Onderzoek Van Lanschot Kempen: ‘Duurzaamheid blijft in vastgoed meestal beperkt tot mooie praatjes’

De Nederlandse vermogensbeheerder Van Lanschot Kempen stelt vast dat 60 procent van de beursgenoteerde vastgoedbedrijven in zijn jaarverslag geen concrete doelstellingen formuleert om de CO2-uitstoot te beperken. Toch zijn duurzame gebouwen ook een topprioriteit van Belgische vastgoedspelers. Hun huurders, aandeelhouders én kredietverschaffers eisen dat.

Hans Brockmans

“Vastgoedbedrijven lopen achter met het meten en rapporteren van de uitstoot van broeikasgassen”, poneert Egbert Nijmeijer van Van Lanschot Kempen. Uit een wereldwijd onderzoek van de Nederlandse vermogensbeheerder blijkt dat 60 procent in zijn jaarverslag geen doelstellingen formuleert om de CO2-uitstoot te beperken.

Vastgoed is volgens het Internationaal Energieagentschap goed voor 60 procent van de uitstoot van broeikasgassen. Slechts één op de tien van de 243 onderzochte vastgoedbedrijven stipuleert in zijn jaarverslag dat de eigen portfolio tegen 2050 broeikasgasvrij moet zijn, inclusief de indirecte uitstoot (bijvoorbeeld in de toeleveringsbedrijven). Dat ligt in de lijn van het klimaatakkoord van Parijs. Een op de zes engageert zich dat zijn eigen vastgoed tegen dan klimaatneutraal zal zijn. 13 procent van de bedrijven verklaart dat ze het klimaatakkoord zullen naleven, zonder concrete doelstellingen bekend te maken. Bijna twee op de drie schaart zich achter geen enkele concrete doelstelling.

“Elk bedrijf, ook in het vastgoed, zegt dat het begaan is met het klimaat”, stelt Nijmeijer, die mee aan het hoofd staat van de vastgoedtak bij Van Lanschot Kempen. “Bij de door ons onderzochte vastgoedbedrijven blijft het verhaal rond duurzaamheid in het merendeel van de gevallen beperkt tot algemene verklaringen, zonder concrete doelstellingen inzake CO2-neutraliteit naar voren te schuiven. De tijd van mooie praatjes is echter voorbij. Elke financiële beslissing moet vandaag op een duurzame manier gebeuren.”

‘Verkeerde vraagstelling’

“Ik voel me niet aangesproken”, reageert Jo De Wolf, de CEO van de Belgische logistieke gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) Montea. “We hebben geen andere keuze dan duurzaam vastgoed in de markt te zetten.” Het bedrijf verklaart dat de eigen gebouwen en het wagenpark van het personeel tegen 2030 CO2-neutraal moeten zijn. De directe en indirecte CO2-uitstoot van de vastgoedportfolio van de klanten moet tegen dat jaar met 55 procent dalen. Tegen 2050 moet de groep volledig klimaatneutraal zijn. De doelstellingen worden geverifieerd door een externe waarnemer.

“We kunnen niet anders dan te focussen op de verduurzaming van de portefeuille”, getuigt De Wolf. “We hebben in de voorbije achttien maanden 600 miljoen euro opgehaald bij onder meer Amerikaanse kredietverschaffers. De obligatiehouders verplichten ons te rapporteren over ons duurzaamheidstraject. Groene obligaties worden de norm.” De helft van De Wolfs bonus is gebaseerd op het behalen van de duurzaamheidsdoelstelling. Dat is slechts het geval in 7 procent van de onderzochte bedrijven.

Beursanalist Gert De Mesure, gespecialiseerd in de vastgoedsector, relativeert het Van Lanschot Kempen-onderzoek: “De vraagstelling van het onderzoek is verkeerd. Er zijn amper vastgoedbedrijven die zich tot wat dan ook engageren tegen 2050. Zij zijn niet met 2050 bezig, maar met vandaag. Het thema is héél belangrijk. Tien jaar geleden gold er voor de huurders van bijvoorbeeld een magazijn slechts één criterium: zo goedkoop mogelijk. Dat is compleet omgeslagen. Die huurders eisen groene, energiezuinige gebouwen, eenvoudigweg omdat hun aandeelhouders een duurzaam bedrijf willen zijn. En ze zijn bereid daar een hogere huur voor te betalen. Over die beslissing zijn ze vandaag trouwens héél tevreden, gezien de apocalyptische energieprijzen”

Ontwikkelaars herbouwen via allerhande contractuele formules bestaande gebouwen tot energiezuinige projecten met als tegenprestatie hogere huurinkomsten. Bijna alle nieuwe gebouwen zijn klimaatvriendelijk. De Mesure: “Zelfs private bedrijven als Ghelamco ontwikkelen groene projecten, Zeker gvv’s met een portfolio in hoofdzakelijk nieuwe gebouwen, zoals Xior en WDP, engageren zich sterk inzake duurzame projecten, bij de constructie én voor het beheer. Iedereen is ermee bezig. Wie het tegendeel beweert, doet aan stemmingmakerij.”

Geen alternatief

Volgens Alexander Makar, corporate finance analyst bij WDP, is er gewoon geen alternatief. “Veel van onze aandeelhouders, zoals pensioenfondsen, eisen dat we investeren in groen vastgoed. Bankiers geven nu een discount op de rente voor energiezuinige projecten. Ooit zullen we een premie moeten betalen als dat niet het geval is. Een vastgoedproject dat niet duurzaam is, valt als eerste uit de boot voor investeerders. Er zijn immers genoeg projecten die dat wel zijn. Het kapitaal droogt gewoon op als we de klimaatdoelstellingen niet mee helpen te realiseren.” WDP engageert zich om door de vernieuwing van de bedrijfsgebouwen en het wagenpark voor de eigen activiteit klimaatneutraal te zijn tegen 2030. De directe CO2-uitstoot van de portfolio moet naar nul tegen 2040. Tegen 2050 moet die volledig klimaatneutraal worden, dus ook wat de indirecte uitstoot betreft (van onderaannemers en leveranciers bijvoorbeeld).

Er is wel een kloof tussen de algemene principes en de concrete realisering rond duurzaam vastgoed. Makar: “Omdat aandeelhouders dat nu eenmaal vragen, zeggen de meeste vastgoedvennootschappen dat ze zich inspannen voor het klimaat. Het blijft echter meestal bij vage verklaringen. We kunnen hier en nu onmogelijk zeggen dat zoveel procent van de portfolio klimaatneutraal is. Het ontbreekt aan concrete criteria om dat te kwantificeren. Dat zal veranderen als de Europese Commissie voor zijn Green Deal een taxonomie uitwerkt voor klimaatvriendelijke initiatieven, en dat sector per sector. Vanaf 2025 zijn we verplicht aan te tonen in welke mate onze portfolio werkelijk bijdraagt tot een beter klimaat. Zonder reglementair kader is dat zo goed als onmogelijk. Nu volstaat het om te zeggen: ‘We zijn groen.'”

Nijmeijer erkent die problematiek. “WDP is als één van de wereldleiders in logistiek vastgoed een voortrekker in duurzame projecten. Maar het management wenst zich niet alleen op papier te engageren. Het regelgevend instrumentarium om het duurzame karakter vorm te geven is voorlopig onduidelijk. Ik sprak onlangs nog met CEO Joost Uwents en die wil enkel zeer nauwkeurig en concreet omschreven doelstellingen hanteren, niet werken met nietszeggende woorden. Voor de meerderheid van de sectorgenoten is dat niet het geval.”