Leen je rijk met je verbouwing

Is het interessant te lenen voor een verbouwing als je er het spaargeld voor hebt? En neem je dan best een hypothecaire lening of een lening op afbetaling?

Eenmaal de hypothecaire lening voor je woning is terugbetaald, denken veel huiseigenaars aan het verbouwen van hun woning. Je kan de vernieuwingen en verbouwingen ofwel betalen met je spaargeld, ofwel betalen met geleend geld. Nu de rentes nog zeer laag staan, zetten de banken natuurlijk graag hun leningen op afbetaling in de etalage maar is dit voor de verbouwer wel de beste ‘deal’?

Het voorbeeld van Katleen en Bart

Katleen en Bart, beiden 50 jaar oud, wonen samen in hun gezinswoning en ze hebben twee kinderen. Samen hebben ze een netto-inkomen van 3600 euro per maand. De gezinswoning die de enige eigen woning is, is eigendom van beiden en is afbetaald. Ze hebben 100.000 euro spaargeld en willen 50.000 euro investeren in zonnepanelen en de vernieuwing van de ramen en badkamer.

Ze vragen zich af of ze best betalen met hun spaargeld, ofwel met geleend geld. Ze willen wel niet veel meer dan 600 euro per maand besteden aan de afbetaling van een lening en wensen geen schulden meer te hebben na hun zestigste. Dit betekent dus een lening met een maximumduur van 10 jaar.

Lening op afbetaling

Katleen en Bart overwegen als eerste mogelijkheid een lening op afbetaling. Een lening op afbetaling is immers vlot aangevraagd; het geld krijg je snel ter beschikking. Omdat de bank geen hypotheek neemt op je huis, zijn er ook geen notariskosten noch registratierechten.

Kortom, er zijn buiten de interesten geen extra leningskosten te betalen. Wel vraagt de bank meestal wel ‘loonafstand’, waardoor er in geval van wanbetaling van de lening loon wordt ingehouden voor de afbetaling van de lening.

Wat kost de lening op afbetaling? Tegen een vaste rente van 3,70 procent op 10 jaar zou deze lening hen 497,62 euro per maand kosten. Op het einde van de rit hebben ze op die manier 9714 euro aan intresten betaald.

Fiscaal voordeel? Een lening op afbetaling voldoet niet aan de voorwaarden om het belastingvoordeel van de woonbonus te genieten voor de enige eigen woning. De overheid sponsort dit soort leningen niet. Katleen en Bart bekomen voor deze lening op afbetaling dus geen enkel belastingvoordeel.

Hypothecair krediet

Katleen en Bart overwegen als tweede mogelijkheid een hypothecair krediet. Als Katleen en Bart een hypothecair krediet nemen, moeten ze bij de notaris 2900 euro aan hypotheekakte- en leningkosten ophoesten.

Om correct te vergelijken, lenen ze dit bedrag bovenop hun verbouwing van 50.000 euro en zo komen ze uit op een totaal leenbedrag van 52.900 euro. Gezien de hypothecaire waarborg, krijgen ze van de bank nu een voordeligere vaste rente van 2,05 procent gedurende 10 jaar. Elke maand betalen ze aan de bank 487,42 euro terug. Het totale kostenplaatje voor deze lening bedraagt 8489 euro (2900 euro hypotheekaktekosten + 5589 euro intresten).

Met een hypothecair krediet, kunnen ze wel van de woonbonus genieten. Omdat de gewesten hiervoor bevoegd zijn, verschilt deze woonbonus in Vlaanderen, Wallonië en Brussel.

Onderschrijf je in Vlaanderen een hypothecair krediet om een enige en eigen woning te kopen of te verbouwen, dan kan je in 2015 als je in Vlaanderen woont tot een bedrag van 1520 euro (per persoon) fiscale voordelen genieten. Dit bedrag wordt nog verhoogd met 760 euro gedurende de eerste tien jaar van het krediet.

