Frankrijk is meer dan alleen de Côte d’Azur

De vastgoedprijzen aan de Franse Noordkust openen mooie perspectieven voor Belgen die daar een tweede verblijf willen kopen.

De Provence en de Rivièra zijn in Frankrijk de vakantieplaatsen bij uitstek. Maar de vastgoedprijzen zijn er erg hoog. Koopjes zijn er ver te zoeken. Dat heeft onder meer te maken met de komst van Russische nieuwe rijken, die voor een eigendom met zeezicht al gauw 200.000 euro per vierkante meter betalen. Een betaalbaarder alternatief voor Belgen die willen gebruikmaken van de lage rente om te investeren in een Frans onroerend goed, is het noorden van Frankrijk.

Vruchtbare investeringsbodem

In veel westerse landen hebben de vastgoedprijzen tussen 2000 en 2010 een forse correctie ondergaan. In Frankrijk gebeurde dat niet. Dat is deels te danken aan het beleid van de Franse overheid. De historisch lage rentevoeten maken lenen bovendien goedkoop.

“Het noorden van Frankrijk, met de Côte d’Opale en de Baie de Somme, zal de komende jaren een vruchtbare bodem voor investeringen zijn”, zegt Alain Requier, de CEO van Immo Côtier, een bedrijf gespecialiseerd in Frans vastgoed. In vergelijking met de Belgische kust zijn de prijzen van appartementen er lager. Zo kunnen kopers aan de Côte d’Opale en de Baie de Somme investeren in een nieuwbouwappartement op minder dan 100 meter van het strand voor 250.000 à 300.000 euro. Dat is de prijs van een appartement van dertig jaar oud aan de Belgische kust.

“Steden die sterk in trek zijn, zijn Deauville in Calvados en Hardelot aan de Côte d’Opale”, zegt Requier. “De prijzen zijn er de jongste tien jaar wel met de helft gestegen, maar ze liggen toch nog een kwart onder de prijzen in Oostduinkerke en Nieuwpoort.”

Vastgoed als investering

In Frankrijk bestaat het fiscale statuut voor ‘location meublée non professionnel’ (LMNP). Eigenaars die voor dat statuut opteren, sluiten met een beheerder een handelshuurcontract af voor een gemeubileerd onroerend goed voor 9 tot 18 jaar. De betaalde btw krijgen ze terug van de Franse overheid.

Volgens Alain Requier zijn drie sectoren interessant voor zo’n investering: residenties voor senioren, hotels en toeristische residenties. “Residenties voor senioren hebben een mooie toekomst. Zes op de tien Fransen wonen in een huurwoning. Het rendement van hotels is dubbel zo hoog als bij een verhuur op jaarbasis. Het voordeel is dat de risico’s niet op de schouders van de eigenaar rusten. Toeristische verblijven kunnen als hotel worden uitgebaat, in de periodes dat de eigenaar er niet verblijft.”

Aangifte voor de personenbelasting

Wie een Frans onroerend goed verwerft, moet daarop belastingen betalen. Om te beginnen is er de lokale belasting – de ‘taxe foncière’ – die wordt berekend op de kadastrale waarde van het gebouw. De tarieven, die variëren van gemeente tot gemeente, schommelen doorgaans tussen 25 en 30 procent, berekend op de helft van de kadastrale huurwaarde. Daarnaast is er de ‘taxe d’habitation’, waarvan het tarief per jaar en per departement kan verschillen.

Belgen die Frans vastgoed hebben, moeten dat bezit opgeven in hun Belgische aangifte voor de personenbelasting. Het is niet verstandig dat te vergeten, want Frankrijk en België wisselen automatisch gegevens uit over onroerende goederen van elkaars burgers.

Als ze het goed verhuren, moeten ze de huurprijs en de huurvoordelen aangeven, bij eigen gebruik alleen de huurwaarde. Ze worden niet belast op de huurprijs of de huurwaarde, maar die bedragen tellen wel mee voor de berekening van het tarief waartegen hun Belgische inkomsten worden belast. Betalen ze al het hoogste Belgische tarief van 50 procent, dan hebben de Franse inkomsten geen invloed op hun Belgische belasting. Het bezit van een Frans onroerend goed kan het fiscale voordeel op een hypothecaire lening voor een Belgische gezinswoning wel doen dalen.

Nietig verklaard

Belgen met een Frans roerend en onroerend vermogen boven 1,3 miljoen euro moeten ook rekening houden met de vermogensbelasting. Het tarief schommelt tussen 0,5 tot 1,5 procent en wordt enkel aangerekend op het nettovermogen boven de grens van 800.000 euro, na aftrek van de openstaande schulden zoals leningslasten.

Wie een onroerend goed met winst verkoopt, betaalt daarop in Frankrijk een meerwaardebelasting van 19 procent. Het bedrag wordt ingehouden door de notaris. Die meerwaarde wordt vermeerderd met een sociale last van 15,5 procent, zodat de meerwaardeheffing oploopt tot 34,5 procent. Goed nieuws is dat het Europees Hof van Justitie de sociale last van 15,5 procent onlangs nietig heeft verklaard, omdat hij strijdig is met het Europese recht.

Complexe vastgoedwet

De Franse vastgoedwet is complex. De regels verschillen per sector en per regio. Belgen die willen opteren voor het LMNP-statuut, nemen het beste een gekwalificeerde partner in de arm, zegt Alain Requier. “Kandidaat-kopers die te maken krijgen met een consulent die veeleer optreedt als verkoper dan als adviseur, doen er verstandig aan zijn identificatienummer te vragen. In Frankrijk heet dat de carte T immobilière, de tegenhanger van het BIV-nummer in België. Als die gesprekspartner een zelfstandige zonder nummer is, is de verkoop illegaal. Om zo’n vastgoedconsulentenkaart te krijgen, moet de verkoper de nodige kennis voorleggen.”

“Een investeerder die hotelkamers of toeristische residenties wil kopen, eist het beste contractuele garanties over de opbrengst. Het is raadzaam dat hij geen onderhouds- of gemeenschappelijke kosten op zich neemt waarover hij niets te zeggen heeft.”

Investeerders hoeven niet bang te zijn van de administratieve rompslomp die komt kijken bij een Franse aankoop van een woning. Ze moeten beschikken over een heleboel attesten, die worden afgeleverd bij de notaris. Franse notarissen zijn zeer betrouwbaar en zijn onderworpen aan een strenge wettelijke controle.

Kopers kunnen opteren voor de vennootschapsvorm, via de zogenoemde société civile immobilière, of ze kunnen investeren onder hun eigen naam of zelfs onder de naam van hun kinderen. Daarvoor hebben ze wel de hulp nodig van een fiscalist die de Franse wetgeving kent. De juiste keuze kan veel belastingen besparen, bijvoorbeeld bij een herverkoop, een sterfgeval of om de vermogensbelasting te vermijden.