Hoge rente duwt 10 procent van de gezinnen uit de koopmarkt van appartementen

Volgens een nieuwe studie van professor Johan Albrecht (UGent, Itinera) verloor 10 procent van de gezinnen sinds 2021 door de hogere rente de mogelijkheid om een appartement te kopen. Ook de toegang tot de huurmarkt werd beperkt door de gestegen huurprijs en energiefacturen.

“Door de renteverhoging en de strengere kredietvoorwaarden als gevolg van de inflatie wordt het voor veel gezinnen steeds moeilijker om een hypothecaire lening aan te gaan”, concludeert professor Johan Albrecht (UGent en de denktank Itinera) op basis van zijn studie Betaalbaar wonen in turbulente tijden?. Die maakte hij op vraag van de bouwfederatie Embuild Vlaanderen. “Na een dynamische periode van transacties door de lange gratisgeldperiode beleefde de woningmarkt in 2022 een grote schok. Meer dan 10 procent van de fiscale huishoudens is door de gewijzigde kredietsituatie niet meer in staat om de lening voor een appartement van 240.000 euro af te betalen.”

Dat bedrag is de mediaanprijs op de secundaire woningmarkt. Vandaag kan 39 procent van de gezinnen deze wooneenheden tegen een rente van 3,5 procent afbetalen. Toen de rente nog 1,5 procent bedroeg, kon de 52 procent van de gezinnen zich de afbetaling nog veroorloven.

Renovatie weegt op budget

Voor bestaande woonhuizen met twee of drie gevels en een mediaanprijs van 295.000 euro daalt de toegankelijkheid via hypothecaire leningen van 32 naar 24 procent van de fiscale huishoudens. De studie houdt ook rekening met de druk op het gezinsbudget door de hogere energiekosten en de renovatieplicht, die samenhangt met de aankoop van verouderde woningen. De combinatie van de hogere rente en de renovatieverplichting vormt dus sinds vorig jaar een barrière tot eigenaarschap voor een extra 8 procent van de fiscale huishoudens.

Door de hogere rente daalt ook de toegankelijkheid van een halfopen nieuwbouwproject, waarvan de mediaanprijs 295.000 euro is. De mogelijkheid om de lening hiervoor af te betalen daalde sinds de rentestijging van 16 procent van de huishoudens naar 11 procent. Voor kleine nieuwbouwappartementen daalt de toegankelijkheid van 32 naar 28 procent van de fiscale huishoudens.

“Het is uiteraard een spijtige zaak voor gezinnen, dat ze zich geen woning meer kunnen aanschaffen”, poneert Albrecht. “Maar je mag dit ook niet dramatiseren. We komen uit een periode van een nulrente. Dat creëerde een ongezonde situatie op de woningmarkt. Vandaag betalen gezinnen een rente van ongeveer 3,5 procent. Dat is niet eens bijzonder hoog. Daarom kan je uit de studie ook het besluit trekken dat de woningmarkt genormaliseerd is.”

Huren wordt duurder

De extreme energieprijzen vanaf medio 2021 hebben geleid tot een uitzonderlijke inflatie, hogere huurprijzen en een hogere rente. Ook huurpanden op de private markt werden als gevolg daarvan minder toegankelijk voor doorsneegezinnen. De studie vertrekt van een gemiddelde huurprijs in Vlaanderen van maandelijks 650 euro voor 2020 en 800 euro vandaag. Die stijging heeft tot gevolg dat een aantal gezinnen zich geen huurhuis op de private markt kan veroorloven.

Vertrekkende van de meest recente fiscale inkomens schat de studie dat de toename van de huurprijzen de toegang tot de huurmarkten voor ongeveer 10 procent van de fiscale huishoudens verhindert. Als de actuele verbruikskosten worden toegevoerd aan de gestegen huurprijzen is zelfs voor een groot deel van de middenklasse de toegang tot de huurmarkten niet vanzelfsprekend, stelt de studie. Uiteraard zijn de inkomens sinds 2020 gestegen door de indexaties, maar dat is voor veel bescheiden inkomens dikwijls onvoldoende om de gestegen huurprijzen én de hogere facturen van de energieverslindende woningen op te vangen.

“De private huurmarkt wordt minder toegankelijk, maar dat wil niet zeggen dat 10 procent van de mensen plots geen dak boven zijn hoofd heeft”, redeneert Albrecht. “Wel worden een aantal gezinnen of individuen minder mobiel en vinden ze geen nieuwe huurwoning, die voor hen geschikt is. Dat kan betekenen dat ze blijven wonen in een te krappe woning of gewoon wat langer bij hun ouders blijven wonen. Dat is niet onmiddellijk een probleem, maar het geeft op termijn wel spanningen tussen de vraag en het aanbod op de huurmarkt.”

Een van de redenen van de huidige krapte van betaalbare huurwoningen is het vergunningsbeleid van de lokale overheden. “Veel centrumsteden focussen vooral op nieuwbouwprojecten voor eenheden met minstens twee slaapkamers, de betere belastingbetalers, zeg maar”, noteert Albrecht. “Het toenemende aantal singels vindt zijn weg niet op de woningmarkt. Er worden gewoon te weinig projecten met betaalbare appartementen van 60 vierkante meter vergund. Dit is een reëel pijnpunt.”

Toch betaalbaar

De energiecrisis en de inflatie hebben dus een duidelijke impact. “Al bij al blijft wonen in Vlaanderen wel betaalbaar”, besluit Albrecht. Hij verwijst naar een studie van Eurostat, die berekende dat de betaalbaarheid tussen 2012 en 2021 zelfs aanzienlijk is verbeterd. Steeds minder huishoudens besteden meer dan 40 procent van hun budget aan huisvesting of kampen met achterstallige betalingen inzake huur, hypothecaire aflossingen en verbruikskosten. Wel blijven jongeren steeds langer bij hun ouders wonen omdat ze geen woning kunnen huren of kopen.