Met minstens drie kinderen ten laste (op 01/01 volgend op het afsluiten van de lening) kan je nog eens 80 euro bijtellen. In Vlaanderen worden de bedragen van de woonbonus in 2015 niet meer geïndexeerd. De woonbonus levert in 2015 een fiscaal voordeel op van 40 procent + de uitgespaarde gemeentetaks van bv. 8 procent = 43,2 procent.

Voor een gezin met 2 kinderen betekent dit 2280 euro woonbonus per jaar per belastingplichtige x 43,2% = 984,96 euro/jaar of 82 euro/maand euro fiscaal voordeel voor een alleenstaande of 164 euro/maand voor een koppel in de eerste 10 jaar. Na die 10 jaar bedraagt de woonbonus 1520 per jaar, wat tegen 43,2% het fiscaal voordeel op 656,64 euro/jaar brengt of 55 euro/maand voor een alleenstaande en 110 euro voor een koppel.

Toegepast op het voorbeeld van Katleen en Bart betekent dit het volgende. Zij hebben twee kinderen en lenen 52.900 euro op 10 jaar tegen een vaste rente van 2,05%. Hun jaarlijkse afbetaling van 5849 euro aan kapitaal en interest komt terecht in de fiscale ‘woonbonuskorf’ in Vlaanderen van 2280 per persoon en per jaar (5560 euro voor 2 personen). Hierop krijgen ze van vadertje staat een belastingvoordeel van 40 procent plus gemeentetaks.

Op 10 jaar tijd krijgen ze zo, via hun belastingbrief, van de fiscus 19.910 euro terug op een totale woonbonuskorf van ongeveer 46.088 euro! Dit doet de werkelijk betaalde netto jaarrente – na aftrek van de fiscale woonbonus – dalen van 3,05 procent naar -27 of 30 procent voordeel. De staat sponsort zo 11.420 euro – totaal fiscaal voordeel van 19.910 euro min 2900 leningskosten en totaal betaalde interesten van 5590 euro – of 23 procent van de 50.000 euro verbouwing.

Besluit

Liever eigen geld gebruiken voor een verbouwing dan een lening op afbetaling, is de boodschap. Maar een hypothecaire lening voor een verbouwing is zeker aan te bevelen gezien het voordeel van de woonbonus.

De lening op afbetaling kost uiteindelijk over de ganse rit 50.000 euro plus 9714 interest of 59.714 euro. Er is immers geen fiscaal voordeel. Vermits lenen ook geld kost, komen de jaarlijkse afbetalingen, tegen een gederfde rente van 3 procent, uit op een totale kost van 70.338 euro.

Hadden Katleen en Bart voor deze verbouwing hun eigen spaargeld gebruikt, dan had hen dat, tegen een gederfde rente van 3 procent 67.202 euro gekost. Lenen bij zichzelf wordt immers door de overheid evenmin fiscaal gesponsord. Ten opzichte van de lening op afbetaling op 10 jaar waren ze door te lenen bij zichzelf wel 3136 euro rijker geweest.

De hypothecaire lening van Katleen en Bart is wel een zeer winstgevende zaak. Het krediet kost weliswaar 2900 euro hypotheekaktekosten lening plus 5590 euro interesten, maar de fiscus betaalt in Vlaanderen 19.910 euro terug; netto is dat 11.420 euro (23%) pure winst. Anders gezegd: Katleen en Bart hadden 50.000 euro nodig voor hun verbouwingen, maar dat kostte hen uiteindelijk netto na alle fiscale voordelen 38.580 euro in Vlaanderen. Vadertje Staat heeft dus ongeveer 23 procent van hun verbouwing gesponsord.

Een hypothecaire lening waarmee u de fiscale ‘woonbonuskorf’ opvult is dus altijd aan te raden. Een lening op afbetaling is zeker niet aan te raden; dan ‘leen’ je beter bij je zelf.