Hoe jonge kopers zich beter kunnen wapenen op de vastgoedmarkt

Torenhoge huizenprijzen in combinatie met loodzware investeringen om die woningen te verduurzamen zijn een giftige cocktail op de vastgoedmarkt. Met een renovatieplan willen Hypotheek.winkel en Plan4Home jonge starters beter wapenen.

Met het nieuwe klimaatplan Fit for 55 zette Europa vorige maand de lijnen uit om de Europese uitstoot tegen 2030 met 55 procent te verminderen, een tussenstap naar het uiteindelijke doel: klimaatneutraliteit in 2050. Om die doelen te halen zijn forse investeringen nodig, niet het minst in gebouwen. Die zijn goed voor 36 procent van de Europese uitstoot.

In ons land voldoet meer dan 95 procent van de gebouwen niet aan de normen om het klimaatdoel van 2050 te halen, en dat terwijl de vastgoedmarkt net zoals de aarde steeds meer tekenen van oververhitting vertoont. In haar jongste jaarrapport meldde de Nationale Bank dat een stijging van de huizenprijzen met 5,2 procent in de eerste negen maanden van 2020 maakt dat de overwaardering van vastgoed in ons land verdubbeld is tot 13,5 procent. “We merken dat vooral jonge kopers steeds vaker tegen elkaar opbieden”, zegt Renaat Acke, uitvoerend bestuurder bij hypotheek.winkel, een adviesbureau dat hypothecaire leningen van verschillende banken vergelijkt. “In sommige centrumsteden wordt vlot tot 100.000 euro boven de vraagprijs geboden. En daar komen de kosten nog bovenop.”

Sinds 2019 is de Nationale Bank bovendien strenger en mogen banken slechts in uitzonderlijke gevallen meer dan 90 procent van de aankoopprijs financieren. Dat betekent dat een koper zelfs voor een kleine woning best veel eigen middelen moet hebben. In combinatie met de zware noodzakelijke investeringen in duurzaamheid dreigen zo vooral jonge starters in de problemen te komen. “Als je al je middelen besteedt aan het bezit van een woning, wat blijft er dan over voor investeringen in duurzaamheid?” vraagt Acke zich af.

Fear of missing out

“Vaak loopt het al fout bij de start”, gaat hij verder. “Kopers laten zich meeslepen en gedreven door de fear of missing out bieden ze veel te veel. Ze kopen ook vaak zonder begeleiding of enkel in het gezelschap van een familielid dat iets van verbouwen kent, maar daarom nog geen volledige verbouwing kan inschatten. Mensen kijken bovendien hoofdzakelijk naar het comfort, zoals de keuken of de badkamer, maar door de klimaatdoelstellingen komt nu veel meer kijken bij een renovatie.”

Acke bepleit daarom dat kopers een renovatieplan opstellen. “Hoe ga je de volledige renovatie aanpakken? Hoe zal je bijvoorbeeld het energieverbruik doen zakken? Daar moet je een duidelijk plan voor hebben. Als mensen een pand echt willen, nemen hun emoties meestal de bovenhand. Met een renovatieplan kun je wat ratio in die beslissingen inbrengen. Je hoeft daarom niet meteen alles uit te voeren. Maar met een renovatieplan kun je wel al inschatten of je voldoende centen hebt in het geval dat de overheid bijvoorbeeld een bepaalde isolatienorm zou verplichten.”

Volgens Acke werken kopers daarvoor het best met een gespecialiseerd bureau. “Dat kan specifiek bekijken hoe je een woning kunt aanpassen aan de bestaande normen. Het kan ook meehelpen om te bepalen wat je het best wanneer doet.” Ideaal neemt een kandidaat-koper zo’n specialist mee voor hij de woning koopt. “Zo kun je die oefening al maken voor de deal is gesloten. Op die manier zal je minder snel te veel bieden en verdient het renovatieplan zichzelf terug.”

Hypotheek.winkel biedt zijn klanten aan om samen te werken met Plan4Home, dat voor kredietaanvragers een renovatie- en energieplan kan opstellen. “In een eerste fase komen we langs om een beeld van de woning te krijgen. We kijken naar de stabiliteit, het dak, de isolatie of vochtproblemen”, legt zaakvoerder Bert Vandeputte uit. “We bespreken ook wat je wilt en welk budget je hebt. Daaruit volgt later ons rapport, met onder meer advies over isolatie of suggesties wat je eerst kunt doen als je initiële budget ontoereikend is.” Plan4home richt zich op starters met een beperkt budget. “Er zijn veel specialisten die zich enkel met grote projecten bezighouden. En wie een groter budget heeft, kan meteen bij een architect terecht. Wij zien ons als een stap ervoor. Soms is een architect nog nodig, maar niet altijd.” Volgens Vandeputte hebben jonge kopers vaak behoefte aan een goede begeleiding om een correcte inschatting van een renovatie te kunnen maken. “Wij zijn een objectieve partij. We spelen verder geen rol in de verbouwing of nemen geen percentage op de bouwkosten. Wij houden daarenboven rekening met factoren zoals het werk dat je zelf kunt doen. Zo kunnen we een realistische inschatting maken. Als je een offerte vraagt bij een aannemer, kan die niet altijd de prijs van alle werken inschatten.”

Huizenmarkt

Vandeputte noemt het zijn missie jonge mensen hun eerste woning te helpen kopen. “Soms hoor je dat er meer huurders moeten komen in ons land, maar ik blijf ervan overtuigd dat een eigen woning de beste manier is om een pensioenspaarpot op te bouwen”, zegt hij. Jonge kopers belanden bijna allemaal in een renovatieproject. “Vaak denken ze dat een woning instapklaar is, terwijl wij veel gebreken ontdekken. Of ze denken enkel de badkamer te vernieuwen en schrikken als alle leidingen en de elektriciteit ook aan vervanging toe zijn.”

Vandeputte merkt hoe er nog renovatieplannen worden gemaakt zonder aan de duurzaamheidsnormen te denken. “Je moet daar echt aan voldoen”, waarschuwt hij. “Koop desnoods eerst een budgetkeuken, maar de basis moet goed zitten. De stabiliteit, de ventilatie, de isolatie: al die zaken zullen almaar belangrijker worden als je de woning later opnieuw wilt verkopen.” Acke treedt hem daarin bij. “Een lage EPC-score (energieprestatiecertificaat, nvdr) zal zich sterker in de prijs laten voelen naarmate 2030 dichterbij komt. Het prijsverschil met huizen met een goede energiescore zal groter worden. Ik sluit zelfs niet uit dat de prijzen van minder energiezuinige woningen zullen dalen.”

De kans op zo’n groeiende kloof op de huizenmarkt wordt ook groter naarmate investeren in duurzaamheid minder vrijblijvend wordt. “Nu gebruikt de overheid nog vooral premies en subsidies om mensen aan te moedigen, maar het valt niet uit te sluiten dat ze ooit zal penaliseren als je bepaalde normen niet haalt”, waarschuwt Acke. Bij Plan4Home is Vandeputte er daarom van overtuigd dat renovatieplannen ook voor hypotheekverstrekkers verplichte kost zouden moeten zijn. “Voor de kredietverschaffer is het toch ook belangrijk om te weten hoe groot het risico is dat de koper de renovatie niet kan betalen?”