Welke impact hebben de algemeen stijgende rentevoeten van hypothecaire leningen op overbruggingskredieten? Waar moet u op letten als u er binnenkort eentje afsluit? John Romain van Immotheker Finotheker en Odisee-docent vastgoedkunde Tim Leysen wijzen de weg.
Wie de aankoop van een nieuwe woning wil financieren nog voor de oude verkocht is, kan daarvoor een overbruggingskrediet afsluiten. Maar dat houdt risico’s in. U sluit immers een overbruggingskrediet af nog voor uw vorige woonst van de hand is. Met andere woorden: u kent de exacte verkoopprijs nog niet, en dat maakt dus ook de verkoopwinst onzeker. “Daarom houdt u het best rekening met een lager bedrag dan de vraagprijs. Banken doen dat meestal ook”, zegt John Romain, oprichter en zaakvoerder van Immotheker Finotheker. “Het bedrag van het overbruggingskrediet wordt ook bepaald in functie van het type van het te verkopen onroerend goed en de waarde ervan” (zie kader Voorbeeldscenario met hypotheekoverdracht).
‘Vermijd banken die een nieuwe hypotheek vragen op de te verkopen woning, want dat kost aanzienlijk meer’
JOHN ROMAIN, IMMOTHEKER FINOTHEKER
De meest veilige optie blijft om eerst uw oude woning te verkopen en dan pas voor een nieuwe woning te gaan. “Eventueel kunt u in de onderhandse verkoopovereenkomst een bezettingsregeling uitwerken, waarbij u als verkoper het recht heeft in de woning te blijven gedurende een aantal maanden na de ondertekening van de authentieke akte”, tipt Tim Leysen, docent vastgoedkunde aan hogeschool Odisee en vastgoedspecialist bij ABN AMRO Private Banking.
4 tot 7 procent
De gestegen rente heeft een impact op de intrestvoeten van de overbruggingskredieten. Die situeren zich vandaag tussen 4 tot 7 procent. “Dat zorgt inderdaad voor hogere kosten”, beaamt John Romain. “Maar omdat het een kortlopend krediet van 12 tot maximaal 36 maanden is, weegt dat aspect veel minder zwaar dan bij een hypothecair langetermijnkrediet.”
In de praktijk staan de meeste banken pas een overbruggingskrediet toe als dat gecombineerd wordt met de aanvraag van een langer lopend woonkrediet. “Dat maakt de voorwaarden van het langetermijnkrediet dus veel crucialer dan die van het kortetermijnkrediet”, stelt Tim Leysen. “Bekijk bij het vergelijken van overbruggingskredieten het jaarlijkse kostenpercentage of het JKP, dat niet alleen rekening houdt met de intresten, maar ook met andere kosten verbonden aan het krediet, zoals dossierkosten.”
Voordelen van hypotheekoverdracht
Noteer ook dat de bank geen overbruggingskrediet zal verstrekken als u de dubbele lasten tijdens de overbruggingsperiode niet kunt dragen. “Die zeer oncomfortabele situatie kan worden vermeden door het woonkrediet op het te verkopen pand te herfinancieren onder het overbruggingskrediet”, legt John Romain uit. “De klant moet daardoor enkel intresten betalen op het vroegere hypothecaire krediet, wat een aanzienlijke budgettaire impact heeft.”
Het nadeel van dat systeem is dat de klant dan de allicht lagere intrest kwijtspeelt. Hij wordt onderworpen aan een nieuw tarief dat, gezien de huidige trends, hoger is dan het oude.
Ook de bijbehorende fiscale voordelen van het al lopende woonkrediet vallen weg. De fiscale voordelen op nieuwe kredieten voor de gezinswoning zijn minder voordelig. In Brussel en Wallonië kunt u niet meer genieten van het regime dat valt onder het federale langetermijnsparen. In Vlaanderen vervalt dan weer de woonbonus. “Dankzij het mechanisme van de hypotheekoverdracht kan een eigenaar, om zijn nieuwe aankoop te financieren, de lening behouden die hij heeft afgesloten voor het onroerend goed dat hij wil doorverkopen”, vertelt Tim Leysen. “De voordelen zijn groot: de initiële rentevoet blijft behouden én er moet geen wederbeleggingsvergoeding van drie maanden betaald worden, alleen dossierkosten.”
Verborgen kosten
Het afsluiten van een overbruggingskrediet brengt ook verborgen kosten met zich. Het is bijvoorbeeld meestal verplicht de te verkopen woning te laten schatten, wat enkele honderden euro’s kost. “Tenzij de verkoopovereenkomst al getekend is en de opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een krediet, gerealiseerd zijn”, zegt John Romain. Wel positief: bij een vervroegde terugbetaling van het overbruggingskrediet – bijvoorbeeld als de oude woning verkocht is – betaalt u in de meeste gevallen geen wederbeleggingsvergoeding op het kapitaal dat u vervroegd terugbetaalt. “In dat geval betaalt u in totaal ook minder rente”, benadrukt Tim Leysen.
Nog een laatste aandachtspunt: de geldverstrekker verlangt als waarborg meestal een hypothecair mandaat op de nog te verkopen woning, of soms zelfs een mandaat op de oude én de nieuwe woning. “De notariskosten daarvoor bent u kwijt”, benadrukt John Romain. “Als er al een ondertekend verkoopcompromis bestaat voor het te verkopen goed, is er wel een afwijking mogelijk en kan het dossier zonder hypothecair mandaat gerealiseerd worden.” In dat geval wordt er een onderhandse belofte tot hypothekeren ondertekend. “Vermijd zeker banken die een nieuwe hypotheek vragen op de te verkopen woning, want dat kost aanzienlijk meer”, klinkt het.
Voorbeeldscenario met hypotheekoverdracht
U stelt uw huidige appartement te koop voor 250.000 euro en wilt een nieuwe woning ter waarde van 300.000 euro kopen.
Op de flat van 250.000 euro rust een nog te betalen saldo van het woonkrediet van 150.000 euro. Maar er zal allicht een verkoopwinst van 100.000 euro zijn. De nieuwe woning kost 300.000 euro. U kunt die financieren door de resterende lening van 150.000 euro over te dragen van de flat naar de woning, en door 50.000 euro spaargeld aan te spreken. “U komt dus tijdelijk nog 250.000 euro te kort”, zegt John Romain. “Om dat gat te overbruggen tot het moment dat u de verkoopwinst van de flat in handen krijgt, sluit u een overbruggingskrediet van 250.000 euro af. Zodra de verkoopakte van de oude woning bij de notaris plaatsvindt, lost u in de regel het overbruggingskrediet af.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier