Hulp bij eerste woning: steunmaatregelen voor jonge kopers

De Vlaamse regering wil met de Woonwaarborg jonge mensen helpen te lenen voor de aankoop van een woning. Er bestaan nog steunmechanismes voor ‘eerste kopers’, die vaak weinig bekendheid genieten.

“Er is een beperkt probleem met de eerste kopers”, zegt Renaat Acke, die bij hypotheek.winkel kandidaat-kopers begeleidt bij de aanvraag van een woonkrediet bij de bank. De statistieken die de Belgische notarissen bijhouden voor hun notarisbarometer, tonen aan dat de afgelopen vijf jaar iets minder dan één op de drie kopers dertig jaar of jonger was. Het percentage van die groep kopers is het afgelopen jaar met een procentpunt gedaald, tot 29,3 procent.

In 2019 lag het percentage jonge kopers nog op 32,1 procent. Maar begin 2020 voerde de Nationale Bank “drempels en tolerantiemarges” in voor de banken, in een poging de risico’s in hun kredietportefeuilles terug te dringen. Een van die limieten stelt dat kredietnemers in de regel slechts 90 procent van de waarde van de woning mogen lenen. Wie een woning koopt om ze te verhuren, kan zelfs maar 80 procent lenen. Die verhouding tussen het leenbedrag en de waarde van de woning heet quotiteit.

De banken mogen uitzonderingen op die regels toestaan. Zo mogen ze aan 35 procent van de startende kopers meer dan 90 procent van de waarde lenen. Van die groep kan maximaal 5 procent meer dan 100 procent lenen. De banken benutten die tolerantiemarge niet volledig. De startende kopers die meer dan 90 procent lenen, maken minder dan 25 procent van de leningen uit. De vraag is of de banken veel potentiële kopers afwijzen of dat de kredietnemers zelf hun conclusies trekken, als ze de hogere rentevoet en dus ook de hogere maandelijkse lasten voor dat soort leningen te weten komen.

1. De Vlaamse Woonwaarborg

“Wie meer dan 90 procent van de waarde van zijn woning wil lenen, betaalt een rentetoeslag die varieert van 0,5 tot 1 procentpunt”, weet Renaat Acke. Hypotheek.winkel vergelijkt de hypothecaire rentevoeten bij een 25-tal banken. De banken rekenen die toeslagen aan, omdat met zulke leningen meer risico’s gepaard gaan, en omdat de bank dus ook meer kapitaalbuffers opzij moeten houden voor die leningen.

Met de Vlaamse Woonwaarborg wil de Vlaamse regering garant staan voor 90 procent van het gedeelte tussen 90 en 100 procent quotiteit. Acke: “Het risico voor de banken zakt daardoor ietwat, waardoor ze misschien 0,3 in plaats van 0,5 procent toeslag zullen aanrekenen. Veel meer verschil zal die waarborg niet maken. De quotiteit voor de bank blijft nog steeds iets meer dan 90 procent. De banken moeten een premie van 0,1 procent betalen aan de overheid en rapporteren over de leningen waarvoor ze de Woonwaarborg aanvragen. Er zullen daardoor ook extra kosten zijn.”

Maar goed, met een iets lagere hypothecaire rente kunnen jonge mensen een ietsepietsie meer lenen of de maandlast verlagen. Voor sommige mensen kan de Woonwaarborg dus waardevol zijn. Acke denkt wel dat het om een kleinere doelgroep gaat dan de 5.000 jonge kopers waarop de Vlaamse regering mikt. “De kredietwaardigheid van de kredietnemers is altijd primordiaal bij het toekennen van leningen. Dat staat zo in de wet op de hypothecaire leningen. Banken mogen alleen maar geld lenen aan mensen, van wie zij oordelen dat die in staat zijn het volledige kapitaal met rente terug te betalen.”

Het gaat dus om een heel beperkte groep van mensen die een voldoende hoog en stabiel inkomen hebben om de maandelijkse last van de lening te kunnen dragen, maar nog maar bitter weinig eigen vermogen hebben opgebouwd. Als de bank geen vertrouwen heeft in de terugbetalingscapaciteit, dan zal de kredietnemer niet kunnen lenen. Ook niet met Vlaamse Woonwaarborg.

2. Lagere registratiebelasting

Sinds 1 januari 2022 betalen jonge kopers voor de aankoop van “een enige eigen woning” nog maar 3 procent registratiebelasting. Voordien was dat 6 procent. Na een ingrijpende energetische renovatie of sloop en heropbouw van de woning kunnen de registratierechten zelfs naar 1 procent zakken. Voor bescheiden woningen, met een aankoopprijs tot 220.000 euro of tot 240.000 euro in de kernsteden, is er een bijkomende vermindering van 2.800 of 960 euro, of een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 93.333 euro van de aankoop.

