Kantoorvastgoed in Brussel is onderworpen aan een bijzonder hoge belastingdruk, vooral door de opeenstapeling van allerlei belastingen. Dat is de conclusie van een recente studie van Ayming Belgium. De periferie profiteert daarvan.
“De boodschap van de Brusselse autoriteiten aan bedrijven? Jullie zijn melkkoeien.” De kritiek van Thierry Geerts, het hoofd van de Kamer van Koophandel van Brussel (Beci), is stevig, maar niet ongegrond, als we afgaan op het jongste Property Tax Report van het adviesbureau Ayming Belgium.
De enige belasting die de drie gewesten van ons land gemeenschappelijk heffen, is de onroerende voorheffing. De basis is overal in België dezelfde: het kadastraal inkomen. Het KI is het fictieve huurinkomen op de referentiedatum 1 januari 1975, dat wordt gebruikt om de gemiddelde nettohuurwaarde van een onroerend goed te berekenen. Sinds 1991 wordt het KI jaarlijks geïndexeerd. “Het kadastraal inkomen wordt nog altijd uitgedrukt in Belgische frank en vervolgens omgezet in euro. Dat illustreert de mate waarin ons systeem in de loop der tijd onveranderd is gebleven”, aldus de studie.
De berekening van de onroerende voorheffing verschilt van plaats tot plaats, afhankelijk van het aandeel dat wordt afgetrokken door de regio’s, de provincies en de gemeenten. In 2025 zal de gemiddelde onroerende voorheffing in België 50,58 procent van het geïndexeerde KI bedragen. Per gewest is dat: 46,26 procent in Vlaanderen, 54,95 procent in Wallonië en 55,35 procent in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De verschillen tussen de gemeenten zijn groter: van 28,60 procent in Sint-Martens-Latem tot 67,62 procent in Alveringem.
De paar procentpunten verschil tussen Brussel en de andere twee gewesten zijn niet de kern van het probleem. Ayming Belgium stelt vooral een opeenstapeling van bijkomende belastingen vast, te beginnen met de belasting op niet-residentiële oppervlakten in het Brussels Gewest. Volgens het rapport is die goed voor gemiddeld 24,92 procent van het bedrag van de onroerende voorheffing. “Als we daarmee rekening houden, zien we dat de belastingdruk hoger ligt dan 60 procent in zeventien van de negentien Brusselse gemeenten, en zelfs hoger dan 70 procent in negen daarvan”, aldus de studie. Schaarbeek spant de kroon met 82,45 procent.
Naast de onroerende voorheffing en de gewestbelasting eisen de Brusselse gemeenten ook hun deel van de taart op. Met uitzondering van Koekelberg heffen ze allemaal een belasting op kantoorgebouwen: van 10 tot 40 euro per vierkante meter. Tot slot heft meer dan de helft van die gemeenten een belasting op parkeerplaatsen.
Brusselse rand
Als je de Brusselse gemeenten vergelijkt met de andere grote steden van het land, valt de zware belastingdruk van de hoofdstad niet zo op. In Wallonië bedraagt de onroerende voorheffing ongeveer 60 procent van het KI in Charleroi, Luik en Bergen. Bedrijven zijn er niet onderworpen aan een provinciale belasting op de oppervlakte van hun vestigingen, maar aan een gemeentelijke belasting op parkeerplaatsen. In de grootste Vlaamse gemeenten – Antwerpen, Gent en Brugge – daalt het aandeel van de onroerende voorheffing tot ongeveer 50 procent, maar ook daar betalen bedrijven provinciale en gemeentelijke belastingen.
De verschillen in de belastingdruk met de Brusselse rand spreken voor zich. “Die gemeenten zijn financieel veel aantrekkelijker: een lagere onroerende voorheffing, de afwezigheid van een belasting die overeenkomt met de Brusselse gewestbelasting op niet-residentiële oppervlakten en, in de meeste gevallen, geen gemeentelijke belasting op kantoren of parkings. Het is dan ook niet verwonderlijk dat ze bijzonder aantrekkelijk zijn, met een groeiend aanbod van kantoorruimte”, merkt de studie op.
‘Als je in Haren zit en je beseft dat je veel belasting kunt besparen door 400 meter verder naar Zaventem te verhuizen, is de beslissing snel genomen’
“Veel lokale overheden proberen al enkele jaren meer bedrijven aan te trekken. Dat is vooral het geval in Vlaams-Brabant, waar Zaventem en Machelen een zeer lage onroerende voorheffing hebben. Maar ook bepaalde Waalse gemeenten, zoals Waterloo, blijken voordelig te zijn”, zegt Alexandra Dryjski, finance & grants performance director bij Ayming BeNeLux.
