Madrid en Milaan zijn de hoofdsteden van het luxevastgoed, Brussel stagneert

Madrid is de meest aantrekkelijke markt voor luxevastgoed, gevolgd door Dubai. Ook de andere grote steden in Europa lokken almaar meer een kapitaalkrachtig publiek op zoek naar exclusief vastgoed. Brussel doet het niet slecht, maar volgt niet de opwaartse trends van zijn concurrenten op het oude continent. Dat concludeert Barnes, een belangrijke internationale speler in de sector.

100.000 euro per vierkante meter om een villa of een appartement te kopen in de gloednieuwe ecowijk La Mareterra in het vorstendom Monaco. Verschillende transacties zijn al afgerond tegen die prijs, zelfs nog voor de oplevering, voor gebouwen waarvan de oppervlakte nooit minder dan 400 vierkante meter bedraagt. Monaco valt daarmee net naast het podium, op de vierde plaats in de Barnes City-index 2025, een ranglijst opgesteld door de specialist in luxevastgoed op basis van financiële, praktische en emotionele criteria. Monaco profiteert natuurlijk van zijn prachtige locatie, maar ook van zijn speciale fiscale regime.

Madrid en Milaan

Dit jaar gaat de gouden medaille naar een andere stad in Zuid-Europa: Madrid is drie plaatsen gestegen en domineert nu de ranglijst. Dat de Spaanse hoofdstad Dubai voorblijft als een van de meest gewilde locaties ter wereld, is deels te danken aan de taal. Na forse investeringen in Californië trekken tal van rijke gezinnen uit Zuid-Amerika nu massaal naar de Spaanse ‘puerta del sol’: omdat ze de taal al spreken, omdat ze vaak gemakkelijker een Spaans paspoort kunnen krijgen, om de 300 dagen zon per jaar, om het vlotte verkeer in de Spaanse hoofdstad en om de risicoloze investering die vastgoedaankopen daar zijn.

Madrid staat symbool voor een bredere dynamiek: de grote Europese steden domineren de top tien van de meest aantrekkelijke steden voor mensen met een vermogen van minstens 30 miljoen dollar. Milaan staat op de vijfde plaats, voor Parijs. Londen bekleedt de achtste plaats, voor Rome. Ondanks haar status als belangrijk financieel centrum blijft de hoofdstad van het Verenigd Koninkrijk de prijs betalen voor het vertrek uit de Europese Unie, en zakt ze twee plaatsen.

Het duizelingwekkende parcours van Milaan verdient extra aandacht. De stad in Lombardije is twaalf plaatsen gestegen, vooral dankzij een belastingvriendelijk systeem voor de superrijken: inkomsten die buiten Italië worden ontvangen, zijn vrijgesteld van belasting, inclusief successierechten, na betaling van een forfaitaire belasting van 100.000 euro. Rijke expatfamilies komen daarom investeren in luxueus onroerend goed in Lombardije, een regio van Italië die ze verkiezen boven Rome vanwege de nabijheid van skigebieden, en toch nog dicht bij de badplaatsen.

Divers publiek in Brussel

En waar staat onze hoofdstad in de rangschikking? Op de dertigste plaats, één plaats lager dan vorig jaar. Frédérique Pauporté, de CEO van Barnes Brussels, analyseert de situatie. “Er gebeuren veel transacties voor luxevastgoed in Brussel, meer zelfs dan het jaar voordien, maar de prijzen zijn stabiel gebleven. We schenken niet meer zoveel aan onze kinderen, mensen blijven minder lang huiseigenaar en zijn meer geneigd om te verhuizen, zelfs in de luxesector, wanneer de kinderen bijvoorbeeld het huis verlaten.”

De prijzen voor luxevastgoed in Brussel schommelen rond 7.500 euro per vierkante meter, met soms uitschieters van 15.000 euro. Dat is uiteraard een pak minder indrukwekkend dan wat we over Monaco hebben geschreven, maar onze hoofdstad blijft een veilige gok, vooral in de ‘premiumwijken’. Denk dan aan de buurt van Fort Jaco tot Chatelain, de Vijvers van Elsene, Hertoginnedal, Montgomery (de favoriet van veel Europese ambtenaren) en Watermaal-Bosvoorde.

