‘Geef projecten met een groot aandeel betaalbare woningen voorrang in het vergunningentraject’

De vastgoedmarkt in Vlaanderen raakt oververhit. De koop- én huurprijzen nemen toe, het aanbod van betaalbare en kwalitatieve woningen is kleiner dan de vraag en vooral jongeren en financieel minder begoede Vlamingen vrezen uit de boot te vallen. Davy Demuynck, CEO van projectontwikkelaar ION, ziet heil in een vergunningentraject waarbij projecten die een groter percentage betaalbare én duurzame woningen aanbieden voorrang krijgen.

De Vlaming heeft een baksteen in de maag, zo luidt het populaire gezegde. Maar de droom om een eigen woning te bezitten dreigt voor een groot aantal Vlamingen steeds meer een nachtmerrie te worden. De studiedienst van ING becijferde onlangs dat de vastgoedprijzen dit jaar opnieuw met 7 procent zullen stijgen. Belfius houdt het op een stijging van 5 procent dit jaar, en volgend jaar nog eens 1 procent. Daarmee knoopt de vastgoedmarkt na het coronajaar 2020 opnieuw aan met de trend van de jaarlijks stijgende prijzen van woningen en appartementen. De huurprijzen op de privémarkt zitten ook flink in de lift, zo bleek vorige week uit een analyse van CIB Vlaanderen. De gemiddelde huurprijs van een appartement steeg voor het eerst tot meer dan 750 euro per maand. Ook in onze buurlanden zien we die, vaak nog meer uitgesproken, stijging van de vastgoedprijzen.

En toch worden er, ondanks die steeds stijgende prijzen, vandaag nog altijd massaal woningen gekocht. Uit een analyse van de bank blijkt immers dat kandidaat-kopers schrik hebben om de vastgoedtrein te missen. Ze kopen een woning aan een (te) hoge prijs omdat ze verwachten dat de prijzen in de toekomst nog verder zullen stijgen en ze uiteindelijk nog meer zullen betalen.

Vooral jongeren hebben het moeilijk op de vastgoedmarkt. Het aandeel van de 21- tot 35-jarigen die vorig jaar een hypotheeklening afsloten bleef stabiel op 35 procent, maar dan vooral omdat ze steeds vaker een financieel duwtje – zeg maar een duw – in de rug krijgen van ouders en grootouders bij de aankoop van een woning. Zonder die steun zou het voor heel wat Vlamingen, zelfs tweeverdieners, bij dromen blijven. Vandaag heb je immers ongeveer tien jaarinkomens nodig om een huis te kopen. Twintig jaar geleden was dat nog maar zes jaarinkomens.

Er zijn heel wat oorzaken voor de stijgende woningprijzen, maar het beleid van de Europese centrale bank is wel de belangrijkste. Door de lage rente worden mensen die vandaag nog geen eigenaar zijn aangemoedigd om een eigen woning te verwerven. Bovendien lokt de vastgoedmarkt ook heel wat investeerders die wegvluchten van de traditionele spaarboekjes, aangezien die toch niets meer opbrengen.

Meer woningen bouwen dan maar? Gemakkelijker gezegd dan gedaan. De bouwgrond is schaars in Vlaanderen en de overheid zet dan ook – terecht – in op inbreidingsprojecten door de herbestemming van verlaten sites in de stads- of dorpskern te stimuleren. Maar dergelijke projecten zijn bijzonder complex en de overheid heeft vaak heel wat tijd nodig om vergunningsaanvragen voor grote bouwprojecten te beoordelen, waardoor het lang duurt vooraleer een project in uitvoering kan gaan.

Misschien moet Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele maar eens zijn licht opsteken in San Francisco? Om iets te doen aan de explosief stijgende woningprijzen en de bouw van nieuwe woningen te stimuleren, heeft de staat Californië een regeling aanvaard – de zogenaamde Senate Bill 35 – die projectontwikkelaars toelaat om de goedkeuringsprocedure in bepaalde gevallen drastisch in te korten als ze akkoord gaan om een bepaald percentage betaalbare woningen te voorzien in hun projecten. De projectontwikkelaar moet zich dan niet houden aan de stedelijke regels inzake ruimtelijke ordening en ook de verplichting om de steun van de buurtbewoners te verwerven vervalt.

We hebben er als projectontwikkelaar alle begrip voor dat het voor de overheid niet altijd eenvoudig is om grote bouwdossiers te beoordelen, maar als we samen werk willen maken van betaalbaar wonen en er écht een prioriteit van willen maken, dan moet de vergunningsprocedure misschien aangepast worden? Zover als in de States hoeven we niet te gaan. Wij vinden een goed overleg met de buurt en stads- en gemeentebesturen nog steeds de beste formule om tot een gedragen project te komen, maar een snellere doorstroom van goeddoordachte projecten is in het belang van de bouwsector én de maatschappij.

Daarom pleiten wij er alvast voor om kwaliteitsvolle projecten die ook nog eens zwaar inzetten op een goede sociale mix, door een groter percentage betaalbare woningen te voorzien, voorrang te geven in het vergunningentraject. Het aantal betaalbare woningen in een project en wat precies als betaalbaar kan beschouwd worden, moet in overleg met de lokale overheid vastgelegd worden. Op die manier kunnen deze projecten sneller in uitvoering gaan, waardoor sneller kwaliteitsvolle betaalbare woningen op de markt komen, die bovendien klimaatvriendelijker zijn én waardoor ook investeerders een snellere return on investment kunnen boeken.