Bij de aankoop van een andere dan de enige eigen woning betalen de kopers 12 procent registratiebelasting. De eerste kopers krijgen met andere woorden een fikse korting op het standaardtarief. Vroeger konden mensen de veel hogere betaalde registratiebelasting ‘meenemen’. Als ze hun woning verkochten en een nieuwe kochten, konden ze een deel van de reeds betaalde verkooprechten aftrekken van de nog te betalen verkooprechten bij de nieuwe aankoop. Sinds 1 januari 2024 is die meeneembaarheid volledig uitgedoofd.

Door de hervorming van het notariaat in januari 2023 zijn ook de notariskosten bij vastgoedtransacties stevig gedaald. “Reken op ongeveer 4 procent kosten voor de notaris, de hypothecaire inschrijving en de leningsakte, boven op die 3 procent registratiebelasting”, rekent Acke voor. Voor een simulatie van de kosten kunt u terecht op www.notaris.be. Ook voor de berekening van de notariskosten is er een aparte schaal voor de aankoop van de enige en eigen woning.

“Mensen hebben vooral het idee dat kopen moeilijker is geworden, en blijven daardoor wat langer huren”, stelt Acke. “De hypothecaire rente is de voorbije twee jaar sterk gestegen, waardoor het gemiddelde kredietbedrag is gedaald. Hoe hoger de rente, hoe minder ontleningscapaciteit. Die hogere rente en de hoge inflatie hebben een tijd wat spanning gegeven, maar intussen zijn de lonen van de werknemers ook met 11 procent geïndexeerd, staan de vastgoedprijzen onder druk en is de rente weer wat teruggezakt. Ik heb het gevoel dat de rentestijging minder groot is dan de loonstijging.” Volgens de rentebarometer van Hypotheek.winkel tikte de rente voor hypothecaire leningen met een looptijd van 25 jaar begin november 4 procent aan. Vandaag zit die gemiddelde rente opnieuw onder 3,4 procent.

3. Mobiliteitsbudget voor aflossing woonkrediet

Volgens de cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) steeg het gemiddelde kredietbedrag sinds 2000 jaarlijks of bleef het bedrag stabiel, tot 195.000 euro in 2022. In 2023 zakte het gemiddelde kredietbedrag licht, tot 193.000 euro, terwijl de vastgoedprijzen min of meer stabiel bleven vorig jaar.

Volgens Acke hebben de meeste mensen het nog niet door, maar zitten we weer stilaan in een kopersmarkt. Dat betekent dat de kopers de meeste macht hebben en de kopers dus gerust kunnen proberen de verkopers te overhalen wat van hun vraagprijs af te doen. “Al zou het aanbod van wooneenheden nog wel wat mogen stijgen.”

Voor een heel specifieke groep van mensen kan het mobiliteitsbudget bijkomende ruggensteun geven bij de aflossingen van een woonkrediet: mensen die recht hebben op een bedrijfswagen, dicht bij hun werk wonen of veel thuiswerken. “Het inruilen van de bedrijfswagen heeft het meeste succes bij medewerkers tussen 25 en 35 jaar. Natuurlijk moet de werkgever eerst deze mogelijkheid invoeren als onderdeel van het loonbeleid”, zegt Veerle Michiels van SD Worx België.

In 2023 maakten dubbel ­zoveel werknemers gebruik van het mobiliteitsbudget als in 2022. Dat meldt de hr-dienstenleverancier SD Worx. Werknemers kunnen sinds maart 2019 hun bedrijfswagen inruilen voor een mobiliteitsbudget. Een op de 35 werknemers heeft dat sindsdien gedaan. Niet alle werkgevers laten hun werknemers de keuze: in Vlaanderen biedt slechts 1 procent van de werkgevers de ­mogelijkheid.

“Het mobiliteitsbudget is heel populair voor de financiering van een hypothecaire lening en voor huishuur”, zegt Audrey Stampaert, mede­oprichter van het digitaal hr-platform Mbrella. “In 2023 gebruikte 77 procent van de betrokken werknemers zijn mobiliteitsbudget voor ­huisvestingskosten.” Die mogelijkheid bestaat ­enkel voor mensen die binnen een straal van 10 kilometer van hun werk wonen, of die meer dan 50 procent van thuis uit werken.

