Huurprijzen indexeren: zo pakt u het aan

De verhuurder van een woning of een appartement kan de huurprijs aanpassen aan de index. Maar dat hoeft niet noodzakelijk aan het begin van een nieuw kalenderjaar te gebeuren.

Als u een woning of een appartement verhuurt waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, mag u de huurprijs elk jaar indexeren. Dat kunt u zelfs doen als in de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk staat dat de huur mag worden aangepast aan de index. Die prijsaanpassing kunt u niet eisen als u alleen een mondelinge huurovereenkomst hebt gesloten met uw huurder, of als het huurcontact een indexatie nadrukkelijk uitsluit.

Een keer op het jaar

Anders dan vaak wordt gedacht, schrijft de wet niet voor dat u de prijs aan het begin van een nieuw jaar moet indexeren. De precieze datum verschilt van contract tot contract. De aanpassing moet gebeuren op de verjaardag van de datum waarop de huurovereenkomst in werking is getreden. Stel dat het huurcontract wordt ondertekend op 14 februari 2013 en dat de huur begint te lopen op 1 april 2013. De huur mag dan de eerste keer worden aangepast op 1 april 2014.

De huurprijs mag één keer per jaar worden geïndexeerd. Een aanpassing om de drie of om de zes maanden is dus niet toegestaan. U kunt wel met de huurder afspreken dat de huurprijs maar om de twee of drie jaar wordt gewijzigd.

De formule

De wet schrijft ook de formule voor die u moet gebruiken om de indexaanpassing te berekenen. Eerst vermenigvuldigt u de oorspronkelijke huurprijs _ de huurprijs die in het huurcontract staat vermeld, zonder de kosten die voor rekening van de huurder zijn _ met de gezondheidsindex van de maand voor de verjaardag van de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan. Dat bedrag deelt u door het indexcijfer van de maand die voorafging aan de datum waarop het contract werd gesloten.

Het is belangrijk dat u altijd uitgaat van het gezondheidsindexcijfer. Dat is de index die de evolutie van de consumptieprijzen volgt, maar geen rekening houdt met de prijzen van alcohol, brandstof en rookartikelen. Het cijfer vindt u op de website van de federale overheidsdienst Economie (http://economie.fgov.be, klik op ‘statistiek’, ‘cijfers’, ‘economie’ en ‘consumptieprijzen’).

De eenvoudigste manier om er zeker van te zijn dat u de indexatie correct berekent, is gebruik te maken van de huurcalculator van de overheid. Die vindt u terug op de website van Statistics Belgium (http://statbel.fgov.be). Het volstaat dat u de oorspronkelijke huurprijs en de data ingeeft om de nieuwe huurprijs te bepalen. U kunt die berekening ook printen, om ze aan de huurder te bezorgen.

De indexatie: een voorbeeld

Stel dat een huurcontract werd afgesloten op 10 oktober 2009 met een oorspronkelijke huurprijs van 1250 euro. De overeenkomst is ingegaan op 1 december 2009. Ze mocht worden geïndexeerd op 1 december 2012. Dat gaf de volgende berekening:

Oorspronkelijke huurprijs (1250 euro) x gezondheidsindex november 2012 (119,95)

gezondheidsindex september 2009 (110,46)

De aangepaste huurprijs bedraagt daardoor 1357,39 euro vanaf 1 december 2012. De volgende indexatie is mogelijk vanaf 1 december 2013.

Het initiatief nemen

Doorgaans vraagt de partij die belang heeft bij de indexatie dat de huurprijs wordt aangepast. In de praktijk is dat meestal de verhuurder, want door de indexatie zal de huur meestal stijgen, al hoeft dat niet noodzakelijk het geval te zijn. Als de verhuurder de indexatie niet uitdrukkelijk vraagt en de huurder nalaat die toe te passen, gaat de huurder dus niet in de fout.

De verhuurder hoeft de indexatie niet via een aangetekende brief te vragen. Het volstaat dat hij de huurder de nieuwe prijs mondeling of via een gewone brief meedeelt, waarbij hij hem eventueel ook de berekening bezorgt. Is de huurder daarna niet bereid het hogere bedrag te betalen, dan kan de verhuurder hem alsnog via een aangetekende brief in gebreke stellen. Als de huurder de nieuwe prijs dan nog altijd niet wil betalen, heeft de verhuurder een jaar de tijd om de indexaanpassing op te eisen via de vrederechter.

Index vergeten

Als u de huurprijs een jaar niet hebt geïndexeerd – u bent dat bijvoorbeeld vergeten of u vroeg bewust geen verhoging van de huur – dan verliest u het recht niet om dat later nog te doen. Maar de nieuwe huurprijs geldt in principe enkel voor de toekomstige huur die de huurder verschuldigd is. Als u de huurprijs later toch aanpast, kunt u tot maximaal drie maanden teruggaan in de tijd.

Stel dat u een huurovereenkomst sluit op 15 maart 2009, die ingaat op 1 mei 2009. De huurprijs mag dan voor het eerst worden geïndexeerd op 1 mei 2010. Vervolgens mag er een aanpassing gebeuren op 1 mei 2011, 1 mei 2012, 1 mei 2013 enzovoort. Vergat u de huur op 1 mei 2011 te indexeren en stelt u dat pas vast in november 2011, dan kunt u de aanpassing nog vragen voor augustus, september en oktober en voor de daaropvolgende maanden. U verliest wel de maanden mei, juni en juli. U kunt de prijs opnieuw indexeren in mei 2012.

Andere soorten huur

Verhuurt u een winkelpand, een garage, een tweede verblijf of kantoorruimte, dan kunt u de huurprijs enkel indexeren als die mogelijkheid expliciet in de huurovereenkomst staat. Staat daarover niets in het contract, dan kunt u de prijs niet aanpassen, tenzij de huurder daar spontaan toch toe bereid zou zijn.

Jan Roodhooft