‘Het is voorlopig onmogelijk om het vastgoed met zekerheid correct te waarderen’

Uiteraard is de oorlog een slechte zaak, niet alleen voor de Oekraïeners, maar ook voor de wereldeconomie. Maar sectoranalisten voorspellen op de Mipim-vastgoedbeurs in Cannes dat investeerders nu nog meer appetijt zullen hebben voor de veilige vastgoedhaven.

“De oorlog in Oekraïne heeft geen grote directe gevolgen voor de wereldeconomie”, zegt Brian Klinksiek, die het Europese onderzoeksdepartement van de internationale vastgoedbeheerder Lasalle leidt. “Rusland en Oekraïne zijn goed voor amper 3 procent van de investeringen wereldwijd. Indirect kan de impact echter erg groot worden. De voorbije maanden was er een goede inflatie als gevolg van de economische groei. Maar deze oorlog kan leiden tot prijsstijgingen voor olie en gas, dus slechte inflatie. Investeerders zullen veel minder appetijt hebben om nog risico’s te nemen. De keerzijde is dat beleggers in onzekere tijden opteren voor vastgoed als veilige investering. Alleen is het voorlopig onmogelijk om het vastgoed met zekerheid correct te waarderen.”

Lars Huber, die de Europese poot leidt van de vastgoedinvesteerder Hines (75 miljard euro onder beheer), erkent: “Bij de uitbraak van de pandemie twee jaar geleden was er voor de rest van de wereld enkel een probleem in Wuhan. Zes weken later was het een wereldprobleem. Ook de gevolgen van de oorlog in Oekraïne kunnen uitdijen. Vastgoed is de sector waarin kapitaalgroepen nu graag investeren. Er zullen opportunisten op de markt komen die deals sluiten waar ze over enkele jaren met plezier op zullen terugkijken. Wel denk ik dat de markt minder globaal zal worden. Europese bedrijven zullen hun activiteit zo veel mogelijk op Europa richten.”

Retail is de paria

Beiden deden hun uitspraken tijdens een debat van de vastgoeddenktank Urban Land Invest (ULI) op de Mipim-vastgoedbeurs in Cannes. Alle sprekers spraken eerst hun solidariteit uit voor de slachtoffers vooraleer economische conclusies te trekken. ULI en PwC presenteerden hun jaarlijkse enquête over de wereldwijde stand van zaken in vastgoed. “De kapitaalmarkten staan erg positief tegenover vastgoedinvesteringen”, stelt Gareth Lewis, die voor PwC wereldwijd de vastgoedstrategie onderzoekt. “Residentiële en logistieke projecten wekken de meeste aandacht. Alleen is logistiek erg afhankelijk van het huurrendement en dat kan tijdens een crisis sterk dalen. Investeringen in winkelvastgoed kennen een dieptepunt. Retail is de paria voor vastgoedinvesteerders. Voor kantoren is het wachten tot er meer duidelijkheid is over het effect van thuiswerken.”

Die verschuiving van de focus leidt in Europa tot de helft meer herbestemmingen dan vorig jaar. Zuiver winkelvastgoed wordt in een derde van de gevallen herbestemd tot een gemengd project, dus met ook woningen en kantoren. De helft van de andere herbestemmingen gebeurt naar die categorie. Kantoorprojecten werden in 70 procent tot woningen herbouwd. “Er is wereldwijd een stijgende nood aan kwaliteitsvolle, duurzame woningen”, zegt Lewis. “Niet alleen gezinswoningen, maar ook voor bewoners met specifieke zorg- of welzijnsvragen.”