4. Vlaams Woningfonds

Bij het Vlaams Woningfonds kunnen gezinnen en alleenstaanden met een laag inkomen aankloppen voor sociale kredieten. Vorig jaar heeft het Vlaams Woningfonds een recordaantal van 6.469 leningen toegekend voor de aankoop of renovatie van een eigen woning, goed voor een totaal bedrag van 1,438 miljard euro. Ook bij het Woningfonds kunnen mensen onder bepaalde voorwaarden tot 100 procent van de aankoopprijs van hun woning lenen. Voor 2024 trekt de Vlaamse regering 1,5 miljard euro uit. Op de website van het Vlaams Woningfonds staat dat de rentevoet berekend wordt op basis van een aantal factoren, zoals het geïndexeerde inkomen, de gezinstoestand, de ligging van de woning, de looptijd van de lening en de referentierentevoet. Momenteel bedraagt de laagst mogelijke rentevoet 2,19 procent.

Alle gezinnen en alleenstaanden kunnen ongeacht hun inkomen bij het Vlaams Woningfonds aankloppen voor de verzekering Gewaarborgd Wonen, nadat ze een lening zijn aangegaan bij eender welke financiële instelling. Wie minstens 50.000 euro heeft geleend voor de aankoop of de bouw van een woning, of minstens 25.000 heeft geleend voor de verbouwing van een woning, kan zich kosteloos verzekeren tegen inkomensverlies door plotse werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of onvrijwillige stopzetting van de zelfstandige activiteit. U moet de verzekering binnen het jaar aanvragen bij het Vlaams Woningfonds en het moet gaan om een woning in het Vlaams Gewest, die uw hoofdverblijfplaats is of wordt.

De waarde van de woning mag niet hoger geschat zijn dan 379.240 euro. De gemiddelde prijs aankoopprijs van een huis in Vlaanderen bedroeg volgens de Notarisbarometer 358.677 euro in 2023. De gemiddelde prijs van de appartementen die vorig jaar van hand wisselden, was 276.450 euro.

Er zijn nog wel wat voorwaarden. Zo moet u in de twaalf maanden voorafgaand aan de aanvraag zonder onderbrekingen gewerkt hebben. De verzekering loopt over een periode van tien jaar. Renaat Acke vindt de spelregels van de verzekering Gewaarborgd Wonen redelijk strikt, terwijl de tussenkomsten van de verzekering veeleer beperkt zijn, zowel in bedragen als in de tijd. Het eerste jaar is er een tegemoetkoming voor 70 procent van de afbetaling, het tweede jaar 56 procent en het derde jaar 42 procent. Er is een maandelijks maximumbedrag van 500 euro, of 600 euro voor nieuwbouw en woningen die even energiezuinig zijn.

Hij wijst erop dat er minder voorwaarden zijn aan gelijkaardige verzekeringen van private spelers, maar daar moet u natuurlijk wel een verzekeringspremie voor betalen. De verzekering Gewaarborgd Wonen is volledig gratis. “Bijvoorbeeld de verzekeringsmaatschappij Cardiff biedt een optie bij de schuldsaldoverzekering aan, die bescherming biedt tegen inkomensverlies”, zegt Acke. Wanneer een kredietnemer overlijdt, neemt de schuldsaldoverzekering een deel van of de volledige aflossing van de lening over. Met de bijkomende optie neemt de verzekering de aflossingen ook over als de kredietnemer zijn werk verliest.

5. Financiële hulp bij verbouwingen

Voor mensen die een woning kopen om er zelf in te gaan wonen, is er ook allerlei hulp om die woning energiezuiniger te maken. Sinds 1 september 2022 kunnen particulieren voor de woning waar ze hun domicilie hebben of binnen de drie jaar hun domicilie nemen, onder bepaalde voorwaarden tot 60.000 euro lenen voor renovaties die de energieprestaties van een woning verbeteren, zoals isolatie of zonnepanelen. Om te weten of u daarvoor in aanmerking komt, neemt u het best een kijkje op Mijn Verbouwlening.

Sinds 1 januari 2023 kunnen mensen die een woning of een appartement met een slechte energieprestatie kopen, een rentesubsidie of een korting op de rente van een renovatiekrediet krijgen. De rentesubsidie valt niet te combineren met Mijn Verbouwlening, en het is de bedoeling dat uw woning een beter energielabel krijgt na de renovatie.

En dan is er nog de fameuze 6 procent btw op sloop en heropbouw, waar al veel inkt over gevloeid is. Sinds 1 januari 2024 geldt het tarief van 6 procent enkel nog voor de enige eigen woning, die minstens vijf jaar in het bezit van de eigenaar-bewoner moet blijven. De bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 vierkante meter. Voor bouwpromotoren die een woning volledig afbreken en heropbouwen, geldt het nieuwbouwtarief van 21 procent.

“Er is behoorlijk wat hulp voorzien voor particulieren, die hun eigen woning willen kopen. Met name voor de eerste aankoop”, besluit Acke.

Lees ook: