Wie een woning koopt, betaalt meer dan alleen maar de afgesproken prijs met de verkoper. Boven op de aankoopprijs komen allerlei kosten en belastingen. Vooraleer u een bod doet, brengt u het best al die bijkomende financiële lasten in kaart.
“Verslik je niet”, waarschuwt John Romain, oprichter van Immotheker Finotheker. “De grootste kosten zitten bij vastgoed helemaal aan het begin. Bij bestaande woningen komt boven op de aankoopprijs in de drie gewesten een belasting op de overdracht, de zogenoemde registratierechten. Bij nieuwbouwwoningen moet u meestal btw op de gebouwwaarde betalen en registratierechten op de grondwaarde. Daarnaast zijn er nog de notaris- en de kredietkosten.”
Renaat Acke van Hypotheek.winkel rekent voor starters op de vastgoedmarkt op ongeveer 6 à 6,5 procent boven op de aankoopprijs voor woningen in Vlaanderen en 7 à 7,5 procent voor woningen in Wallonië. Bij de aankoop van een tweede pand in Vlaanderen komen de aankoopkosten op ruwweg 10 procent. Renaat Acke: “Voor Brussel is het moeilijker de aankoopkosten in rekening te brengen. Bij de aankoop van een enige, eigen woning hoeven Brusselaars geen registratierechten te betalen op de eerste 200.000 euro, als de prijs niet hoger is dan 600.000 euro en u er minstens vijf jaar gedomicilieerd blijft. Stel dat je uitgaat van een aankoopprijs van 250.000 euro, met 50.000 euro eigen inbreng, dan liggen de aankoopkosten in Brussel 0,5 procent hoger dan in Vlaanderen.”
Romain merkt op dat een belastingvermindering van 1.867 euro geldt in Vlaanderen bij de aankoop van woningen tot 220.000 euro of tot 240.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse rand rond Brussel, “waar de woningprijzen hoger kunnen liggen”.
Gids voor een eerste woning: wat moet u weten? Lees hier
Onderhoud en vervanging
“Afhankelijk van de staat van de woning zijn er mogelijk nog achterstallige onderhoudskosten. Verhuizen en inrichten kun je zo duur maken als je wil, maar meestal gaan we uit van 5 à 10 procent van de aankoopsom”, voegt Romain er nog aan toe.
In Vlaanderen is er ook nog de renovatieplicht. Wie een woning aankoopt met een slecht EPC-label (E of F) moet die binnen zes jaar naar een EPC-label D brengen. “Die energetische renovatieverplichting kost al snel 50.000 euro”, meent Romain. De kosten van de renovatie hangen af van verschillende factoren, niet enkel van het EPC-label.
‘Verslik je niet. De grootste kosten zitten bij vastgoed helemaal aan het begin’
Immotheker Finotheker levert een Attest Koopzekerheid af, waarop staat hoeveel mensen kunnen lenen, hoeveel ze in totaal aan een woning kunnen uitgeven en houdt rekening met energetische renovaties. Zo’n attest kan mensen helpen voor ze aan hun zoektocht naar hun droomwoning beginnen.
Renaat Acke heeft geen richtlijn of vuistregel, maar geeft mee dat mensen via Hypotheek.winkel een scan kunnen laten maken bij Scopr.ai. “Dat is gratis voor de consument. Uit die scan blijkt wat de waarde van je woning in de huidige toestand is en wat de kosten voor de verbouwing zullen zijn. Na een verbouwing heb je in principe de eerste tien jaar weinig onderhoudskosten, net zoals bij een nieuwbouw. Na tien jaar beginnen de slijtage en dus ook de kosten met mondjesmaat op te lopen.”
Renovatie versus nieuwbouw
De Vlaamse regering wil dat tegen 2050 alle woningen energiezuinig zijn. Dat betekent dat naar schatting 3,4 miljoen woningen gerenoveerd moeten worden in de komende 25 jaar.
Renaat Acke merkt op dat een nieuwbouwwoning meteen aan alle eisen voldoet. “Per 100 kWh dat je de energiescore van een bestaande woning wilt verbeteren, rekenen de banken grosso modo op 25.000 euro kosten”, weet Renaat Acke. “Om van een energieverslindende woning met een EPC-waarde van 700 kWh/m² naar een energiezuinige woning met een EPC-waarde van 100 kWh/m² te gaan, moet je volgens die berekeningsmethodiek rekenen op minstens 150.000 euro kosten.”
Zowel de Vlaamse als de federale overheid bevoordeelt verbouwen ten opzichte van bouwen via gunstiger belastingtarieven. “Bij de aankoop van een bouwgrond voor een nieuwbouwwoning betaalt u in Vlaanderen 12 procent registratierechten op de grond”, weet John Romain. “Dat maakt de aankoop van een bestaande woning met een tarief van 2 procent registratierechten aantrekkelijker.” Bovendien betaalt u op zo goed als alle kosten bij een renovatie slechts 6 procent btw, terwijl bij nieuwbouw het standaardtarief 21 procent is.
“In Wallonië is niet enkel het tarief van de registratierechten voor de enige en eigen gezinswoning sinds 1 januari 2025 verlaagd van 12,5 naar 3 procent, maar ook voor bouwgronden, voor zwaar te renoveren woningen en voor woningen in aanbouw”, weet Romain. Een nieuwbouwwoning op plan kopen of zelf een woning bouwen kan dus goedkoper in Wallonië dan in Vlaanderen. In Brussel geldt een tarief van 12,5 procent registratierechten op bouwgronden, met eventueel een vrijstelling of abattement op de eerste schijf van 100.000 euro van uw aankoop.
‘Na een verbouwing heb de eerste tien jaar weinig onderhoudskosten, net zoals bij een nieuwbouw. Daarna begint de slijtage’
Sloop en heropbouw
Renaat Acke: “Die 21 procent btw op nieuwbouw is natuurlijk een bittere pil om te slikken, maar je kunt daar een mouw aan passen door een nieuwbouw te zetten na de afbraak van een oud gebouw. Daarop betaal je slechts 6 procent btw en het is daarbij ook nog eens goed dat er niet meer openbare ruimte verdwijnt.” In heel België is een uitzonderingsregime voor nieuwbouwwoningen na sloop en heropbouw.
De federale regering heeft de btw permanent op 6 procent gezet voor privépersonen die een enige, eigen woning kopen, mits ze er minstens vijf jaar in blijven wonen, en voor investeerders die de woning minstens vijftien jaar verhuren. Er zijn een aantal voorwaarden, zoals een beperking van de bewoonbare oppervlakte en uitsluitingen van bepaalde werken, zoals tuinaanleg of de plaatsing van verwarmingsketels op fossiele brandstoffen. Er was wat tijdelijke onzekerheid over de btw-regeling, maar de programmawet is goedgekeurd op 18 juli en wordt van kracht bij de verschijning in het Staatsblad.
