Mijn aannemer is failliet: wat nu?

Wie een huis wil (ver)bouwen, moet veel knopen doorhakken. Maar hoe maakt u verstandige keuzes? MoneyTalk gaat deze week dieper in op vier belangrijke beslissingen. Vandaag: wat moet u doen wanneer uw aannemer failliet gaat?

“Als je werkt met een aannemer die tijdens een bouw of een renovatie failliet gaat, heb je brute pech”, stelt Wouter Neven, vastgoedadvocaat van het kantoor Lydian. “Je mag hopen dat je voorschot niet te ver uitstijgt boven de prijs van de werken die al verricht zijn. Meestal is de bouwheer het betaalde voorschot gewoon kwijt. En dan begint de miserie pas.”

Als aannemers over de kop gaan, kan de curator beslissen de bouw van de woning over te dragen aan een andere aannemer. Neven: “Aannemers staan meestal niet te trappelen om een werf van een failliete collega over te nemen. Vaak nemen ze ook de tienjarige aansprakelijkheid over voor eventuele fouten die de eerste aannemer heeft gemaakt. Ik heb al meermaals gezien dat een tweede aannemer het verrichte werk volledig afbreekt, om van nul aan de bouw te herbeginnen. Nog meer kosten voor de bouwheer, met andere woorden.”

Bij een verkoop op plan of een sleutelklare woning zijn er meer zekerheden dankzij de woningbouwwet, beter bekend als de wet-Breyne. De mate van die zekerheden hangt ervan af of de aannemer erkend is of niet. Een erkende aannemer, van wie de kredietwaardigheid geregeld wordt gescreend, moet slechts 5 percent van de aannemingssom waarborgen. Een niet-erkende aannemer of een verkoper-ontwikkelaar moet een voltooiings- of een terugbetalingswaarborgcontract afsluiten via de bank. In het eerste geval worden na een faillissement voldoende middelen ter beschikking gesteld om een andere aannemer de werken te laten afmaken. In het tweede geval krijgt de bouwheer of de koper van de woning alle betaalde sommen terug.

Het voorschot bij het afsluiten van het contract mag maximaal 5 procent bedragen. Een andere belangrijke zekerheid bij de verkoop op plan is dat de koper niet betaalt voor wat nog niet is uitgevoerd. De koper moet de ontwikkelaar betalen in schijven, naargelang het bouwproces vordert. “Die financiële regelingen beperken de schade”, aldus Neven. “Het faillissement van een ontwikkelaar zal altijd tot problemen leiden bij de kopers. De kosten van de verdere bouw van de woning zal de eindafrekening altijd duurder maken.”

Gebreken

Sinds 1 juli moeten aannemers van een woningbouw, net zoals architecten, verzekerd zijn voor de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid. Zowel de bouwheer als de architect mag vragen het verzekeringsattest voor te leggen. De wet bepaalt dat de waarde van de wederopbouw van het gebouw minstens moet zijn gedekt. Voor gebouwen die meer dan 500.000 euro waard zijn, bedraagt de minimale dekking 500.000 euro.

Lichte zichtbare gebreken zijn gedekt door de oplevering. Schade bij lichte verborgen gebreken moet binnen een redelijke termijn voor de rechtbank worden aangevochten. Als de aannemer failliet gaat en het faillissement niet is afgesloten, kan de koper nog de curator aanspreken, maar de kosten van een advocaat wegen meestal op niet tegen de eventuele schadevergoeding. Die is daarenboven vaak niet recupereerbaar bij gebrek aan voldoende actief.