Nicolas Carette (UAntwerpen): ‘Koppeling huurindexering aan renovatie kan botsen op dwarse appartementseigenaars’

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) wil de indexering van de huurprijzen koppelen aan de renovatie van die woningen. “Het is perfect verdedigbaar de huurindexering voor een bepaalde periode op te schorten, zodat verhuurders solidair zijn met hun huurders”, redeneert Nicolas Carette, professor vermogensrecht aan de Universiteit Antwerpen. “Maar als die maatregel te lang duurt, is de kans groot dat de eigenaars niet meer bereid zijn hun huurders bij te staan. De verkoop van hun pand wordt dan snel een alternatief.”

De indexering van de huurprijzen dreigt door de op hol geslagen inflatie sterk te wegen op het budget van veel gezinnen. De stijging van de huurprijs afhankelijk maken van de renovatie van het pand noemt professor Nicolas Carette “een billijke piste”. “Zo wordt de gestegen inflatie gecompenseerd door lagere woonkosten”, verantwoordt Carette, ook de auteur van een handboek Appartementsrecht (Intersentia). “Maar daar heeft de huurder onmiddellijk zeer weinig aan. Het is een langetermijnoplossing om de verhoging van de woonkwaliteit financieel aan te moedigen. Dat op het eerste gezicht verdedigbare beleidsinstrument stuit echter in de praktijk op een juridisch complexe besluitvorming in woonblokken. Verhuurders die geen zin of geen centen hebben om mee te stappen in een grondige renovatie van een appartementsblok, kunnen die sterk bemoeilijken. Vergeet niet dat ze die uitgaven dikwijls ook niet zullen kunnen doorrekenen in de huurprijs.”

De meeste verhuurwoningen zijn appartementen. Voor de verbouwing van de gemeenschappelijke delen, zoals de gevel en de inkomhal, is er een akkoord nodig van twee derde van alle eigenaars. Voor de beslissing over een wettelijk verplichte renovatie, zoals de dakisolatie binnen de energienormen, is slechts een meerderheid nodig van de helft plus één van de appartementseigenaars. Tot voor 2019 was nog een absolute meerderheid nodig.

Carette: “De Vlaamse overheid heeft de kwaliteit van de huurwoningen al opgekrikt met wettelijke normen. Het tempo van de kwaliteitsverbetering van het woonarsenaal kan nog worden opgedreven door bijvoorbeeld ook de gevelrenovatie op te leggen met bepaalde normen en afhankelijk te maken van een beslissingsmeerderheid van de helft plus één.”

De investering in de verhuurwoning is niet alleen voor de bewoners een goede zaak. Ook de eigenaar heeft baat bij een kwaliteitsverbetering, omdat zijn pand op het einde van de rit tegen een hogere waarde terug op de markt kan worden gezet. Als hij bepaalde normen negeert, dreigt de eigenaar van huurwoningen zelfs gesanctioneerd te worden door de huurinspectie.

Disproportioneel misbruik

“Maar heel wat oudere eigenaars kunnen gewoon niet meestappen in een noodzakelijke renovatie”, stelt Nicolas Carette (Equator Advocaten), die ook op het terrein met degelijke dossiers wordt geconfronteerd. “Dat kan leiden tot een blokkering van het beslissingsproces. Doemdenken over de eventuele verloedering van hele woonblokken is echter ongepast. De rechtspraak heeft een mouw gepast aan die situatie.”

De vrederechter kan de weigering mee te werken aan een noodzakelijke opknapbeurt van een wooncomplex interpreteren als rechtsmisbruik. “Als een eigenaar disproportioneel misbruik maakt van zijn vetorecht, kan de vrederechter hem overrulen”, stelt Carette. “Maar dat is een uitzondering.” De andere eigenaars moeten dan op eigen kosten een advocaat inschakelen, een dossier voor de rechtbank voorbereiden en zich onderwerpen aan een lange rechtsprocedure waarvan de uitkomst bovendien onzeker is.”Nogal wat eigenaars wensen dat risico, noch de kosten op zich te nemen en zullen hun pand gewoon verkopen”, vreest Carette.

Verschraling aanbod

“In het beste geval kopen professionele partijen die panden op om ze op termijn grondig te vernieuwen of zelfs herop te bouwen”, zegt Carette. “Dat hoeft niet eens een slechte zaak te zijn. Professionele eigenaars hebben de schaalgrootte om gebouwen efficiënter en goedkoper te ontwikkelen en te beheren. Maar sommige van die verouderde panden zullen definitief verdwijnen van de verhuurmarkt. Er dreigt zo een verschraling van het aanbod. Het alternatief is dat jonge gezinnen de verouderde panden aankopen om er zelf te wonen. Maar in dat geval zal de vernieuwing veel langer op zich laten wachten.”