Nieuwbouw onbetaalbaar? Doe het zelf en spaar de helft uit

De prijzen van nieuwbouwwoningen rijzen de pan uit. Voor wie droomt van een nieuwbouw, maar het zich niet kan veroorloven, zit er maar één ding op: doe het zelf.

Een woning laten bouwen door vakmensen kost ongeveer 1500 euro per vierkante meter. Wie zelf zijn woning bouwt, spaart ongeveer de helft van dat bedrag uit”, zegt architect Paul Van Welden, die regelmatig met zelfbouwers samenwerkt. Wie daarentegen de volledige coördinatie van de bouwwerken en de communicatie met de bouwprofessionals wil uitbesteden aan een architect of een aannemer, moet rekenen op een factuur van 2000 euro per vierkante meter. Voor een woning met 150 vierkante meter bewoonbare oppervlakte betekent dat een prijsverschil van 187.500 euro tussen ‘we doen alles zelf’ of ‘we doen helemaal niets zelf’.

Volgens Heleen Neels, coördinator van de redactie van de bouwsite Livios, is de ruwbouw goed voor grosso modo de helft van de kosten en de afwerking van de woning voor de andere helft. Uit het meest recente Grote Woononderzoek, dat meer dan 1000 Vlaamse gezinnen heeft ondervraagd, blijkt dat drie kwart van de Vlamingen het ziet zitten om zijn woning zelf op te frissen. Voor grotere bouw- of renovatiewerken doet 48 tot 88 procent van de ondervraagde Vlamingen een beroep op een aannemer, afhankelijk van de aard van de werken. De werken waar de meeste Vlamingen aan durven te beginnen zijn: het dak of de muren isoleren (46%), een badkamer of een wc vernieuwen of installeren (45%), vloerwerken (42%) en funderingswerken (41%). Van 2009 tot en met 2013 had amper 2,8 procent van de Vlaamse gezinnen zelf zijn woning gebouwd zonder hulp van een aannemer. Voor 1980 was dat nog een op de tien huishoudens. Ook het percentage bouwers dat met een eigen architect en een eigen aannemer (7,4%) een woning bouwde, viel terug van 38 procent voor 1980 tot 7 procent van 2009 tot en met 2013.

Het aantal gezinnen dat volgens het woononderzoek had gebouwd met een bouwpromotor (5,2%) of een nieuwbouwwoning had gekocht (9,3%) viel wat terug in de jaren na de crisis van 2008. Van 2006 tot en met 2008 lagen die percentages respectievelijk op 7 en 12 procent. Volgens Mike Sack van Sack Zelfbouw, een bedrijf dat zelfbouwers begeleidt, zijn er enerzijds mensen die alles uit handen willen geven aan een bouwpromotor, een aannemer of een architect. Anderzijds zijn er ook mensen die een deel van de werken zelf willen of moeten doen omdat het budget anders ontoereikend is om de woning te bouwen die ze willen. “De pure zelfbouw zie je niet zo vaak meer, maar de gedeeltelijke zelfbouw wint terrein.”

1. Zoek een architect

De eerste horde is de zoektocht naar een architect. Lang niet elke architect ziet het zitten om zelfbouwers te begeleiden. “De architect neemt een groot risico door met onervaren mensen in zee te gaan. Veel collega’s weigeren dat”, zegt Van Welden. “De architect is tien jaar aansprakelijk als er iets misloopt met de stabiliteit van het gebouw. Hij moet de uitvoering van de werken controleren. Als wij een onervaren amateur moeten controleren op bouwfouten, dan lopen we een groter risico op aansprakelijkheid.”

Mike Sack ziet de jongste tijd beterschap. “Vijf jaar geleden gingen de architecten op hun achterste poten staan als hun klant over zelfbouw sprak. Ze wilden enkel met professionelen werken. Vandaag zijn er architecten die hun klanten naar ons doorverwijzen, omdat hun budget niet groot genoeg is om alles volledig te laten installeren. Door een gedeeltelijke zelfbouw kunnen die klanten hun droomproject alsnog realiseren en kan de architect ook zijn brood verdienen.”

De architecten rekenen mogelijk meer aan om met amateurs te werken. Paul Van Welden rekent 10 tot 20 procent meer ereloon aan voor de volledige bouw van een zelfgebouwde woning. “Het hangt ervan af over welke werken het gaat. Als ik voor de controle van een ruwbouw normaal 2000 euro aanreken, dan zal ik ongeveer 500 euro extra op de factuur zetten voor zelfbouwers. Er komt meer werk bij kijken en die amateurbouwers hebben meer begeleiding nodig.”

De architect voorziet bijvoorbeeld in een elektronisch rekenblad met de volgorde waarin de werken moeten worden uitgevoerd. “Een verkeerde volgorde kan ertoe leiden dat sommige installaties de plaatsing van andere hypothekeren. Ik denk bijvoorbeeld aan het veelvoudig kruisen van leidingen waardoor de vloer te dik wordt en de binnendeuren korter moeten worden gemaakt.” Van Welden heeft veel sympathie voor alle doe-het-zelvers, maar ook hij stelt grenzen om de veiligheid te garanderen. Ten eerste moeten ze goed luisteren naar de professionals en ten tweede moeten ze bereid zijn zich te verdiepen in de materie.

