vennootschaps- en familierecht, het komt allemaal aan bod.”

In snelheid genomen

Zodra zulke klanten overtuigd zijn van de deal, nemen ze de professionals in snelheid. “Nadat ze overtuigd zijn van hun keuze, volgt de beslissing om te investeren”, weet De Montpellier. “In enkele dagen kan de transacties getekend zijn, omdat uiteindelijk maar één persoon of een beperkt aantal familieleden beslist. De beslissingsprocedure van de klassieke vastgoedspelers neemt enkele weken in beslag.”