Joseph Ghazal (Prologis): ‘Natuurlijk is er nog ruimte voor logistiek in België’

Doordat grond voor nieuwe magazijnen schaars is, zien Vlaamse logistieke groepen een alternatief in hoogbouw. Joseph Ghazal, de managing director Europe van het Nederlandse Prologis, heeft daar twijfels bij.

“Natuurlijk is het moeilijk gronden te vinden voor nieuwe logistieke inplantingen in België”, zegt Joseph Ghazal, managing director van Prologis Europe. “Maar dat belet ons niet ze te vinden, als de klant wil investeren. Dat geldt ook voor onze projecten in Nederland. Gronden vinden is onze stiel. Dus vinden we gronden voor elk project. Een logistieke speler die dat niet kan, moet zich grondig bezinnen.”

We spraken Ghazal in de marge van de conferentie The Logistics afternoon op de MIPIM-vastgoedbeurs in Cannes. Ghazal relativeert de noodkreet van zijn Vlaamse concurrenten over de grondschaarste, die nog zal toenemen door de bouwshift. De Vlaamse sectorgenoten Montea en WDP zijn daarom ook sterk bezig met ‘slimme’, sterk geautomatiseerde magazijnen in hoogbouw.

“Automatisering is een big topic”, erkent Ghazal. “Maar ook duur. Het vergt een omschakeling van het personeel. Bouwen in de hoogte ligt evenmin voor de hand. Het is niet alleen dubbel zo duur als een klassiek magazijn, maar vereist ook een totaal ander management. De geautomatiseerde goederenstromen binnen, van en naar de magazijnen moeten grondig herdacht worden. De meeste klanten haten hoogbouw. Ooit zullen we rond steden als Brussel en Amsterdam wel slimme magazijnen bouwen, maar alleen als er geen echt alternatief is.”

Raimund Paetzmann, verantwoordelijk voor de logistieke en de vastgoedinvesteringen van de online textieldistributeur Zalando, wijst op een andere reden om voor die moderne logistieke gebouwen te kiezen: “Niet alleen het gebrek aan gronden, maar ook een tekort aan mensen noopt bedrijven tot de automatisering van hun magazijnen. Door de volledige werkgelegenheid en het wegtrekken van buitenlandse arbeiders dreigen magazijnen in het Verenigd Koninkrijk in de problemen te komen. Geautomatiseerde logistiek voor nieuwe inplantingen wordt dan een alternatief.”

Automatisering doet bedrijven ook hun ESG-strategie (Environmental, Social en Governance) herbekijken. Als een logistiek bedrijf werknemers op straat zet, om ze te vervangen door robots, is er een probleem met de S van ESG. “Dat is zeker niet het geval. Onze klanten werken liever met mensen dan dure robots”, aldus Ghazal.

James Fisher, directeur onroerend goed van BRE, dat over het duurzaamheidskeurmerk voor onroerend goed BREEAM waakt, zal een verregaande automatisering van logistiek ook in de certificatie mee wegen. “Het ziet ernaar uit dat beter opgeleide mensen zullen worden ingezet voor die projecten”, stelt hij. “De sociale omgeving zal waarschijnlijk beter worden. Wel is het duurzamer voor nieuwe logistiek vervuilde gronden te herontwikkelen dan nieuwe gronden aan te snijden.”

Fisher lanceerde ook de idee om ESG aan te vullen met de D van democratie. “De recent gebeurtenissen bewijzen dat ook dat een aandachtspunt moet zijn”, beklemtoont hij.