Op wat let de fiscus bij nieuwbouw?
Als u een nieuwe woning bouwt, dan moet je als eigenaar een btw-aangifte doen van de werken. Hoe pak je dit aan?
Als je een nieuwe woning bouwt, is het belangrijk de kostprijs van de werken zo laag mogelijk te houden. Dit kan door offertes aan verschillende aannemers te vragen, maar ook door werk zelf te doen of te laten doen door vrienden en/of familie. Dat is mooi meegenomen, maar de verplichte btw-aangifte van de bouwwerken kan daarbij roet in het eten gooien.
Controle door fiscus
Als bouwheer moet je de btw-aangifte van de werken indienen nadat je de woning in gebruik hebt genomen. Als blijkt dat je te weinig facturen van aannemers, vaklui of materialen kunt voorleggen, voert de fiscus een controle uit.
Stel dat de btw-ambtenaren de waarde van de woning vaststellen op 200.000 euro. Als je slechts facturen voor een bedrag van 150.000 euro kunt voorleggen, is er een verschil van 50.000 euro.
Dat zal de btw-controle eerst opvullen met de waarde van het opgegeven werk dat je zelf hebt gedaan aan de woning. Daarvoor wordt bepaald hoeveel een aannemer zou aanrekenen als hij het werk zou hebben uitgevoerd. Blijft er nog een verschil, dan riskeer je een navordering omdat je te weinig btw hebt afgedragen. De kans bestaat dat je ook een boete moet betalen.
Wat moet je aangeven?
U moet de btw-aangifte – de zogenaamde speciale aangifte 106/3 – indienen binnen de drie maanden na de betekening van het kadastrale inkomen van de woning. De aangifte 106/3 omvat vier vakken. Het is belangrijk dat je die als eigenaar-bouwheer nauwkeurig invult en dat je zo veel mogelijk informatie verschaft. Bij de aangifte 106/3 moet je de volgende documenten voegen:
- het door stedenbouw goedgekeurde bouwplan
- het bestek van de aannemer(s)
- alle facturen van de ingeschakelde aannemers en vakmensen en alle facturen van de materialen die je zelf hebt verwerkt of hebt laten verwerken door familieleden en/of vrienden
- bewijsstukken van het werk dat je zelf hebt uitgevoerd of kosteloos hebt laten uitvoeren door familie en/of vrienden (zoals foto’s en/of de verklaring van buren of de wijkagent).
Maak van de aangifte en de bijgevoegde documenten een kopie en houd deze goed bij. Je bent wettelijk verplicht om alle ontvangen facturen, plannen en bestekken met betrekking tot de nieuwe woning te bewaren gedurende vijf jaar vanaf de datum van de betekening van het kadastrale inkomen van de nieuwe woning. Je moet die documenten bovendien kunnen voorleggen op elk verzoek van de controlerende btw-ambtenaar.
Wat bij een tekort?
Als het bevoegde btw-controlekantoor vaststelt dat je niet genoeg facturen hebt die overeenstemmen met de normale waarde van de nieuwe woning, verneem je hoeveel btw je te weinig hebt betaald en of er een boete wordt opgelegd.
Je hebt de mogelijkheid om aan te tonen waarom je over te weinig btw-facturen beschikt. Je kunt daarbij de volgende argumenten gebruiken.
- Toon aan dat de woning nog niet volledig klaar was op het ogenblik dat je ze in gebruik hebt genomen. Je moet slechts btw betalen op de waarde van de gedeeltelijk afgewerkte woning. Bewijs bijvoorbeeld dat je slechts een voorlopige keuken hebt geplaatst en niet de voorziene, duurdere keuken.
- Toon aan dat je een belangrijke korting hebt gekregen op de facturen van de materialen.
- Bewijs dat je bij de bouwwerkzaamheden kosteloze hulp hebt gekregen van familieleden en/of vrienden.
Slaag je er niet in om tot een vergelijk te komen met de btw-controleur, dan kan je een schatting laten maken door een deskundige. Ook de btw-controleur heeft die mogelijkheid.
De schatting moet ten laatste plaatsvinden binnen de twee jaar na de betekening van het kadastrale inkomen van de nieuwbouw. (JS)
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier