‘Mensen helpen 100 procent te lenen voor hun woning is een slecht idee’

Minister Bart Tommelein wil het mogelijk maken om voor de aankoop van een woning de volle 100 procent te lenen. ‘Een vreemd voorstel, aangezien de Nationale Bank wil voorkomen dat de schuldgraad van de Vlamingen toeneemt’, waarschuwen onderzoekers verbonden aan de VUB en KU Leuven.

Op welk onbewoond eiland verbleef Tommelein toen de problemen op de hypotheekmarkt in 2008 een wereldwijde bankencrisis veroorzaakten? Tommelein wilt het probleem oplossen door een verzekering aan te bieden die het risico zou dragen, wat in de feiten zal leiden tot een duurdere lening. Dit lijkt sterk op het verpakken van het ene probleem in een ander, ook al een ingrediënt in de crisis van 2008. We willen overigens benadrukken dat het stabiele en voorzichtige hypotheekbeleid van ons land ons grotendeels behoed heeft van schokken op de woningmarkt ten gevolge van de crisis van 2008.

Is het de bedoeling dat Vlaanderen alsnog het pad van sterk gefinancialiseerde vastgoedmarkten zoals Nederland, het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten kiest? In die landen wordt vastgoed gezien als een garantie op bestaanszekerheid, de zogenaamde asset-based welfare, een vermeend alternatief voor de welvaartshervedeling van de verzorgingsstaat. Het lijkt een onschuldig pragmatische oplossing, die financial fix, maar wel één die enkel drijft op het articifieel laag houden van rentes en het pompen van liquiditeit door de Europese Centrale Bank om de effectieve vraag op peil te houden.

Als de crisis iets heeft blootgelegd, is het dat kredietgestuurde groei slechts enkelen te baat komt -de financiële sector inclusief. De crisis heeft alvast aangetoond dat het geenszins een solide oplossing is voor het maatschappelijke herverdelingsvraagstuk en de stijgende ongelijkheid. Hebben we werkelijk niets geleerd van bijna 10 jaar crisis?

Daarnaast formuleerde Tommelein ook nog het voornemen om verder aan de woonfiscaliteit te sleutelen met een verschuiving van de woonbonus naar een verlaging van de registratierechten, dit allemaal om kopers ter wille te zijn. We zien geen andere logica in Tommeleins voornemen dan het blind inzetten op het immer weerkerende beleid om eigen woningbezit aan te moedigen, om die mensen te paaien die vinden ‘dat onze kinderen toch ook nog een woning moeten kunnen kopen?’

Oude wijn in nieuwe zakken

In die zin is dit verschraalde oude wijn in nieuwe zakken, en gaat het in tegen alle tendensen om onze woningmarkt te vernieuwen en een meer duurzame richting uit te sturen. Meer zelfs, het gaat dwars in tegen andere doelstellingen en plannen van de Vlaamse regering, die net gericht zijn op het bijsturen van enkele uitwassen die het jarenlange woningeigendomsbeleid met zich hebben meegebracht. We noemen er 3 op.

1. Vlaamse minister van wonen Liesbeth Homans wil een beleid uittekenen dat de private huursector moet versterken. Die sector wordt gekenmerkt door vooral kleine verhuurders die maar enkele panden verhuren, en dit vooral aan een weinig kapitaalkrachtig publiek dat meestal geen andere optie heeft dan huren. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de huursector het grootste aandeel woningen van ondermaatse kwaliteit telt, zoals onderzoek van Steunpunt Wonen uitwees. 21 procent van de private huurwoningen heeft een structureel ontoereikende woningkwaliteit. Met andere woorden, een belangrijk deel van de private huursector bestaat uit ondermaatse woningen die nu eenmaal tegemoet komen aan een vraag van deze weinig kapitaalkrachtige groepen. Voor verhuurders is er maar weinig incentive en mogelijkheid om de kwaliteit op te krikken. Een verbreding van de huurmarkt naar meer jonge starters met een iets groter budget, zou de nodige investeringen in deze sector kunnen aantrekken. Het zou meer professionele ontwikkelaars en verhuurders kunnen verleiden om in deze sector te investeren, met een uitbreiding van het huuraanbod en de kwaliteit tot gevolg. Daarbij is het wel belangrijk opwaartse druk op de huurprijzen te vermijden. Hiervoor kunnen milde vormen van huurprijsregulering soelaas bieden, net als voldoende investeringen in sociale woningen. Het kan deze starters toelaten om intussen startkapitaal bij een te sparen om pas op iets latere leeftijd de stap naar eigendom te zetten. Voor de versterking van de huurmarkt helpt het alvast niet als men die starters via 100 procent leningen wilt verleiden om zo vroeg mogelijk te kopen.

2. Een terugkerend argument om eigen woningbezit aan te moedigen, is dat het de beste garantie zou zijn op een zorgeloze oude dag. Dat inzicht alleen al, wijst vooral op het gebrek aan een degelijk pensioenbeleid, maar dit even terzijde. In het verleden ging deze vlieger misschien nog op: mensen bouwden op spotgoedkope grond op den buiten, de woningprijzen boekten mooie stijgingen, en aan het eind van de rit was er voldoende om de laatste jaren in het rustoord te betalen, en de erfgenamen een mooie erfenis uit te keren.

Keerzijde van de medaille is dat dat mechanisme maar werkt als er een schier onnoemelijke voorraad aan goedkope bouwgrond voor handen is, met andere woorden, afgelegen, landelijke open ruimte die lustig verkaveld kan worden. Met andere woorden, we hebben als Vlamingen massaal onze open ruimte opgesoupeerd om onze pensioenen te verzekeren. Is het dat model dat Tommelein verder wilt uitbouwen? Investeringen in een betaalbare huurmarkt kunnen evengoed een valabel en aantrekkelijk alternatief zijn voor pensioenopbouw. We stellen vandaag immers vast dat veel huishoudens van middelbare leeftijd in allerlei andere vormen van vastgoed investeren, gaande van een verhuis naar een grotere suburbane nieuwbouwwoning tot het verwerven van een tweede verblijf. Het Steunpunt Wonen stelde inderdaad vast dat nieuwbouw minder en minder een zaak van jonge huishoudens is. En daarmee komen we bij het volgende punt.

3. Was het nu niet het plan van Minister van Omgeving Joke Schauvliege verantwoordelijk voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen om in te zetten op een betonstop om onze open ruimte te sparen? We weten allemaal dat we naar een bijsturing van het Vlaamse woonmodel moeten om die ambitie te realiseren. Terecht roept de Vlaamse Bouwmeester daartoe op en pleit hij voor compactere woonvormen. Haar eigen Departement Omgeving berekende nog maar pas haarfijn dat – vooral de individuele huishoudens – nog altijd massaal vrijstaande nieuwe woningen bouwen buiten de steden, op zoek naar die betaalbare bouwgronden. En dan komt Tommelein langs met een beleidsvoorstel dat er toe bijdraagt dat die Vlaamse baksteen weer wat steviger in de maag wordt teruggeduwd.

Omslag naar duurzame woonmarkt

Is het voor de Vlaamse regering nu echt zo moeilijk om een coherent en geïntegreerd beleid te voeren voor een broodnodige verduurzaming van ons woonmodel? Dat jonge huishoudens eerst wat spaarcenten moeten bijeensprokelen vooraleer eigenaar te worden, kan net een rol spelen in de zo gewenste versterking van de huurmarkt. Daarnaast kan het wat koudwatervrees wegnemen voor meergezinswonen of andere compacte woonvormen, die een groter aandeel van de huurmarkt uitmaken. Als docenten merken we inderdaad dat zelfs voor de gemiddelde Vlaamse architectuur-, stedenbouw- en geografiestudent individueel wonen vaak het enige referentiepunt is.

Kortom, het idee dat Tommelein formuleert vanuit zijn bevoegdheid voor financiën is een toonbeeld van beleidsmatige verkokering en erg contraproductief. Het gaat niet alleen in tegen de Nationale Bank, maar ook tegen het eigen Woon- en Omgevingsbeleid van de Vlaamse regering dat wel al – zij het nog wat schuchter – inzet op de broodnodige omslag naar een duurzamere woonmarkt.

Michael Ryckewaert en David Bassens zijn als docent verbonden aan het Cosmopolis Centre for Urban Research van de Vrije Universiteit Brussel, Pascal De Decker is hoofddocent aan de Faculteit Architectuur van de KU Leuven