Kadastraal inkomen of jaarlijkse schatting vastgoed: ‘Jaarlijkse aanpassing is rechtvaardiger’

Als de gemeentebelasting zich zou baseren op een schatting van de reële waarde van woningen in plaats van op het kadastraal inkomen, dan zouden steden als Antwerpen, Brussel en Knokke-Heist meer geld binnenhalen. In 109 gemeenten zouden de inkomsten dalen, blijkt uit een studie van ING.

“Een belasting op de reële waarde van de woningen had de gemeentes in 2006-2017 580 miljoen euro extra opgebracht”, stelt de ING-econoom Steven Trypsteen. “Dat komt doordat de mediaanprijs van de woningen sterker stijgt dan de jaarlijkse indexering van het kadastraal inkomen, dat nu de basis vormt voor de onroerende voorheffing.”

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictieve waardebepaling, die zou moeten overeenkomen met de nettohuurwaarde van een jaar. De eerste schatting van die huurwaarde van de woningen gebeurde in 1975. Op basis van die schatting wordt het KI elk jaar geïndexeerd. “Een relatief sterke stijging van de prijs van het woningarsenaal in bepaalde wijken leidt niet tot een hoge KI, zodat de gemeentes daar eigenlijk te weinig belastingen innen”, weet Trypsteen. “Het omgekeerde is ook waar. Op sommige plaatsen steeg de prijs van het KI relatief sneller dan de nominale prijs van de woningen, zodat de bewoners er nu relatief te veel belasting betalen.”

Nederlands systeem

In Nederland bepaalde de ‘wet waardering onroerende zaken’ in 1994 dat de vastgoedbelasting gebaseerd moet zijn op een jaarlijkse schatting de waarde van de woningen. “De jaarlijkse aanpassing is rechtvaardiger”, aldus Trypsteen. “Om de effecten van zo’n jaarlijkse herwaardering te berekenen, vergeleken we de potentiële inkomsten op basis van het Nederlandse systeem met de reële inkomsten van de onroerende voorheffing in België. Bijna alle gemeenten kunnen meer belasting heffen. Zo zouden Antwerpen en Brussel meer inkomsten krijgen na zo’n herwaardering, omdat de woningprijzen er sneller stegen dan gemiddeld. Dat geldt ook voor Knokke, waar de inkomsten per inwoner 486 euro hoger zou liggen. Het omgekeerde geldt voor 109 gemeentes, waar het KI relatief sterker steeg dan de prijs van de woningen. Daar zouden de inkomsten uit woningbelastingen dalen na de invoering van de reële waardering.” De drie Vlaamse gemeentes die het meeste inkomen per bewoner verliezen zijn Merksplas, Sint-Genesius-Rode en Schilde.

Lokale taxshift

Trypsteen stelt dat de overname van het Nederlandse waarderingssysteem niet per se hoeft te leiden tot meer inkomsten uit gewest-, provincie en gemeentebelastingen, die alle het KI als maatstaf nemen. “Een gemeente zou ook kunnen beslissen het tarief te laten dalen”, meent Trypsteen. “Een alternatieve compensatie is de vermindering van het tarief van de aanvullende personenbelasting. De gemeente zou zo een lokale taxshift kunnen doorvoeren van een belasting op de arbeid naar een belasting op het vermogen.

De gemeente kan dat nu ook al doen, maar de voorbije jaren was er alleszins geen belangrijke taxshift op lokaal niveau. De onroerende voorheffing is goed voor 35 procent van de gemeentelijke fiscale en parafiscale inkomensstroom, evenveel als de aanvullende personenbelasting. In 2005 was de verdeling gelijkaardig. Fiscale en parafiscale ontvangsten zijn goed voor 30 procent van de gemeente-inkomsten. Bijna de helft bestaat uit inkomsten van andere overheden.

De automatische indexering leverde de gemeenten in 2006-2017 volgens de ING-studie 49 procent van de extra inkomsten via de onroerende voorheffing op. De toename van het totale KI (omdat er bijvoorbeeld meer woningen werden gebouwd) leverde 42 procent extra op. Tariefaanpassingen waren goed voor de rest van de gestegen inkomsten.

Bevolkingstoename

De studie bekeek ook de evolutie van het belastbaar inkomen per aangifte, de algemene inkomensgroei en de bevolkingsgroei. In 589 gemeenten in ons land is er geen enkel verband tussen de groei van de bevolking en de geïnde personenbelasting per inwoner. Dat kan te maken hebben met een gemiddelde vermogensdaling door de bevolkingstoename. Zo is er zelfs een categorie steden en gemeenten waar de bevolkingsgroei gepaard ging met minder inkomsten uit de aanvullende personenbelasting. Dat is het geval in bijvoorbeeld Antwerpen en tien gemeentes in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Het zijn dezelfde gemeentes waar in de onderzochte periode de inkomsten uit de onroerende voorheffing het minst zijn gestegen in vergelijking met de rest van het land. Dat wijst erop dat het aantal nieuwe woningen er relatief minder steeg dan elders of dat er minder herwaarderingen waren van het KI na een verbouwing.

“In deze sterk verstedelijkte gebieden is het moeilijk het aantal woningen te laten toenemen in de hoop meer woningbelasting te kunnen innen”, aldus Trypsteen. “De bevolkingstoename leidt wel tot hogere uitgaven. Om die te compenseren, verhoogden die gemeenten meestal de opcentiemen, die dan geïnd werden bij de meer vermogende bevolking. Nergens steeg het aandeel van de onroerende voorheffing op de totale inkomsten zo sterk als in Antwerpen en enkele Brussels gemeentes.”