‘Nieuwe woning kan duizenden euro’s goedkoper bij efficiënter vergunningenbeleid’

Volgens UPSI-BVS, de beroepsvereniging van de Belgische projectontwikkelaars, kan vastgoed een stuk goedkoper worden als het vergunningenbeleid in ons land efficiënter en sneller zou verlopen. De verkoopprijs van een doorsnee woning kan zo tot tienduizend euro dalen, zegt afgevaardigd bestuurder Olivier Carrette.

Als vertegenwoordiger van een sector die voor meer dan 40.000 jobs zorgt, zoeken we bij UPSI-BVS al een tijd naar pistes die wonen in ons land betaalbaarder moeten maken en tegelijk geen extra budgettaire inspanningen van de overheden vragen. Daarom onderzocht we de mogelijkheden die een efficiënter vergunningenbeleid kunnen creëren.

Wat blijkt? Als het vergunningenbeleid efficiënter en sneller kan verlopen, zouden projectontwikkelaars heel wat kosten kunnen laten vallen die ze nu ongewild doorrekenen aan de kopers. Die kosten moeten vooral gezocht worden in het toenemend aantal juridische procedures, de vergunningstermijnen die in sommige regio’s fors overschreden worden, en het feit dat zowel de bouw als de commercialisatie vaak later kan beginnen dan gepland.

De onderzoeksresultaten spitsen zich toe op de bouwprojecten van promotoren zoals er vandaag steeds meer zijn. Concreet stelt de studie dat een verbeterd vergunningenbeleid – waarbij alles binnen het jaar wordt uitgereikt – een doorsnee woning in Vlaanderen minstens 4.000 euro goedkoper kan maken. In Wallonië zou het om een bedrag van minstens 6.500 euro gaan. En in Brussel kan een efficiënter vergunningenbeleid tot een “besparing” van minimum 7.500 euro leiden.

Hoe je het ook draait of keer, het zijn opmerkelijke conclusies. Zeker als je weet dat kopers tegenwoordig meer dan ooit hun budget in de gaten houden. Bovendien moet het heel duidelijk zijn dat we hier spreken over vastgoedprojecten waar alles redelijk vlot verloopt. Want vandaag laten sommige vergunningen zolang op zich wachten dat het doorgerekende risico vaak tienduizend euro of meer bedraagt.

Gemiste overheidsinkomsten

Het vergunningenbeleid loopt het traagst in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Alleen al voor het verkrijgen van de vergunningen is het er gemiddeld tussen 10 en 26 maanden wachten. De besprekingen vooraf en de mogelijke beroepsprocedures zijn dan nog niet meegerekend. In Wallonië is het 10 tot 14 maanden wachten op alle vergunningen. In Vlaanderen daarentegen gaat het een pak sneller en geldt een termijn tussen 75 en 150 dagen.

Enig probleem: bij elk vastgoedproject dat projectontwikkelaars er opstarten, wordt bijna systematisch in beroep gegaan. Daardoor is het er soms vier jaar wachten op een bouwvergunning.

Opmerkelijk: niet alleen kopers zouden wel varen bij een geoptimaliseerd vergunningenbeleid, ook de federale regering (via de gemiste BTW-inkomsten) en de gewestelijke overheden (onder andere via de onroerende voorheffing) zelf zouden er hun voordeel mee doen. Zo laten de publieke overheden momenteel gemiddeld twee miljoen euro aan inkomsten liggen – vooral uit BTW – op een doorsnee bouwproject van twintig appartementen.

Rechtplegingsvergoeding

Dat het hele vergunningstraject vaak zoveel tijd in beslag neemt, heeft vooral in Wallonië en Brussel te maken met het feit dat de verschillende overheden onderbemand zijn en er geen sancties volgen wanneer de verplichte vervaltermijnen overschreden worden. In

Vlaanderen zijn het voornamelijk de talrijke beroepen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen die voor vertragingen zorgen.

Uiteraard ondersteunen we het principe dat iedereen de kans moet krijgen om zijn bezwaren te uiten. Maar wegens een algemeen NIMBY-syndroom – not in my backyard – wordt er almaar vaker in beroep gegaan tegen vastgoedprojecten. De meeste beroepen worden weliswaar nietig verklaard, maar intussen is er dan wel twee of drie jaar overheen gegaan, wat uiteraard z’n effect heeft op de verkoopprijs.

Voor Wallonië en Brussel hopen we alvast tot een snelle en grondige hervorming van de huidige regelgeving te komen. Bovendien rekenen we op bijkomende aanwervingen, waardoor ook de opgelegde termijnen kunnen worden nageleefd. En last but not least vragen we – zeker voor Vlaanderen – om een eventuele rechtplegingsvergoeding te introduceren voor wie onterecht in beroep gaat.

Olivier Carrette, afgevaardigd bestuurder UPSI-BVS