‘Kritiek op soepel woonkredietbeleid: terechte bezorgdheid, paniekzaaierij of sluw gelobby?’

De Nationale Bank waarschuwde recent opnieuw voor het te soepele woonkredietbeleid van de banken. Frédéric Depauw, zaakvoerder van het adviesbureau Taxfré, betwijfelt of het om een terechte en oprechte bezorgdheid gaat.

Vooreerst een belangrijke precisering ; de quotiteit is de verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van een woning. Maar welke waarde? Traditioneel werd de gedwongen verkoopwaarde gebruikt. Maar veel banken gebruiken tegenwoordig, zeker voor de gezinswoning, de venale waard ( gewone verkoopwaarde) of de aankoopwaarde in hun berekening van de quotiteit. Deze keuze heeft uiteraard al een invloed op de grootte van het risico. Maar is dat werkelijk zo groot?

Een eerste factor die het risico voor de banken tempert is de inflatie. De maandelijkse afbetalingen blijven de hele looptijd onveranderd ( bij vaste rentevoet), terwijl het loon van de leners geïndexeerd wordt. Bovendien is de schuld nominaal, daar waar de waarde van de woning die dient als onderpand ook de inflatie volgt.

Ten tweede daalt de quotiteit bij een klassieke lening voortdurend, er wordt immers elke maand een stukje kapitaal, dus een deel van de schuld, afgelost. Als ik een huis koop van 200.000 euro en hiervoor 90% ( 180.000 euro) leen op 20 jaar tegen een vaste rentevoet van 2,5 procent, dan daalt mijn openstaande schuld al na minder dan drie jaar onder de 160.000 euro ( 80%).

Beide factoren versterken elkaar. Hoe langer een lening zonder problemen verloopt, hoe hoger de geïndexeerde waarde van het onderpand en hoe lager de openstaande schuld. Dus ook hoe groter een eventuele waardedaling van de vastgoedmarkt mag zijn zonder dat de bank averij oploopt.

Ten derde is een daling van de vastgoedmarkt op zich geen probleem zolang de leners hun inkomen behouden. Het is pas bij de combinatie van massale werkloosheid met een echte vastgoedcrash dat de banken in de problemen kunnen komen.

Febelfin verwijst terecht op de hevige concurrentie in het bankenlandschap. Is het niet heel erg vreemd dat de belangenvereniging van de verkopers van een product opkomt voor de rechten en de bescherming van de kopers? Ik ken de interne keuken van Febelfin niet, maar zou het kunnen dat de bankenfederatie met haar steun voor regulerend optreden de kaart trekt van de enkele grootbanken die kleinere nichespelers die zich toeleggen op leningen met een ‘hoge’ quotiteit een pad in de korf willen zetten ?

Los daarvan zijn de banken al heel voorzichtig. Hoeveel jonge mensen zien hun aanvraag voor een lening niet geweigerd hoewel hun maandelijkse afbetaling lager zou zijn dan de huur die ze betalen?

Bovendien is het een misverstand dat opgelegde, strengere criteria het macro- economische ‘risico’ doen verdwijnen. Het risico van wanbetaling wordt enkel verplaatst van de banken naar de huiseigenaren die verhuren aan de afgewezen kandidaat-leners.

Voor zij die begaan zijn met de financiële gezondheid van de banken maar ook willen dat een eigen woning bereikbaar moet zijn voor iedereen, heb ik ten slotte nog deze gouden tip: schaf het feitelijke monopolie van de banken in de kredietverlening af.

Wie eigen woning zegt, zegt fiscaal voordeel ( woonbonus in Vlaanderen, chèque habitat in Wallonië). Welnu, bij de totstandkoming van de regelgeving hebben de banken (en de notarissen) waarschijnlijk sluw gelobbyd; enkel hypothecaire leningen bij een financiële instelling komen in aanmerking om van dit fiscale voordeel te genieten.

Als de overheid mensen die geld lenen voor hun gezinswoning een fiscaal duwtje in de rug wil geven, dan mag het niet uitmaken van wie er geleend wordt.

Gun dus voortaan het fiscale voordeel van de woonbonus ook aan familie- en vriendenleningen. Tel uit je winst: de ontlener kan een hogere opbrengst genieten dan op een klassiek spaarboekje, de leners betalen minder rente dan bij een bank en bovenal wordt hen een bedelronde en administratieve helletocht langs verschillende banken bespaard. Indien de ontlener bovendien geen hypothecaire zekerheid hoeft , sparen de leners duizenden euro’s uit aan notariserelonen, aktekosten en belastingen uit.

Welke politicus durft deze handschoen op te nemen?