Bedrijven trekken weg
In 2023 verhuisden 3.115 bedrijven van Brussel naar Vlaanderen of Wallonië, tegenover 2.129 in de omgekeerde richting. Dat betekent een verlies van 986 bedrijven voor het Brusselse Gewest. In tien jaar is dat aantal met 61,6 procent gestegen.
“Het probleem is heel reëel. Bedrijven verhuizen niet van de ene dag op de andere. Ze stellen zichzelf die vraag wanneer ze groeien en zich krap voelen in hun kantoren, of wanneer ze zich realiseren dat ze door telewerk kunnen besparen. Als je in Haren zit en beseft dat je veel belasting kunt besparen door 400 meter verder naar Zaventem te verhuizen, is de beslissing snel genomen”, zegt Thierry Geerts.
Volgens Ayming Belgium lijken alleen internationale bedrijven, grote Belgische bedrijven en financiële instellingen nog bereid de hoge kosten van het Brusselse Gewest te dragen. “BNP Paribas Fortis heeft onlangs een gloednieuw hoofdkantoor gekocht in het centrum van de stad, Belfius heeft nog altijd zijn toren op het Rogierplein en ING staat op het punt de renovatie van zijn historische hoofdkantoor aan de Marnixlaan af te ronden. Voor die grote banken blijft het belangrijk hun hoofdkantoor in de hoofdstad te houden”, benadrukt Alexandra Dryjski.
‘In de ogen van de autoriteiten hebben projectontwikkelaars veel geld. Ze halen het geld liever daar dan bij de burgers’
Thierry Geerts nuanceert dat. “De wildgroei aan belastingen is heel vervelend voor de Brusselse kmo’s. Maar ook de reuzen worden getroffen. Als we naar de consultancysector kijken, zit geen enkele van de Big Four in Brussel: EY en PwC zijn gevestigd in Diegem, Deloitte en KPMG in Zaventem”, zegt hij.
Administratieve last
Als het Brussels Gewest en de Brusselse gemeenten kantoorgebouwen zo zwaar belasten, dan is dat omdat ze dat moeten. Hun financiële situatie is zorgwekkend. De belasting op niet-residentiële ruimte bracht het Brussels Gewest 103 miljoen euro op in 2023. “Het gaat om duizelingwekkende bedragen. In de ogen van de autoriteiten hebben projectontwikkelaars veel geld. Ze halen het geld liever daar dan bij de burgers”, zegt Alexandra Dryjski.
Volgens Thierry Geerts is de kans groot dat het touw breekt als men er te hard aan trekt. “Ik begrijp de situatie. Maar ik denk dat het Brussels Gewest de lat erg hoog heeft gelegd. Het zal op andere manieren geld moeten vinden, door te bezuinigen op de eigen structuren.”
Voor Thierry Geerts is het probleem echter niet zozeer de hoogte van de belasting als wel de complexiteit ervan. “Dat creëert een totaal onevenredige administratieve last. Ook al zijn ze soms laag, de opeenstapeling van belastingen geeft ondernemers de indruk dat ze altijd en voor alles moeten betalen. Dat is nefast voor het ondernemingsklimaat.”
Daarnaast bekritiseert het rapport Ayming Belgium de ondoorzichtigheid van bepaalde belastingen. Om te beginnen de berekening van het KI. “Je ontvangt een ‘kennisgeving’ met wat algemene informatie, maar je hebt geen details over de berekening. Er moet meer transparantie en harmonisatie komen”, zegt Alexandra Dryjski.
Ook voordelen
Hoewel de belastingdruk bedrijven kan afschrikken, heeft Brussel een aantal overtuigende argumenten. Eerst en vooral prestige. “Veel Belgische bedrijven hebben hun productiecentra in Vlaanderen of Wallonië, maar houden hun hoofdkantoor in de hoofdstad, omdat dat positief afstraalt op hun imago”, merkt Alexandra Dryjski op.
Boven op zijn symbolische aantrekkingskracht kan Brussel ook aantrekkelijk zijn door zijn mobiliteitsfaciliteiten. “Er is veel aandacht besteed aan het openbaar vervoer. Je kunt de hoofdstad heel snel bereiken vanuit het hele land, maar ook vanuit het buitenland”, voegt Dryjski toe.
Thierry Geerts wijst op een ander voordeel van het Brussels Gewest bij het aantrekken van bedrijven: de arbeidskrachten. “We zitten midden in een strijd om talent. In Brussel zijn 90.000 werkzoekenden. Een probleem voor de regio, maar een enorme kans voor bedrijven.”
Volgens Geerts kunnen al die voordelen een hogere belastingdruk in het Brusselse Gewest rechtvaardigen. “Ondernemers zijn bereid ongeveer 30 procent meer te betalen om in de hoofdstad te zijn. Het probleem is wanneer het verschil in belastingdruk een paar honderden meters verder verdrievoudigt”, besluit Thierry Geerts.
