Kapitaal zoekt zijn weg op private huurmarkt

Nieuwe vastgoedfondsen verzamelen kapitaal om te investeren in Belgische huurpanden. Institutionele investeerders uit het buitenland bleven tot nu afzijdig op de Belgische huurmarkt vanwege het lage rendement, maar daar komt verandering in, verwachten vastgoedprofessionals.

De investeringsgroep Buysse & Partners start met het fonds Buysse & Partners Smart Living, dat zich richt op de grootschalige aankoop en verhuur van appartementen. Ze treedt daarmee in de voetsporen van Revive en ION, die de voorbije weken een vergelijkbaar initiatief opstartten.

Buysse & Partners hoopt met het fonds in een eerste fase 120 miljoen euro te verzamelen bij institutionele beleggers en vermogende families. Momenteel heeft het nog maar twee appartementsblokken in Brussel gekocht. Guy Mertens, vennoot en verantwoordelijk voor Buysse & Partners Smart Living, mikt in drie jaar op een portfolio van 1000 appartementen met een waarde van 240 miljoen euro. “Wij starten op beperkte schaal om ervaring op te doen en stap voor stap op te bouwen naar een grotere portfolio”, voorspelt hij. “Op langere termijn willen we eventueel samenwerken met internationale investeerders.”

Hij maakt de vergelijking met Xior, dat startte met de verhuur van enkele studentenkamers, om uiteindelijk de referentie als professionele uitbater van studentenhuisvesting te worden. Mertens: “Zo’n referentie willen wij worden in de uitbating van huurwoningen. Wij zijn de enige Belgische institutionele investeerder die belegt in bestaande Belgische woningen. Enkele ontwikkelaars zijn ook actief in woningfondsen, maar het gaat dan vooral over nieuwbouw.”

Build to rent

Eind januari lanceerde de Gentse projectontwikkelaar Revive met Jean-Baptiste Van Ex, gewezen vastgoedverantwoordelijke bij Degroof-Petercam, Vicinity Affordable Housing Fund, een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds. Dat wordt gecontroleerd door de financiële toezichthouder FSMA en is alleen toegankelijk voor professionele beleggers. “Het is niet de bedoeling dat we systematisch onze eigen projecten onderbrengen in Vicinity, want dat kan tot een torenhoog belangenconflict leiden”, benadrukt Nicolas Bearelle, de CEO van Revive. “We werken met andere ontwikkelaars, die projecten uittekenen volgens onze build-to-rentformule.”

Vicinity is een evergreen fund of een fonds zonder einddatum, met een verwacht rendement tussen 4 en 5 procent. De minimuminleg bedraagt 2 miljoen euro. Het verzamelde al 45 miljoen euro, vooral bij institutionele beleggers. In de opstartfase nam Vicinity de vastgoedbeheerder Urbani over van de Brusselse families Hupin en Borremans. Urbani beheert 320 residentiële, energiezuinige panden ter waarde van 100 miljoen euro, met jaarlijks 4,5 miljoen euro huuropbrengsten. Op termijn hoopt Vicinity een portfolio van 1 miljard euro uit te bouwen.

Revive lag ook aan de basis van het Good Live Investment Fund, dat 300 appartementen ontwikkelde, een beroep deed op een beperkte groep investeerders en tegen 2024 wordt geliquideerd. Revive, Kois Invest (familie Janssen van Solvay) en Degroof-Petercam richtten ook Inclusio op, de vastgoedgroep die eind vorig jaar naar de beurs trok. Het wil 640 betaalbare woningen en 200 eenheden ontwikkelen voor mensen met een beperking om ze te verhuren aan socialeverhuurkantoren en zorginstellingen. “Onze aandeelhouders zijn tevreden met een rendement van 2 tot 3 procent bruto”, aldus CEO Marc Brisack. “Wij maken het verschil in het type product dat we ontwikkelen.”