2. Huiswerk maken

“Ik stel een tiental bouwtechnische vragen aan mensen die hier voor het eerst komen en die een deel van hun bouw of verbouwing voor hun rekening willen nemen”, zegt architect Paul Van Welden. “Het zijn vragen waarop elke vakman spontaan kan antwoorden. Als ze niet minstens op negen van de tien vragen een antwoord kunnen formuleren, dan stuur ik ze weg om hun huiswerk te maken. Ik nodig ze eventueel uit om een aantal werven met mij te bezoeken of ik raad ze aan scholing te volgen. Ze moeten weten waaraan ze beginnen.”

De klussers kunnen zich beginnen voor te bereiden vanuit hun zetel. Door naar Dobbit tv te kijken bijvoorbeeld, waar ‘Roger’ het voordoet. Paul Van Welden noemt Dobbit “een zegen voor kandidaat-bouwers”. Dat bevestigen verschillende mensen die hun woning zelf bouwden of afwerkten. Van Welden was zes jaar lang betrokken bij Dobbit. Eerst als adviseur, daarna schreef hij mee aan de scenario’s. Zijn zoon Sam Van Welden, die ook architect is, nam de fakkel over. Dobbit geeft ook gespecialiseerde magazines uit.

Een andere manier voor doe-het-zelvers om een beetje kennis op te doen is via Facebook. “In de groep Verbouwen en renoveren -tips/tricks/doehetzelf- wisselen mensen tips uit. Die groep telt 53.000 leden. Ik geef ook gratis advies via Facebook, net als andere professionals, in de hoop dat mensen uiteindelijk ook betaalde hulp zullen inroepen. Let op, er wordt soms ook verkeerd advies gegeven op sociale media. Er is geen instantie die het kaf van het koren scheidt.”

3. Zelfbouwpakketten

“Er zijn taken die je als bouwheer gemakkelijk kunt uitvoeren zonder veel kennis en ervaring”, vindt Van Welden. “Ik denk aan het plaatsen van zelfbouwpakketten voor ventilatie, verwarming, sanitair en elektriciteit. Die pakketten worden samengesteld door firma’s als Sack Zelfbouw, Selfmatic of Easykit. Er zitten duidelijke handleidingen bij, die ook online beschikbaar zijn. De begeleiding is meestal heel professioneel. Er kan moeilijk iets fout lopen als je de handleiding volgt.”

Easykit geniet allicht de meeste naambekendheid bij het brede publiek, denk maar aan de reclameslogan ‘Slimme zelfbouw’ en het kenmerkende deuntje. Maar in de gemeenschap van de klussers en de doe-het-zelvers geniet Sack Zelfbouw de beste reputatie voor de begeleiding en de ondersteuning van de zelfbouwers.

“Ik begon in mijn eentje en nu werken er vijftig mensen voor Sack Zelfbouw in drie vestigingen”, zegt Sack. “Wij leveren in fases de materialen en de gereedschappen die nodig zijn op de werf, naargelang de voortgang van de werken. Dat zijn geen koeriers, maar technisch geschoolde mensen. Zij leggen uit welke materialen in het pakket zitten en kunnen de werken controleren. Iedereen bij Sack Zelfbouw is geprogrammeerd om de zelfbouwer te helpen. Onze klanten zijn niet allemaal Bob de Bouwer. Het gebeurt heel zelden dat mensen er ondanks alle video’s en handleidingen niet in slagen een installatie uit te voeren, maar dan kunnen ze alsnog tegen betaling een beroep doen op onze installateurs. Alle belangrijke aansluitingen doen onze technici en wij kunnen ook de nodige attesten afleveren. De eenvoudige zaken, zoals slijpen of buizen uitrollen, doen de klanten en zo sparen ze veel werkuren uit.”

“Met zelfbouwpakketten kan je tot 50 procent besparen op de installatie van bijvoorbeeld verwarming, ventilatie, sanitair en elektriciteit. Alles samen bespaar je gemakkelijk 20.000 euro”, zegt Heleen Neels van Livios. Sack Zelfbouw bevestigt dat bedrag. “Als je bij ons alle pakketten koopt – verwarming, sanitair, ventilatie, badkamers en groene energie – dan kom je ongeveer aan 20.000 euro. Als je dat allemaal door een installateur laat plaatsen, moet je meer dan 40.000 euro rekenen”, zegt Sack. “Die prijs is de voorbije vijf jaar misschien wel verdubbeld, omdat mensen bijna verplicht zijn zonnepanelen of een zonneboiler en een warmtepomp te plaatsen. En dat is goed voor het milieu en voor het verbruik, maar de normen die de overheid oplegt, drijven de prijs op.”

