De wachtlijst voor sociale woningen is in 2022 korter geworden, maar de gemiddelde wachttijd nam toe van 3,9 naar 4,1 jaar. Verschillende steden experimenteren met een Community Land Trust, die betaalbare woningen bouwt voor mensen met een laag inkomen.
Sociale huisvesting in Vlaanderen blijft een moeilijk thema. Uit het jongste rapport van Wonen in Vlaanderen blijkt dat de nettotoename sinds de nulmeting in 2007 30.738 sociale huurwoningen bedraagt. Het streefcijfer van 50.000 tegen 2025 lijkt dan ook moeilijk haalbaar. Er staan 176.026 huishoudens op de wachtlijst. De gemiddelde wachttijd in Vlaanderen bedraagt 4,1 jaar. Daar staat tegenover dat in 2022 slechts 685 miljoen euro van de voorziene 2 miljard euro daadwerkelijk geïnvesteerd is. Tegelijkertijd kunnen gemeenten met 15 procent aan sociale woningbouw vandaag geen financiering meer ontvangen voor extra sociale woningen.
Twee tegengestelde visies beheersen de huisvestingspolitiek: steun voor eigendomsverwerving aan de ene kant tegenover steun voor sociale huurwoningen aan de andere kant. Op lokaal niveau wordt geëxperimenteerd met een tussenvorm, die de voordelen van beide systemen probeert te combineren: de Community Land Trust.
“Een Community Land Trust (CLT) is een door de gemeenschap bestuurde organisatie die op gemeenschapsgrond betaalbare woningen bouwt voor mensen met een laag inkomen”, zegt Simon Decat van CLT Gent. “Wanneer een eigenaar zijn woning wil verkopen, kan dat, maar de oorspronkelijke subsidie blijft in de trust. De verkoper zal dus slechts een gedeelte van de eventuele meerwaarde ontvangen. Zo kan de trust ervoor zorgen dat de woning betaalbaar blijft voor de volgende koper, zonder extra subsidie. De meerwaarde blijft zo eigenlijk verankerd in de grond. Dat zou het systeem aantrekkelijk moeten maken voor overheden om hun middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten.”
Juridisch werk
“In ons rechtssysteem bestaat er geen volwaardig alternatief voor een trust, wat een typisch Angelsaksische rechtsvorm is”, legt Batist Paklons, jurist en bestuurder van CLT Leuven, uit. “Daarom wordt de grond meestal in een stichting van openbaar nut ondergebracht via een erfpacht of recht van opstal.”
Hoewel een praktische oplossing, ziet Paklons toch nog wat juridisch werk: “Het systeem is niet 100 procent sluitend. Na 99 jaar eindigt een erfpacht van rechtswege. Wat dan gebeurt, is nog onduidelijk. Voor de eerste generatie bewoners is dat geen probleem, maar daar moet verder over nagedacht worden.”
Er bestaan wereldwijd zo’n 600 CLT’s, vooral in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Ook in Canada, Frankrijk, België, Spanje, Australië, Nederland en Duitsland wordt met CLT’s geëxperimenteerd. Op het internationaal Social Housing Festival in Barcelona werd op 9 juni het Europese CLT-netwerk gelanceerd. Dat netwerk zal de groei van CLT’s in heel Europa mogelijk maken en hen ondersteunen om hun sociale en ecologische impact op de lange termijn te maximaliseren. Het netwerk zal werken aan communicatie en het opbouwen van een verhaal rond de CLT’s, het leiden van inspanningen voor beleidsbeïnvloeding en het transformeren van de markt door de effectiviteit van bestaande CLT’s te verhogen.
De concrete invulling kan heel divers zijn. Sommige CLT’s focussen op een enkel huizenblok, andere bestrijken een hele provincie. Er zijn CLT’s die alleen maar woningen bouwen, anderen ontwikkelen allerlei andere functies, zoals winkels en bedrijfsruimtes. Ook het doelpubliek is heel divers. Sommige CLT’s richten zich tot de allerarmsten, andere – zoals in Rijsel – tot de lagere middenklasse. Sommige CLT’s verhuren, anderen richten zich op eigenaarschap.
Brussel
Ook in België is er nogal wat diversiteit tussen de initiatieven. De Brusselse CLT staat in België het verst. Momenteel huisvest CLT Brussel 107 gezinnen met een laag inkomen. Er zijn ook zo’n honderd appartementen in aanbouw.