De gegadigden voor woningen in die wijken zijn heel divers. “Als ik kijk naar mijn Brusselse klanten”, vervolgt Frédérique Pauporté, dan zie ik een reisagent die in een jaar tijd in drie verschillende delen van de wereld woont, een jonge kunstenaar die een woning of een atelier koopt nadat hij op een beurs zijn schilderijen heeft kunnen verkopen, en Fransen die in België komen wonen, vaak met meerdere kinderen.” Het clichébeeld van Bernard Arnaud, de Franse topman van LVMH die om fiscale redenen in België komt wonen, is minder wijdverbreid dan vroeger. “Dit weekend heb ik afspraken met twee gezinnen die zich in onze hoofdstad willen vestigen, waarvan één met vier kinderen, wat heel wat papierwerk vereist. We zien ook steeds meer vraag naar kantoorruimtes voor meneer én mevrouw. Almaar meer mensen werken immers thuis.”

Brusselse politiek

Terwijl de verkiezing van Donald Trump tot Amerikaanse president de volatiliteit van het prestigieuze vastgoed vergroot (zie kader De gevolgen van Trump: alles verkopen of volop investeren?), zijn er in Brussel ook specifieke plaatselijke fenomenen die op deze belangrijke sector wegen. “Panden waaraan gewerkt moet worden, schrikken onze klanten nog meer af dan vroeger”, zegt David Cardon de Lichtbuer, de directeur van Barnes Brussels. “De tijd die nodig is om een bouwvergunning te krijgen is ongeveer twee jaar; die procedure is dringend aan hervorming toe. Dat schrikt kapitaalkrachtige kandidaat-kopers af, naast het feit dat ze horen dat de Belgische bouwsector een tekort heeft aan arbeiders in een aantal beroepen. Er moeten eindelijk maatregelen worden genomen om die sectoren op te waarderen.”

“En dat is nog niet alles: dat er nog altijd geen nieuwe Brusselse regering is, verhindert ook dat de hoofdstad zich aanpast aan de nieuwste ontwikkelingen in het noorden en het zuiden van het land. Enkele recente beslissingen van Vlaanderen en Wallonië maken Brussel minder competitief: “3 procent registratierechten in Wallonië, 2 procent in Vlaanderen, en 12 procent in Brussel. Dat is niet houdbaar.”

Een laatste bron van zorgen die door de politieke situatie niet wordt opgelost, is het Brusselse systeem van energierenovatiepremies. Afgelopen zomer stond de betaalbaarheid daarvan ter discussie. Dankzij een begrotingscorrectie konden de beloofde bedragen worden verlengd. Maar er zijn nog altijd twijfels over het voortbestaan van het systeem op middellange termijn. “Zelfs in de sector van luxevastgoed besteden kopers veel aandacht aan de energieprestaties van gebouwen en aan de mogelijkheid van overheidssteun om de werkzaamheden uit te voeren die nodig zijn om die prestaties te verbeteren.”

Meer superrijken

Hoewel de hiërarchie van populaire steden in 2025 enkele wijzigingen heeft ondergaan en de onzekere politieke situatie bepaalde gewoontes heeft veranderd, zijn de investeringstrends van vermogende Belgen in buitenlands luxevastgoed nauwelijks veranderd. “Rijke Belgen investeren veel in tweede huizen, zoals in Verbier, Megève en Courchevel, en in bergresorts van topklasse in het algemeen”, zegt Thibault de Saint-Vincent, de voorzitter van Barnes. Ook de Côte d’Azur, en dan vooral Nice, is populair voor degenen die met pensioen gaan, net als de Provence. “De Franstaligen uit Brussel kiezen voor hun aankopen van luxevastgoed voor meer discrete bestemmingen, op rustigere locaties. De Vlamingen daarentegen worden meer aangetrokken door de blingbling”, voegt het hoofd van Barnes-Brussel eraan toe.

Het ziet er niet naar uit dat luxevastgoed in de nabije toekomst een dip zal kennen, ondanks de veranderende internationale context. Sinds 2023 stijgt het aantal zeer vermogende mensen opnieuw: 426.330 personen of families hebben een vermogen van minstens 30 miljoen dollar, de zogenaamde UHNWI’s (Ultra-High-Net-Worth Individuals). Dat is een groei van 7,9 procent ten opzichte van de covid-periode. In de komende drie jaar zou dat aantal kunnen aangroeien tot 600.000 mensen over de hele wereld.