4. Zij aan zij met vaklui werken

Er is nog een oplossing voor wie niet vies is van handenarbeid, maar technisch niet zo onderlegd is. “Je kunt ook zij aan zij met vakmensen zoals een metser werken. Heel wat aannemers staan daarvoor open”, weet Van Welden. “De aannemer betaalt de bouwheer dan iets voor zijn tijd terug. Dat bedrag ligt natuurlijk lager dan het loon van de vakman die veel sneller en efficiënter werkt. Ik schat dat de amateur ongeveer een derde krijgt van wat de professionele bouwer krijgt.” Het bedrag dat een bouwheer zo kan uitsparen, ligt lager en moet worden onderhandeld met de aannemer.

Het zelf plaatsen van vloertegels of dakisolatie kan ook heel lucratief zijn, volgens Van Welden. “Er zijn zeer veel hulpmiddelen die het de doe-het-zelvers gemakkelijker maken. Je moet wel een aantal basisregels kennen. Je moet weten dat je onder grote tegels ontkoppelingsmatten moet plaatsen, en hoe je die correct moet plaatsen, want anders breken de vloeren. Bij muurtegels in een douchecabine moet je afdichtingsmatten plaatsen. Bij thermische isolatie moet je een damprem plaatsen langs de warme kant en niet langs beide kanten, zoals veel amateurs doen. Als je die zaken niet weet, en een vakman moet jouw werk afbreken en het opnieuw doen, dan betaal je drie keer in plaats van te besparen.”

Volgens Van Welden kunnen mensen die er fysiek en mentaal toe in staat zijn zo goed als alles zelf doen. “Ramen kun je niet zelf maken, maar je kunt ze wel plaatsen.” Alleen is de plaatsing van ramen niet zo’n grote kostenpost, omdat het bijlange niet zo arbeidsintensief is als metsen bijvoorbeeld. De vraag is dus of het wel de moeite loont daar tijd in te steken. Hoe meer uren een vakman besteedt aan een plaatsing of een installatie, hoe meer de bouwer kan besparen door het zelf te doen.

“Ook in de ontwerpfase kan geld worden uitgespaard”, zegt Van Welden. “Wie opgeleid is als ingenieur of technisch tekenaar, kan de bouwplannen zelf tekenen. Ze moeten wel voldoen aan het lijvige normenboek van het omgevingsloket. Alle architecten hebben daarvoor een bijscholing gevolgd. Er is wat controle nodig op de juistheid, maar het loont de moeite de tekeningen zelf te maken. Je hebt een professioneel tekenprogramma nodig, zoals Vector Works of AutoCad. Dat kan je een maand gratis uitproberen.”

Hier geldt hetzelfde principe als bij het zij aan zij werken met de vakmensen in de bouw. Van Welden: “De architect zal een behoorlijke korting geven op zijn ereloon, omdat dat een van de meest tijdrovende taken is. Hou er rekening mee dat je voor een verbouwing meer plannen nodig hebt dan voor een nieuwbouw: een set van de vergunde toestand, een set van de actuele toestand en een van de gewenste toestand. Het kan voorvallen dat je voor een simpele bouwaanvraag of een meldingsdossier bij het omgevingsloket tot veertig plannen nodig hebt.”

5. Vermijd veel- gemaakte fouten

Van Welden heeft vaak opgetreden als expert voor de rechtbank bij bouwgeschillen. “Bij zo’n rechtszaken zie je waar het allemaal fout kan lopen”, stipt hij aan. Dat begint al bij de funderingen. Van Welden heeft apparatuur om de grondweerstand te meten. Als de grond onvoldoende draagkracht heeft, dan komt de stabiliteit van de woning in het gedrang. “Mensen denken vaak dat ze niets verkeerd kunnen doen met het uitgraven van de funderingen, maar dat kan wel als ze niet de nodige kennis of meetapparatuur hebben.”

Van Welden gaat door: “Een andere veelvoorkomende fout is dat mensen bij het aanbouwen aan een bestaande woning vergeten of niet weten dat een vorstrand van minstens 80 cm nodig is aan de betonplaat, die onder de vloer komt. Als het grondwater onder de vloer bevriest en weer dooit, dan gaat de vloer zakken.”

Het is ook gevaarlijk te denken dat er met afbreken niets kan mislopen. Het gebeurt dat er een stuk muur of een volledige muur wordt weggekapt, zonder dat het plafond voldoende is gestut. “Er is ook een architect of een ingenieur nodig om de draagkracht van stalen steunbalken te berekenen. Als die niet zwaar genoeg zijn, dan bestaat de kans dat ze bezwijken.” Van Welden heeft een module ontwikkeld om steunbalken te berekenen, die hij gratis ter beschikking stelt op zijn website. De bouwheer moet wel zeker zijn dat hij de parameters ‘doorbuiging’, ‘steunpunten’, ‘belasting’ en ‘lengte overspanning’ correct kan invullen.

De architect somt nog een aantal andere valkuilen op voor zelfbouwers, zoals de betonsamenstelling, een foute plaatsing van staalmatten in vloerplaten die tot staalmoeheid kan leiden, betonwapening, of onvoldoende stevige bekistingen voor betonbalken. “Sommige mensen denken dat het wel goed komt als ze wat zand, steen, water en cement in hun betonmolen gieten en er wat aan draaien. Ze moeten de juiste verhouding gebruiken en ze moeten voldoende tijd nemen om alle ingrediënten te mengen.”