“De eerste ideeën voor een Community Land Trust dateren van 2008, een rechtstreeks gevolg van de wooncrisis in Brussel”, aldus coördinator Geert De Pauw. “In het Brussels Gewest verdubbelden de huizenprijzen tussen 2000 en 2010, en bleven daarna verder stijgen. Daarvoor waren woningen in Brussel, vergeleken met andere Europese hoofdsteden, relatief betaalbaar. Dankzij verschillende vormen van aankoopsteun konden ook arme gezinnen een betaalbare woning kopen. Maar na de jaren tachtig stokte de investering in sociale huurwoningen. Daardoor stond de overheid met lege handen wanneer de vraag naar sociale woningen sterk toenam.”
“In 2011 bestelde het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een haalbaarheidsstudie rond een CLT. De aanbevelingen werden in 2013 geconcretiseerd met de oprichting van de vzw en de Stichting van Openbaar Nut Community Land Trust Brussel (CLTB). CLT Brussel kreeg meteen ook subsidies voor de realisatie van een eerste project”, aldus De Pauw.
“Onze woningen kosten gemiddeld 40 procent minder dan die op de particuliere markt. De bewoners van Community Land Trust Brussel besteden gemiddeld 28 procent van hun inkomen aan de maandelijkse afbetaling van hun hypothecaire lening.”
Het opmerkelijke aan de Brusselse CLT is dat éénzelfde appartement voor een verschillende verkoopprijs kan worden verkocht, afhankelijk van het inkomen van de koper. “Voor een drieslaapkamerappartement van 119 vierkante meter betaalt een gezin uit de laagste inkomstencategorie zo’n 150.000 euro (exclusief kosten en btw). Voor de hoogste inkomstencategorie die in aanmerking komt, kost hetzelfde appartement net geen 270.000 euro”, verduidelijkt De Pauw.
Ondanks de blijvende steun van het Brussels Gewest staat het model door de hoge inflatie en oplopende bouwkosten onder druk. Daarom onderzoekt CLT Brussel alternatieven. “Heel wat gezinnen kochten een woning in slechte staat, omdat de maandelijkse afbetaling van een lening soms lager was dan de huur die ze zouden betalen op de privémarkt. We proberen die ‘noodkopers’ te overtuigen om in ruil voor een renovatiebudget en -begeleiding hun grond in de CLT onder te brengen.”
“In eerste instantie gaat het om het vernieuwen van elektriciteit en energetische maatregelen. Het project is een idee dat voortborduurt op Gent knapt op! van enkele jaren terug. Daar werd een rollend fonds gecreëerd waarbij de renovatiesubsidie bij de verkoop van de woning werd gerecupereerd.”
Bestand tegen schokken
Soms kan CLT Brussel ook rekenen op filantropie. Zo kreeg het via een nalatenschap al een woning en een bouwgrond in bezit. Ook via een schenking werd de stichting eigenaar van een bouwgrond en een gebouw waar ze drie woonunits kon realiseren. Door gronden uit de markt te trekken hebben CLT’s in sommige regio’s een milderend effect op de markt.
Dat is bijvoorbeeld het geval in Vermont. Daar werd in 1984 – mee onder impuls van de toenmalige burgemeester Bernie Sanders – Champlain Housing Trust opgericht, nu de grootste CLT in de VS. Champlain helpt marktprijzen voor huur- en koopwoningen te drukken. Daarnaast beschermt Champlain zijn eigenaars tegen wanbetalingen en uithuiszettingen. Het helpt hen ook betere leningen te onderhandelen.
Door die begeleiding blijken CLT’s beter bestand tegen schokken op de vastgoedmarkt. Dat bleek in de VS na de ineenstorting van de vastgoedmarkt in 2008. Een onderzoek concludeerde dat eind 2010 1,3 procent van de onderzochte CLT-huiseigenaars te maken had met ernstige betalingsachterstallen – leningen waar al meer dan 90 dagen niet meer voor betaald was. Op de klassieke markt was dat 8,57 procent. Bij CLT-eigenaars werd in 0,46 procent van de dossiers overgegaan tot gedwongen verkoop, terwijl dat op de klassieke markt 4,63 procent was.
Gent
Net als in Brussel, werd CLT Gent opgericht onder impuls van het middenveld. Samenlevingsopbouw Gent en SIVI, een vereniging waar armen het woord nemen, zijn twee van de stichtende leden van CLT Gent. Ze willen het armste segment van de bevolking bereiken. Er ligt een grote nadruk op buurtwerking.