Nederlands kapitaal

Naast Revive heeft ook de Waregemse vastgoedontwikkelaar ION een vastgoedfonds. Het startte vorige maand het ION Residential Platform (IRP), met als hoofdaandeelhouders de in Nederland gevestigde vermogensbeheerders CBRE Global Investment Partners en Bouwinvest Real Estate Investors, dat het vastgoed van het Nederlandse pensioenfonds bpfBOUW beheert. In de eerste fase ontwikkelt IRP 1000 woningen in grote steden met een waarde van 280 miljoen euro.

“We mikken op een verdubbeling over vijf jaar”, aldus Davy Demuynck, co-CEO van ION. “Het fonds is een evergreen. De drie oprichters mikken op de verdere groei, met mogelijk nieuwe investeerders, zoals internationale verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Tot nu was enkel Home Invest in België met institutioneel kapitaal actief op de huurwoningmarkt.”

Papa’s en mama’s

Home Invest Belgium noteert sinds 1999 op de beurs en heeft een portfolio van 640 miljoen euro. CEO Sven Janssens: “Grote verhuurbedrijven zijn nog altijd de uitzondering in ons land. Promotoren ontwikkelen nieuwbouw voor gezinnen die er gaan wonen of voor kleine investeerders. We noemen ze hier de papa’s en de mama’s die geen blijf weten met hun geld, dat niets opbrengt op de spaarboekjes. Ze investeren in een of twee appartementjes en nemen genoegen met een brutorendement van 2 tot 3 procent.”

Klassiek wordt de private verhuurmarkt in België gedomineerd door kleine zelfstandigen, bevestigt hoogleraar economie en vastgoedspecialist Erik Buyst (KU Leuven). “Het is een noodzakelijke aanvulling op hun heel lage pensioen.” Hij wijst er ook op dat in ons land historisch minder behoefte was aan grote private verhuurmaatschappijen. “De socialehuisvestingsmaatschappijen namen tot in de jaren zeventig een erg prominente plaats in op de verhuurmarkt.”

Kleine investeerders krijgen het echter moeilijk. “Je moet een halve jurist zijn om een appartement te kunnen verhuren”, stelt Guy Mertens. “Ons land heeft heel wat families die enkele appartementsblokken beheren. Stilaan wordt dat juridisch en technisch te complex voor hen. We kunnen hen ontzorgen door dat vastgoed in te kopen, eventueel gedeeltelijk in ruil voor aandelen.”

Volgens Buyst staat de huurmarkt nu open voor professionele spelers. “Vergelijk het met Xior, dat de rol van de particuliere verhuurders van studentenkamers overnam. Zij botsten op de almaar strengere huurnormen die de overheid en de universiteiten oplegden. Ook de schaalgrootte van de verhuur van gezinswoningen zal daarom toenemen.”

Beheerders van grotere woningbestanden hebben nog een voordeel. “Een grotere portfolio heeft een lager risico”, redeneert Janssens. “Onze 2400 woningen veranderen gemiddeld om de vier jaar van huurder. Als een huurder wegtrekt bij iemand met twee appartementjes, verliest die eigenaar enkele maanden de helft van zijn extra inkomen. Voor ons is het verlies relatief kleiner. Professioneel beheer op grote schaal is ook efficiënter, omdat we werken met onderhoudsploegen die de kwaliteit van de panden planmatig opvolgen.”

Maatwerk gevraagd

Janssens is tevreden dat er heel wat nieuwe private verhuurbedrijven op de markt komen. “Het is niet altijd even gemakkelijk om volledige gebouwen te vinden die geschikt zijn voor de verhuur”, redeneert hij. “Ontwikkelaars halen een hogere marge door elk appartement afzonderlijk te verkopen aan particulieren en individuele beleggers. Als partijen een blok in één keer kopen, zijn ze bereid wat toe te geven op de prijs, want zo kan hun kapitaal sneller circuleren voor nieuwe projecten.”

Vicinity vraagt van de ontwikkelaars wel maatwerk. “Appartementsblokken voor verhuur verschillen van woningen voor eigenaars”, aldus Bearelle. Vicinity en IRP willen de huurprijs drukken met compactere appartementen. Bearelle: “Het is een kwestie van design. In onze tweeslaapkamerappartementen van 70 tot 85 vierkante meter heb je echt niet het gevoel dat je te weinig ruimte hebt. Bovendien compenseert veel gemeenschappelijke ruimte de kleinere privé-oppervlakte. Die appartementen kunnen worden verhuurd tegen een betaalbare prijs van 600 tot 850 euro. We willen ons niet uit de markt prijzen.”

“Voor een blok van 100 verhuurappartementen kunnen we 100 standaardkeukens en standaardbadkamers inkopen, en ook dat drukt de prijs”, bevestigt Demuynck. “Ook die van het onderhoud, want de ploegen kunnen efficiënter werken met standaardprocedures en -materiaal.”

Beide ontwikkelaars mikken ook op energieneutrale of energiezuinige appartementen. Revive laat standaard warmtepompen en zonnepanelen installeren. In de huurprijs is de energie- en waterfactuur inbegrepen. “Zo combineren we duurzaamheid met rendement”, aldus Bearelle. “De huurder betaalt minder dan als hij een bedrag moet neertellen voor de huur én nog eens een factuur krijgt voor nutsvoorzieningen.”

Institutionele beleggers

Buysse & Partners Smart Living, Vicinity en IRP willen op termijn nieuwe institutionele partijen aantrekken, ook buitenlandse. “Die bleven vroeger weg van de Belgische woningmarkt, omdat het rendement ver onder hun verwachtingen lag”, weet Janssens. “Ik stel sinds enkele maanden vast dat buitenlandse partijen interesse tonen voor Brusselse woonprojecten.”

Hij verwijst naar de aankoop van het Brusselse Green Life Project (58 eenheden) in december vorig jaar door het Duitse vastgoedinvesteerder Patrizia. De aanwezigheid van buitenlandse aandeelhouders in IRP wijst ook op een kentering. De vastgoedadviseur JLL heeft sinds eind 2019 een tak die zich enkel bezighoudt met advies en bemiddeling over investeringen in Belgisch woningverhuur. “De markt professionaliseert”, stelt Kristof Buelens, directeur kapitaalmarkten bij JLL. “Er is behoefte aan advies over grote transacties, vooral in het Brusselse woningsegment. We krijgen steeds meer vragen van institutionele beleggers. Dat is nieuw. De voorbije jaren was er al veel appetijt bij particuliere beleggers, die een alternatief zoeken voor de spaarboekjes. Zij zijn de voorbode van institutionele investeerders, die ook een veilige belegging in Belgische woningen zoeken.”

Die investeerders drijven de prijs van de woningen op. Die wordt voor veel gezinnen te hoog, ook al omdat banken strikter zijn geworden in de toekenning van hypotheekleningen en de woonbonus is weggevallen. “Wie zich geen stadswoning kan veroorloven, komt op de huurmarkt terecht”, stelt Buelens vast. “In Antwerpen en Brussel was 60 procent van de inwoners tien jaar geleden nog eigenaar van zijn woning. Vandaag is dat nog slechts 40 procent. Heel wat jongeren zijn ook niet zo honkvast of bereid luxe op te geven voor de afbetaling van hun eigen woning. De stijgende vraag naar kwaliteitsvolle woningen zal financiële partijen aantrekken.”

Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, vreest ervoor. “Een VN-rapport wijst op het spanningsveld tussen de druk van het kapitaal op de huurmarkt en het recht op wonen”, voorspelt hij. “De rendementsverwachting ligt hoger bij internationale investeerders. Ze drijven ook de prijs van de woningen verder op, wat zich op termijn vertaalt in hogere huurprijzen.”

“De internationale investeerders vinden de waarde en de huurprijzen van Belgische woningen inderdaad erg laag”, getuigt Janssens. “Zij speculeren op een stijging van beide. Ik hoor dat graag, maar ik twijfel. Het bedrag dat een huurder spendeert aan de woning is direct gekoppeld aan zijn inkomen. Als de prijs van een woning te hoog wordt, haakt hij af. Het effect van de instroom van buitenlands kapitaal op de huurprijzen zal marginaal zijn.”