“Samen met de toekomstige bewoners discussieerden we grondig over de doelen en de doelgroep van CLT Gent. CLT Gent startte met informatievergaderingen met mogelijk geïnteresseerde bewoners en buurtwerkers van verschillende organisaties. Zoals in Brussel is er ook een spaargroep. Met dat geld kunnen de toekomstige bewoners de eerste kosten, zoals notariskosten, betalen”, aldus Decat.
“Wij werken met twee inkomstencategorieën. Ten eerste een groep die volgens de Vlaamse regels in aanmerking komt voor sociale huur, en daarnaasteen groep die in aanmerking komt voor sociale koop. Voor de eerste categorie proberen we in een aankooptoelage te voorzien, maar die hangt af van de ter beschikking gestelde subsidies.”
Een vzw, die naast de Stichting bestaat, zorgt dat bewoners een stem krijgen in het beslissingsproces: een delegatie van de bewoners zit in de raad van bestuur.
“Momenteel bouwt CLT Gent 34 appartementen in de Meulestedewijk. Zo’n 200 gezinnen hebben zich al aangemeld voor het bewonerstraject. Van hen huurt ongeveer twee derde momenteel op de privémarkt, terwijl ze wel degelijk in aanmerking komen voor een sociale huur- of koopwoning.”
Eén van de kandidaten is Judith (38), een alleenstaande moeder van drie kinderen. Sinds kort zit ze in de raad van bestuur van CLT Gent. “Voor mij is de buurtwerking heel belangrijk. Na mijn werk kom ik thuis en zit ik meestal alleen. De medebewoners maken dat mijn sociaal leven een heel stuk rijker wordt. Je ziet dat een veel mensen uit hun sociaal isolement worden gehaald. Mensen die daar geen ervaring mee hebben, organiseren vergaderingen, nemen het woord… Het gaat verder dan alleen goedkope woningen.”
Judith staat op de wachtlijst bij twee sociale verhuurmaatschappijen voor een grotere woning. “Mijn oudste zoon van vijftien slaapt in één kamer met zijn broer van vijf. Dat is voor een puber niet ideaal. Maar bij mijn huidige sociale verhuurmaatschappij kom ik niet in aanmerking voor een grotere woning, bij de andere sta ik al sinds 2012 op de wachtlijst.”
Leuven
Het meest recente initiatief komt uit Leuven, waar de stad 5 miljoen euro ter beschikking stelt en AG Stadsonwikkeling Leuven een terrein voor de bouw van de eerste tien woningen. Leuven is de eerste CLT die vanuit en met de steun van een lokale overheid het licht ziet. De 32 stichtende leden zijn sociale organisaties, juristen, architecten, de universiteit, consultants en alternatieve en private ontwikkelaars in de bouwsector. Een aantal vertegenwoordigers van die organisaties zal samen met toekomstige bewoners en vertegenwoordigers van het beleid de CLTL-vzw besturen die het toewijsreglement en de doorverkoopformule opstelt. In Leuven is de doelgroep the missing middle. Dat zijn mensen die wel kunnen lenen, maar geen woning vinden op de private markt binnen hun budget door de hoge woningprijzen. “In 2019 werd een haalbaarheidsstudie opgemaakt op vraag van de stad. Dat resulteerde in de oprichting van de CLTL vzw Van Grond Los eind 2022”, verduidelijkt Batist Paklons. “We bestuderen een ontwikkeling op een smalle strook tussen de weg parallel aan het provinciehuis en de woningen langs de Tiensevest. Er moet nog veel worden geconcretiseerd, maar voor mij maakt het inzetten van publieke middelen om privaat kapitaal aan te trekken en zo het betaalbaarheidsprobleem collectief en multidisciplinair op te lossen dit project zo interessant. Waar sociale koopwoningen vandaag maar één generatie betaalbaar blijven, heeft CLT het potentieel om woningen voor altijd betaalbaar te houden. Dat lijkt me in de huidige situatie een niet te overschatten voordeel”, besluit Paklons. Het CLT-model kan een gedegen alternatief vormen voor de in 2017 afgeschafte sociale koop. In de sociale koop kon een bewoner de eenmalige subsidie na 25 jaar opstrijken door de gesubsidieerde woning tegen markttarief door te verkopen. Het CLT-model voorkomt dat en zorgt ervoor dat de subsidie voor altijd gebonden blijft aan het huis. Ook voor overheden is het CLT-model interessant, omdat publieke middelen efficiënt en effectief worden ingezet.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier